作者：睿思中國(guó)

來(lái)源：睿思網(wǎng)

12月22日，萬(wàn)科20億元境內(nèi)債展期方案未通過(guò)，償債寬限期進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。在這一關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，該公司的資產(chǎn)處置動(dòng)作再度提速。

12月22日，天眼查顯示，上海萬(wàn)獅置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)獅置業(yè)”）發(fā)生工商變更，原股東萬(wàn)科（持股10%）退出，現(xiàn)由新加坡政府投資公司（GIC）關(guān)聯(lián)公司RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED全資持股。同時(shí)，萬(wàn)獅置業(yè)注冊(cè)資本由約16.4億元減至約14.8億元。

萬(wàn)獅置業(yè)成立于2011年12月，法定代表人為YEO WEI YU,EUGENE，經(jīng)營(yíng)范圍包括在上海市虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期03號(hào)地塊南塊（虹橋萬(wàn)科中心）內(nèi)從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建造、出租、出售等。

這也意味著，萬(wàn)科已完全剝離這一上海核心商業(yè)資產(chǎn)。而從2024年至今，萬(wàn)科為了化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)持續(xù)向GIC在內(nèi)的資本大鱷出售四項(xiàng)上海商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)包括萬(wàn)瑋物流在內(nèi)的資產(chǎn)包，潛在接盤(pán)方包括GIC。

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債務(wù)危機(jī)升級(jí)，萬(wàn)科密集拋售上海核心資產(chǎn)

根據(jù)相關(guān)資料顯示，此次完全退出的虹橋萬(wàn)科中心，是上海萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的首個(gè)持有型商業(yè)綜合體，占地面積約3.2萬(wàn)平方米，建筑面積約19.7萬(wàn)平方米，其中寫(xiě)字樓面積約9.3萬(wàn)平方米，商業(yè)面積約3萬(wàn)平方米。自2015年投入使用后，已入駐畢馬威、長(zhǎng)江商學(xué)院等企業(yè)。

早在2014年9月，萬(wàn)科就曾以16.51億元人民幣的價(jià)格，將虹橋萬(wàn)科中心的開(kāi)發(fā)主體萬(wàn)獅置業(yè)90%股權(quán)出售給了GIC關(guān)聯(lián)公司RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED。在交易完成后，萬(wàn)科將繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，當(dāng)時(shí)董事會(huì)還表示，此交易旨在優(yōu)化資產(chǎn)配置、加速資金回籠。

時(shí)隔十一年，萬(wàn)科出讓剩余股權(quán)徹底離場(chǎng)，盡管交易對(duì)價(jià)未公布，但結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，折價(jià)“割肉”的可能性較大。

虹橋萬(wàn)科中心的退出，是萬(wàn)科近兩年來(lái)密集處置上海商業(yè)資產(chǎn)的縮影。梳理公開(kāi)信息可見(jiàn)，此前萬(wàn)科已完成三筆上海資產(chǎn)交易，在這過(guò)程中GIC扮演了重要的角色。

具體來(lái)看，2024年2月，萬(wàn)科以23.84億元人民幣代價(jià)向領(lǐng)展出售七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股份，而領(lǐng)展早在2021年4月就從GIC手中收購(gòu)了項(xiàng)目另外50%股權(quán)，此次交易后實(shí)現(xiàn)全資控股。

2024年7月及9月，萬(wàn)科旗下印力集團(tuán)分別將南翔印象城MEGA的48%股權(quán)，以及上海上海松江印象城48%股權(quán)出售給了GIC，交易完成后，GIC對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目持股均提升至98%。其中，松江印象城是萬(wàn)科商業(yè)板塊的核心盈利項(xiàng)目之一，2023年上半年?duì)I收為1.93億元，僅次于七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的2.13億元。

除此以外，2025年1月，路透引述知情人士稱，萬(wàn)科正就向GIC出售萬(wàn)緯物流控股權(quán)一事進(jìn)行深入談判，預(yù)期最快2025年2月敲定。不過(guò)，此后交易遲遲未能落實(shí)。

資產(chǎn)出售的背后，是萬(wàn)科日趨嚴(yán)峻的流動(dòng)性壓力。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，萬(wàn)科營(yíng)收同比下降26.61%至1613.88億元，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)則從上年同期的-179.43億元惡化至-280.16億；期內(nèi)，公司累計(jì)合同銷售金額1004.6億元，同比下降44.6%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-58.89億元，同比下降21.49%。

