不良資產指南 作者：指南君
來源：不良資產指南
接盤福晟爛尾資產
200億舊改正式開工
近日，深圳龍華區大布頭城市更新項目正式奠基，項目規劃總建筑面積約99萬平方米，采用“四期開發”策略，預計到2029年全面竣工。項目申報主體為深圳市興兆投資有限公司，查詢工商信息顯示，該公司由宸嘉發展（深圳）有限公司全資控股。
龍華大布頭項目是宸嘉發展在深圳的首個城市更新項目，這一地塊的啟動，不僅標志著宸嘉發展正式進入深圳市場，也為龍華核心區域近幾年來首個成功開工的城市更新單元，具備較高的市場關注度。
根據規劃，項目開發建設用地面積約10.69萬㎡，計容建筑面積約66.36萬㎡，其中住宅部分約50.35萬㎡（含商品住宅約44.19萬㎡），同時配建保障房、商業、辦公及學校等多業態設施。僅住宅部分，項目貨值即超過200億元，相當于2-3個普通項目的體量。
從產品設計看，項目延續宸嘉發展一貫的藝術豪宅風格。效果圖顯示，建筑外立面采用大面積玻璃幕墻，搭配270°轉角窗及空中花園，整體呈現較強的現代感與藝術氣質。此外，項目還構建了一套地上地下立體互聯的步行體系，通過公共架空連廊、地下通道及地下空間整體開發，將地塊內各功能區域有機串聯，提升社區的整體性與便利性。
據悉，該項目原由閩系房企福晟集團于2016年左右獲取，后因福晟資金鏈斷裂陷入停滯。此后，項目股權幾經流轉，最終由宸嘉發展的母公司國華人壽收購，并轉讓至宸嘉發展旗下。
隨著此次正式開工，這一沉寂多年的“爛尾”地標，終于迎來實質性重啟。
藝術豪宅“爆款王”
宸嘉發展背后有大佬
宸嘉發展于2020年11月在香港成立，內地總部設于上海，由香港企業宸嘉發展有限公司全資持股。穿透股權結構后，其實控人為國華人壽董事長劉益謙，即以2.8億港元拍下明成化雞缸杯的資本大佬。
2019年9月，國華人壽旗下上海霽達以約20億元收購深圳福晟地產65%股權，成為控股股東。2021年2月，該部分股權轉讓至宸嘉發展（深圳），使其正式承接福晟在深圳的多個項目，宸嘉發展以20億元的初始投入，撬動了超千億的潛在貨值。
自成立以來，宸嘉發展借助母公司國華人壽在資產端的布局，逐步接手了一批原由出險房企持有的優質項目。例如在長沙，其接手陽光城項目并打造為“嘉臣道”；在成都，收購阿瑪尼藝術公寓，開發為“嘉佰道”；在深圳，承接福晟集團的多個舊改項目。通過這一路徑，宸嘉發展以較少的時間成本切入核心城市的高端市場。
2022年上半年，其拿地金額達180億元；同年6月，在上海首輪集中供地中，聯手惠州奧林匹克置業以63.7億元競得普陀長風社區地塊，成為當時上海總價地王。2024年，以43.82億元（溢價率40%）競得徐匯龍華地塊；2025年，又在南京秦淮區南部新城斬獲宅地，成為該批次唯一溢價成交的地塊。同年9月，與中華企業組成聯合體，通過股權轉讓方式獲取徐匯區東安地塊部分開發權，該地塊定位為高端純住宅，套均總價預計超6000萬元，后開發為“宸嘉100·嘉佰道”。
盡管項目數量不多，宸嘉發展始終堅持“每一座嘉佰道都配置一座嘉藝術中心”的高端產品策略，精準定位藝術豪宅賽道，逐步建立起“宸嘉出品”的品牌識別度。其在成都、武漢等地的項目如嘉佰道、宸嘉100，均成為當地高端住宅的代表。
在項目操盤上，宸嘉發展多采用“小股操盤”模式，以少量資本撬動優質資源。例如在上海長風嘉佰道項目中，其股權占比約16%；在徐匯東安項目中，持股比例為30%。該模式不僅降低了資金占用風險，也為其在核心地段實現高周轉、高回報提供了保障。以長風嘉佰道為例，項目因價格倒掛和稀缺供應，開盤當日2小時內售罄，銷售額達61.78億元，刷新當年上海中環新盤首開紀錄。
值得注意的是，宸嘉發展近年來顯示出“重倉深圳”的特點。據統計，目前其在深圳至少持有3個項目，總計容建面約270萬平方米，總貨值超1000億元。
這一規模的實現，主要得益于兩方面的關鍵支撐：一是母公司國華人壽的險資背景，為其提供資金與資產端的協同支持；二是通過對福晟集團資產包的戰略性收購，快速獲取核心城市的存量資源。
宸嘉發展憑借險資背景、精準定位與靈活操盤模式，在短短數年內完成了從項目獲取、產品打造到市場占位的系統性布局，正逐步確立其在藝術豪宅賽道的差異化競爭力。
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