作者：指南君

來(lái)源：不良資產(chǎn)指南

法院強(qiáng)制批準(zhǔn)重整

“白武士”綠城正式入局

2025年5月，廣州市中級(jí)人民法院正式批準(zhǔn)了廣州花都泰湖山莊項(xiàng)目的重整計(jì)劃，意味著廣州規(guī)模最大的爛尾別墅群終于迎來(lái)了它的“白武士”—綠城管理。

這并非一次常規(guī)的重整，由于債權(quán)人之間利益分歧巨大，法院動(dòng)用了《企業(yè)破產(chǎn)法》中的“強(qiáng)制批準(zhǔn)”條款，才得以讓方案落地。綠城管理作為投資人，提出了5億元的出資方案，用于償債和項(xiàng)目重啟，而整個(gè)項(xiàng)目的總投資額預(yù)計(jì)高達(dá)23.4億元。

2025年8月，泰湖山莊的項(xiàng)目公司“廣州市泰湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”完成了股權(quán)變更。新股東廣州綠誼城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司（持股57.80%）與綠羿（廣州）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（持股42.20%）的背后，最終指向綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司，綠城管理成為了項(xiàng)目實(shí)際操盤手。

2025年12月，花都區(qū)花都大道北、泰湖山莊以東地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃修正方案正式公示。2026年4月30日，廣東省投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)顯示，泰湖山莊的備案已獲得廣州市花都區(qū)發(fā)展和改革局復(fù)核通過(guò)。

根據(jù)備案信息，項(xiàng)目將于2026年7月1日正式復(fù)工復(fù)建，建設(shè)周期約為三年，預(yù)計(jì)2029年秋季落成。

爛尾20年

198棟無(wú)證別墅、42套違建

泰湖山莊的故事，始于2000年。彼時(shí)，開(kāi)發(fā)商廣州市泰湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與花都華僑農(nóng)場(chǎng)簽訂了一份土地轉(zhuǎn)讓與租用合同，以“征用+租用”的混合方式拿下了大片土地，其中征用518.36畝、租用1500畝。

項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積約714畝，容積率僅0.32，規(guī)劃總建筑面積約18萬(wàn)平方米，其中別墅占13萬(wàn)平方米，配套有五星級(jí)酒店、豪華會(huì)所、超市、幼兒園、中小學(xué)，毗鄰九龍湖高爾夫球會(huì)，這是一個(gè)典型的遠(yuǎn)郊高端別墅大盤。

2004年9月，泰湖山莊宣布首期將推出400多棟商務(wù)別墅，風(fēng)光無(wú)限。然而僅僅三個(gè)月后，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，工地戛然而止。

近200棟已建成的主體結(jié)構(gòu)就此淪為廣州最大規(guī)模的爛尾別墅群，雜草叢生，梁柱裸露，一荒就是二十載。

2012年，央企中國(guó)青旅集團(tuán)高調(diào)介入，與花都區(qū)簽訂合作框架協(xié)議，計(jì)劃打造“中國(guó)（花都）南方青年企業(yè)家論壇”項(xiàng)目，靜態(tài)總投資高達(dá)51億元，一期即為泰湖山莊。

花都區(qū)政府專門成立了工作小組，中青旅也對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了全面整理。然而，土地權(quán)屬不清、違建比例高等歷史包袱最終壓垮了這輪嘗試，央企同樣未能啃下這塊硬骨頭。

直到2021年6月，廣州市中級(jí)人民法院裁定受理泰湖公司破產(chǎn)重整一案，項(xiàng)目正式進(jìn)入司法程序。而此時(shí)，開(kāi)發(fā)商泰湖房地產(chǎn)僅被執(zhí)行的金額就已累計(jì)達(dá)到4.88億元。

直降3000萬(wàn)仍流拍 

198棟別墅無(wú)人敢接盤

在進(jìn)入破產(chǎn)重整之前，泰湖山莊曾多次被擺上法拍貨架，卻始終無(wú)人敢輕易接盤。從2020年開(kāi)始，這批爛尾別墅就頻繁出現(xiàn)在阿里拍賣等平臺(tái)上。

2024年10月，58套不動(dòng)產(chǎn)一度以接近1.5億元的總價(jià)成交，有兩人報(bào)名、出價(jià)2次，看似曙光初現(xiàn)。然而半年多后，這筆資產(chǎn)再次被掛網(wǎng)重拍，起拍價(jià)直降近3000萬(wàn)，卻在一拍、二拍中接連流拍。

