作者：睿思中國

來源：睿思網

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2026年5月，公募REITs與機構間REITs行情呈現鮮明分化態勢——公募端趨于理性定價，機構間市場則項目加速落地。

公募端：首批商業REITs理性定價，多賽道審核提速

首批四只商業不動產公募REITs完成公眾發售，四款產品全部提前結束募集、啟動比例配售，合計募資約203億元。

數字不算小，但認購結構透露出明顯的理性信號：

國泰海通砂之船商業REIT（西安奧萊）：網下認購倍數 103.8倍，募資 55.31億元

中信建投首農商業REIT（北京龍德廣場）：82.62倍，募資 30.13億元

中金唯品會商業REIT（鄭州、哈爾濱杉杉奧萊）：68.0倍，募資 76.96億元

匯添富上海地產商業REIT（黃浦鼎保/鼎博大廈）：38.6倍，募資 40.92億元

對比來看，興業證券金工團隊統計，2025年下半年發行的基建、能源、保障房類公募REITs網下平均認購倍數約239倍。

商業不動產賽道的機構熱情明顯低于這一水平——業態之間的估值分層已經非常清楚：奧萊憑借抗周期屬性和穩定出租率拿到百倍認購，核心區寫字樓則被租金波動和供需壓力壓到四折以下。

錢從哪來，比錢有多少更值得關注

保險資金長期被視為REITs的長線配置主力，全市場持倉市值占比約20%，是第二大機構持有者。

但首批四只商業REITs的戰略配售名單里，險資幾乎缺席——僅中國人壽體系少量參與了砂之船REIT，其余三單均無險資入局。

本輪戰配主力是券商自營、公募基金、私募和信托，券商自營認購占比在7.75%—18.75%之間。

這不是偶然。從全市場持倉結構看：

? 公募REITs的第一大持有群體是券商自營，流通盤占比約53%

? 保險資金更多是擇時參與、單項目重點布局

商業不動產和基礎設施的估值邏輯本就不同——前者看租金現金流的可持續性，后者看特許經營權剩余年限，險資內部風控模型對商業地產的風險權重天然偏高。

疊加當前商業寫字樓空置率承壓、租金仍在磨底，險資選擇觀望完全合理。

說白了，投資邏輯已經從"地段溢價"切換到"現金流定價"，這個轉變在商業REITs上體現得最徹底。

5月下旬，多賽道審核提速

5月22日

上交所向中金開元旅業酒店REITs出具審核反饋意見，項目擬募資18.44億元，底層為杭州、溫州、嵊州三座開元名都大酒店，評估價值18.04億元。純高星級酒店業態的公募REIT在市場上極為稀缺，這單如果落地，將進一步豐富商業不動產REITs的業態版圖。

5月26日

深交所向銀華粵海水務水利REITs下發問詢函，從機構履職、資產合規、經營財務、估值邏輯、基金治理五個維度展開穿透式審核。監管對基建REITs的審核顆粒度在明顯變細。

同日，基建賽道也迎來落地——

易方達廣西北投高速REIT（508093）在上交所上市交易，發售價格8.25元/份，募集資金24.75億元。底層資產為蘭海高速廣西南寧那南段，全長48.724公里，2025年項目公司營業收入合計3.11億元，原始權益人為廣西北部灣投資集團。

5月27日

華夏華潤置地商業REIT進入問詢階段，擬募資54.05億元，底層為成都核心區域商業資產，是近期央企商業REITs的大體量項目。

同日，紅土創新茂業商業REIT進入反饋階段，底層為成都高新區甲級寫字樓，是民營零售集團通過商辦REITs盤活存量資產的代表性標的。

5月28日

華夏龍崗城投產業園REIT獲深交所受理，擬募資11.33億元，底層為深圳龍崗寶龍科技城核心的智慧家園產業園；

中金杭州安居保租房REIT進入問詢流程，擬募資8.52億元，聚焦杭州本地保障性租賃住房資產盤活。

擴募節奏同樣在提速

截至5月末，全市場已落地公募REITs擴募共計10單。

? 中金廈門安居保租房REIT（508058）：5月16日完成7.89億元募資，5月19日新增份額上市——全國第三單完成擴募的保障性租賃住房REITs

? 博時蛇口產園REIT：5月15日持有人大會審議通過二次擴募議案——落地后有望成為市場首單實現兩次擴募的產業園疊加倉儲復合型公募REIT

機構間REITs：大額項目密集落地，多賽道首單接連突破

公募端多賽道推進的同時，機構間REITs（持有型不動產ABS）在5月下旬迎來一波集中發行，本月已有項目成功掛牌，大額項目持續涌入，覆蓋長租公寓、物流倉儲、IDC、新能源光伏、城市綜合體等多個賽道。

5月項目時間線

5月8日 ｜ 本月首單掛牌

港華能源"太保資產-港華智慧新能源基礎設施碳中和綠色持有型不動產資產支持專項計劃"在深交所正式掛牌，發行規模3.05億元。底層為江浙粵等地14個工商業分布式光伏項目，采用"自發自用余電上網"模式，獲保險、國有及外資機構、信托、理財、券商等多元資金積極認購。

