作者：西政資本

來(lái)源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

風(fēng)向變得非常快，大家可以看看時(shí)間線。

5月28日，國(guó)務(wù)院正式印發(fā)了《城市更新“十五五”規(guī)劃》，根據(jù)城市更新“十五五”規(guī)劃的目標(biāo)，投資金額至少有15萬(wàn)億元（其中地下管網(wǎng)更新約5萬(wàn)億元）。

5月29日，北京市人民政府新聞辦公室官宣，十五五期間，北京的城市更新總投資約1.7萬(wàn)億元（平均每年更新需要投資3400億元）。

6月1日，財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱，從多家全國(guó)性銀行了解到，2021年起執(zhí)行的“商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款‘五檔兩線’集中度管理制度”已進(jìn)一步“放松”，有關(guān)部門去年底已不再要求專門上報(bào)相關(guān)數(shù)據(jù)。一家全國(guó)性商業(yè)銀行負(fù)責(zé)貸款統(tǒng)計(jì)和管理的人士表示，有關(guān)部門已經(jīng)不再向銀行提及房地產(chǎn)貸款占比的情況，“沒(méi)再聽說(shuō)有相關(guān)要求”。

6月3日，財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱，近期多地銀行正按照有關(guān)部門的關(guān)注和指導(dǎo)，適當(dāng)加大信貸投放力度。部分受訪銀行人士透露，計(jì)劃推動(dòng)具備條件的分支機(jī)構(gòu)通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸、個(gè)人抵押貸款乃至票據(jù)融資等方式補(bǔ)充投放規(guī)模。

盡管市場(chǎng)方面對(duì)《城市更新“十五五”規(guī)劃》的大拆大建以及大規(guī)模的棚改貨幣化安置都不再抱有任何幻想，但就銀行向房地產(chǎn)和城市更新領(lǐng)域的放水一事還是形成了基本的共識(shí)。

需注意的是，因地方國(guó)企和城投平臺(tái)自4月份以來(lái)整體都處于“不報(bào)項(xiàng)目，不上項(xiàng)目，也不輕易舉債”的狀態(tài)，因此這一波銀行放水催生的核心問(wèn)題就變成了——地方國(guó)企、城投平臺(tái)是否會(huì)成為主導(dǎo)、推進(jìn)城市更新的核心主力，能不能繼續(xù)舉債并引入社會(huì)資本參與城市更新。

以廣州為例，廣州市住建局5月底發(fā)布了《廣州市城中村改造建設(shè)指揮部辦公室關(guān)于舊模式城中村改造退出類項(xiàng)目退出工作安排的通知》（穗建更新【2026】265號(hào)），這份文件徹底終結(jié)了房企（主要是民營(yíng)企業(yè)）主導(dǎo)城市更新的模式，后續(xù)的城市更新也統(tǒng)一調(diào)整為了“政府統(tǒng)籌、國(guó)企/城投操盤、凈地出讓、工程化推進(jìn)”的模式。

相比之下，土地招拍掛市場(chǎng)肯定對(duì)民營(yíng)企業(yè)會(huì)更加友好。從全市場(chǎng)的情況來(lái)看，目前央企、國(guó)企依舊是拿地主力，城投公司因“財(cái)預(yù)〔2022〕126 號(hào)”等新規(guī)的影響不能再托市拿地。與此同時(shí)，一批優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企正接連入場(chǎng)，并在土地市場(chǎng)牢牢占據(jù)著一席之地。隨著銀行的再次放水，至少優(yōu)質(zhì)房企、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的融資不再會(huì)受到以往金融強(qiáng)監(jiān)管政策的影響。

我們前段時(shí)間經(jīng)常跟大家提到我們?cè)诔峭斗菢?biāo)投資業(yè)務(wù)大幅縮減背景下的緊張和焦慮情緒，我們目前做的一個(gè)樂(lè)觀假設(shè)是，地方國(guó)企和城投平臺(tái)還是會(huì)托舉城市更新，不管是老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)更新、完整社區(qū)建設(shè)還是其他，只要國(guó)企、城投愿意進(jìn)場(chǎng)，投融資的需求就不會(huì)消亡，那我們至少還有機(jī)會(huì)找到飯吃。

市場(chǎng)方面亦認(rèn)為，《城市更新“十五五”規(guī)劃》以及背后的銀行放水安排，本質(zhì)上是要靠城市更新托舉房地產(chǎn)，只不過(guò)十五五期間城市更新15萬(wàn)億元的投資不是去幫開發(fā)商去庫(kù)存，而是通過(guò)“好房子”這面大旗給城市基礎(chǔ)設(shè)施和住房品質(zhì)拔高一個(gè)等級(jí)，用改善型需求替代剛需拉動(dòng)的增量市場(chǎng)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，托底的方式變了，但“托”的事實(shí)沒(méi)有變。

如果大家了解陸挺這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的背景和過(guò)往，那么野村證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺團(tuán)隊(duì)5月28日的研報(bào)《China: AI Boom, Property Bust and K-Shapes》，其觀點(diǎn)或許更值得參考，該研報(bào)提出，AI繁榮不能替代地產(chǎn)塌陷，不能指望新的AI經(jīng)濟(jì)能治愈房地產(chǎn)泡沫爆破的困境；不能把AI當(dāng)萬(wàn)靈丹，最終還是要回來(lái)處理地產(chǎn)債務(wù)和地方財(cái)政重構(gòu)。

陸挺今年1月在野村2026展望會(huì)議上說(shuō)了這么一句話：“在未來(lái)一至兩年內(nèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)是最關(guān)鍵的頭等大事……必須對(duì)開發(fā)商的不良貸款進(jìn)行果斷清理，而不能僅僅依靠債務(wù)展期來(lái)拖延。”

從當(dāng)前的政策和市場(chǎng)動(dòng)向來(lái)看，城市更新“十五五”規(guī)劃當(dāng)然不等于房地產(chǎn)開發(fā)，但它已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要基石。換句話說(shuō)，如果2026年不能把房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定下來(lái)，那么對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響就會(huì)是傷及根本的拖累，后果不堪設(shè)想。

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原標(biāo)題： 開始放水了