法拍公告顯示，道路及花園內(nèi)遍生粗壯林木及雜草，別墅普遍存在窗、門框、墻體損壞，部分梁柱被侵蝕，基礎(chǔ)長(zhǎng)年被雨水沖刷暴露，花園泥土塌方。別墅群新舊程度僅剩80%或60%，僅有兩棟帶有裝修。

此外，7棟別墅查不到相關(guān)地塊信息，相當(dāng)一部分別墅與檔案總平面圖無(wú)法對(duì)應(yīng)，全部未辦證，買受人需自行承擔(dān)被執(zhí)行人應(yīng)繳的稅費(fèi)，且存在無(wú)法過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)破產(chǎn)管理人公告披露的數(shù)據(jù)：項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)建成198棟別墅和2棟商業(yè)樓，這198棟別墅均未取得產(chǎn)權(quán)登記證書；其中146套的財(cái)產(chǎn)權(quán)益已通過(guò)司法拍賣處置；而剩余的42套，屬于“沖紅線或在紅線外”的違章建筑，面積高達(dá)14,951.24平方米。

產(chǎn)權(quán)被多個(gè)主體分散持有，光是被執(zhí)行人就有11個(gè)。這樣的“毒資產(chǎn)”，即便價(jià)格一降再降，普通投資者也望而卻步。法拍的連續(xù)失利，最終倒逼各方回到談判桌，促成了后來(lái)的司法重整。

如今，綠城管理帶著5億元資金和“綠城”品牌入場(chǎng)，試圖用三年的時(shí)間，將這個(gè)集工程款糾紛、土地權(quán)屬爭(zhēng)議、違章建筑、遠(yuǎn)郊庫(kù)存高壓于一體的“爛尾之王”，改造成一個(gè)高端低密社區(qū)。

23.4億元的總投資、18萬(wàn)平方米的建面、26.2個(gè)月的花都庫(kù)存去化周期……擺在白武士面前的，既是一場(chǎng)資產(chǎn)盤活的經(jīng)典戰(zhàn)役，也是一場(chǎng)關(guān)于時(shí)間與市場(chǎng)的豪賭。

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杭州·以物抵債全流程實(shí)戰(zhàn)高研班

以物抵債，正在成為不良資產(chǎn)處置的“新主戰(zhàn)場(chǎng)”。

但真正難的，不是“拿資產(chǎn)”，而是接得進(jìn)、管得住、退得出、稅算清。

5月30日-31日，資產(chǎn)界聯(lián)合次貝學(xué)苑在杭州舉辦《以物抵債全流程實(shí)戰(zhàn)高研班》。本次課程聚焦不良資產(chǎn)實(shí)操一線高頻難題，圍繞協(xié)議抵債、法院裁定抵債、騰退交付、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、處置退出、稅務(wù)籌劃六大關(guān)鍵環(huán)節(jié)，系統(tǒng)拆解“接收-持有-運(yùn)營(yíng)-退出”全流程打法。

課程亮點(diǎn)：

? 全流程覆蓋：接收、騰退、管理、運(yùn)營(yíng)、處置、稅務(wù)，一次打通以物抵債閉環(huán)。

? 案例夠硬核：11大模塊、170個(gè)實(shí)操問(wèn)題、108個(gè)經(jīng)典案例，直擊真實(shí)業(yè)務(wù)難點(diǎn)。

? 三大視角聯(lián)動(dòng)：銀行清收 + AMC運(yùn)營(yíng) + 稅務(wù)籌劃，解決“拿得下、管得住、賣得出、稅算清”。

? 實(shí)戰(zhàn)專家授課：銀行總行專家、AMC資深專家、涉稅首席專家同場(chǎng)拆解。

? 落地性強(qiáng)：不講空話，重點(diǎn)講流程、風(fēng)險(xiǎn)、方法和可復(fù)制的處置策略。

?時(shí)間：2026年5月30日-31日（周六日）

地點(diǎn)：杭州（具體地址開(kāi)課前一周通知）

對(duì)象：銀行、AMC、地方資產(chǎn)管理公司、國(guó)企平臺(tái)、律所、評(píng)估機(jī)構(gòu)、拍賣機(jī)構(gòu)、不良資產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)等從業(yè)者

費(fèi)用：4200元/人，三人團(tuán)購(gòu)4000元/人（含課程、教材、會(huì)務(wù)費(fèi)）

報(bào)名聯(lián)系：Eva 18529502280（微信同號(hào)），額滿即止！

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 央企敗走，法院強(qiáng)批重整！綠城接盤廣州20年?duì)€尾別墅群