在此情況下，萬(wàn)科債務(wù)端挑戰(zhàn)巨大，截至2025年三季度末，萬(wàn)科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅剩余603.88億元，短期借款、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債卻接近1514億元，資金缺口超900億元。此前公司嘗試通過(guò)借新還舊、股東借款等方式緩解壓力，并完成19個(gè)項(xiàng)目的大宗交易，回流資金68.6億元，但未能扭轉(zhuǎn)局面。

最新消息顯示，“22萬(wàn)科MTN004”的20億元本金展期方案于12月22日第二次持有人會(huì)議未獲得通過(guò)，該債券兌付寬限期延至2026年1月28日。后續(xù)該公司還有37億元“22萬(wàn)科MTN005”待兌付，債務(wù)重組博弈進(jìn)入關(guān)鍵博弈期。

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隱形巨鱷逆勢(shì)加碼，抄底中國(guó)資產(chǎn)？

萬(wàn)科的資產(chǎn)出售并非個(gè)案，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，越來(lái)越多房企被迫剝離持有型物業(yè)，而以GIC為代表的中外資機(jī)構(gòu)正加速入場(chǎng)抄底。

據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，2024年中國(guó)房地產(chǎn)大宗交易共成交339宗，總金額約為2001億元。分區(qū)域看，上海大宗成交金額約為758億元，占全國(guó)成交金額的38%；其次是北京成交金額為534億元，占全國(guó)成交金額的27%，交易活躍且交易金額為近三年最高。

作為全球規(guī)模最大、最具影響力的主權(quán)財(cái)富基金之一，GIC對(duì)中國(guó)市場(chǎng)持續(xù)看好，包括在上海連續(xù)收購(gòu)印力的印象城項(xiàng)目，以及在北京收購(gòu)環(huán)普國(guó)際科創(chuàng)園項(xiàng)目等。

對(duì)于GIC而言，對(duì)中國(guó)的商業(yè)及辦公資產(chǎn)收購(gòu)將為其現(xiàn)有的投資組合形成良好的補(bǔ)充。在此之前，該主權(quán)財(cái)富基金已有多年的投資經(jīng)驗(yàn)，并與首創(chuàng)置業(yè)、金茂、仁恒、大悅城、融創(chuàng)、龍湖、旭輝、萬(wàn)科等房企進(jìn)行過(guò)合作，2023年還曾收購(gòu)北京華潤(rùn)萬(wàn)象城項(xiàng)目公司70%股份，由此獲得北京首個(gè)萬(wàn)象城項(xiàng)目。

從投資軌跡看，GIC的布局已從商業(yè)地產(chǎn)延伸至多領(lǐng)域。在醫(yī)療健康賽道方面，2025年以來(lái)，GIC先后參與了恒瑞醫(yī)藥港股IPO的基石投資，并在二級(jí)市場(chǎng)增持基石藥業(yè)、和鉑醫(yī)藥等公司。市場(chǎng)分析指出，這些動(dòng)作表明GIC對(duì)國(guó)內(nèi)創(chuàng)新藥企業(yè)的技術(shù)實(shí)力、管線潛力以及商業(yè)前景的認(rèn)可。

而在消費(fèi)領(lǐng)域，2025年11月，彭博報(bào)道稱，博裕資本正在考慮引入騰訊、GIC及其他潛在投資者作為有限合伙人，共同參與收購(gòu)星巴克中國(guó)業(yè)務(wù)的權(quán)益。

GIC對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)的投資策略，或許從管理層2024年接受英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》的采訪可見(jiàn)一番。

當(dāng)時(shí)GIC首席投資官Jeffrey Jaensubhakij直言，如果跨國(guó)公司在地緣政治加劇的背景下退出中國(guó)市場(chǎng)，公司將尋求收購(gòu)其中國(guó)子公司的股份。除此以外，還將尋求投資中國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)品業(yè)務(wù)和綠色經(jīng)濟(jì)。他還補(bǔ)充道：“過(guò)去兩三年，當(dāng)外國(guó)投資者決定退出中國(guó)時(shí)……你可以獲得不錯(cuò)的估值。”

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 世相丨萬(wàn)科加速處置商業(yè)資產(chǎn)，又是隱形巨鱷GIC搭救！