? 這是本月首單成功掛牌的機構間REITs，也是新能源賽道已驗證的落地案例。

同日，華泰家驛倉儲物流持有型不動產資產支持專項計劃獲上交所受理，擬發行53.23億元，為本月物流賽道最大單（超京東高和42億），底層為持有型倉儲物流不動產。

5月19日 ｜ 本月最大單筆申報

華能集團兩期能源資產綠色持有型不動產資產支持專項計劃（碳中和）獲上交所受理，合計規模45億元（一期23億+二期22億）。底層聚焦華能新能源旗下風電、光伏等清潔能源資產，是華能繼2024年發行48億綠色REITs、近50億藍色碳中和REITs后，在新能源資產證券化上的又一次加碼。

? 45億是本月機構間市場體量最大的單筆申報，央企在新能源證券化上已經形成持續慣性。

5月20日 ｜ 國內首單純市場化高端公寓權益型REIT

中金-博鄰高端服務式公寓機構間REITs啟動募資，底層是上海靜安、五角場核心城區1100余套高端服務式公寓，獲批規模15.2億元、當期募資8億元。服務對象主要是企業高管和外籍商務人群，長期租約占比高，填補了非保租房類居住資產證券化的空白。

5月25日 ｜ 工商業光伏賽道首單擴募

碧澄能源分布式清潔能源機構間REITs擴募獲深交所受理。首發項目規模3.2億元、底層130MW工商業光伏，本次擴募是工商業光伏賽道首單機構間REITs擴募——新能源資產不再是"發一單就完了"，可以通過持續擴募滾動盤活。

5月27日 ｜ 5月全市場體量最大存量資產盤活項目

瑞安新天地持有型不動產ABS（機構間REITs）獲上交所受理，擬發行規模57.92億元。原始權益人為武漢商盈房地產管理有限公司與武漢瑞安天地房地產發展有限公司，計劃管理人為華泰證券資管。

5月28日 ｜ 兩單同日落地

京東高和物流+IDC混合業態機構間REIT正式設立，總規模42億元，底層覆蓋昆山、南京、成都、德陽四處高標準倉儲及數據中心資產，是全市場首單倉儲疊加數據中心的權益型REIT，獲瑞眾保險、青島國信等頭部機構超額認購。

同日，申港-中聯通合新能源光伏機構間REIT掛牌上市，首期1.14億元，底層為江浙粵多地工商業屋頂光伏，是業內首單以不動產投資基金為原始權益人的新能源機構間REIT，打通了光伏資產"開發—運營—證券化"的完整閉環。

儲備端同樣活躍

深業集團、成都產投集團、湖南麓谷集團、烏魯木齊商貿發展集團等企業近期密集啟動機構間REITs招標，覆蓋基礎設施特許經營權、奧特萊斯、產業園區等多類資產，顯示出地方國企正在批量推進存量資產證券化。

主體分化：央國企搶賽道，民企找出口

項目密集落地的背后，主體分化格局持續固化。

儲備公募REITs項目中，央國企占比超七成，憑借優質底層資產和低成本融資優勢搶占賽道，REITs已經成為其降負債、盤活存量的標準化工具。

央企動態

招商蛇口于5月19日審議通過方案，正式啟動全新商業不動產公募REIT申報，擬整合深圳太子廣場、昆山花園城兩處優質商業資產。這也是招商蛇口布局的第四只公募REIT產品，進一步完善企業不動產領域投融建管退完整業務閉環。

民企動態

新城控股是少數在積極推進REITs的民企開發商之一——5月28日，其吾悅廣場機構間REITs擴募規模從12.86億元上調至21.46億元，公募商業REIT也在同步推進，形成雙線并行。

2025年新城控股受行業調整影響，經營和現金流承壓，商業資產抵押比例接近九成，傳統融資空間基本觸頂。不新增剛性債務的REITs，幾乎是其優化債務結構的唯一出口。

多數出險民營房企現階段仍以資產處置、債務重組為主，出清節奏還在持續。

總結：分化中走向成熟

市場規模一覽（截至2026年5月）

? 公募REITs存續只數：82只

? 公募REITs總發行規模：突破2215億元

? 機構間私募REITs累計發行：49單，總規模804.78億元

? 同期申報項目規模：約800億元

2025年底證監會發布的REITs高質量發展相關指導政策持續落地，行業堅持各類市場主體平等發展原則，持續支持民營房企借助REITs拓寬權益型融資渠道。

縱觀整個5月市場行情，公募與機構間兩大市場并非冷熱對立，而是各自朝著成熟化方向穩步演進：

公募商業REITs褪去炒作熱度，回歸資產本身價值定價

機構間REITs在新能源、倉儲物流賽道快速放量，扛起存量資產盤活重任

當行業投資邏輯全面錨定現金流與長期運營實力，優質穩健資產自然收獲市場資金青睞，單純依靠地段概念炒作的發展模式已然落幕。

當下市場呈現出的各類分化特征，并非行業亂象，而是REITs行業由粗放擴容轉向穩健提質的自然過程。

十五五探索方向明確，REITs納入滬深港通已提上監管日程，港交所相關籌備工作持續加速——成熟不是終點，是正在發生的事。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 觀察丨5月公募REITs與機構間REITs：多賽道提速，分化中走向成熟