作者：睿思中國

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5月29日晚間，巨潮資訊網同時掛出兩條公告。

編號2026-037，公募REITs申報。編號2026-038，全資子公司受讓少數股東股權。兩條公告互為配套，缺一不可。

南沙數字智慧產業園總建面約7.5萬平方米，此次裝入公募REITs的為1、2號樓，約3.9萬平方米高規格算力機房。南方基金擔綱管理人，華泰聯合證券做財務顧問，擬在深交所掛牌上市。

10個月前，同一家公司的證券部還在說"暫無REITs計劃"。

從"暫無計劃"到公募、私募兩條線同時推進，中間隔了不到10個月。公告里不會寫這10個月發生了什么，但財務報表會。

十月之變，態度已然逆轉

2025年7月8日，行業媒體就潤澤、萬國數據REITs獲批一事向奧飛數據求證動向，公司證券部回應直白干脆：“有關注到相關項目進展，但自身暫無布局公募REITs的計劃。”

當時整個行業都在討論REITs怎么重構IDC的融資邏輯，奧飛這句"暫無計劃"，聽著像是不著急。

10個月后回頭看，不是不著急，是還沒被逼到那份上。現在資金壓力已經拉滿。

2024年，歸母凈利潤1.24億，利息費用2.24億。賺的不夠還利息。

2025年，歸母凈利潤微增至1.32億，利息費用飆到3.07億。每賺一塊錢，拿兩塊三去喂銀行。

更可怕的是資產本身在縮水。2025年全年，公司計提商譽減值6249萬元，信用減值損失1.16億元。也就是說，光減值就虧掉了1.78億，比全年的凈利潤還多。

重資產效率更是塌方式下滑。總資產周轉天數早已突破千天級別，截至2026年一季度已經達到2064天，這相當于投出去的資金，要足足5.6年才能完成一輪完整回籠。

到2025年末，賬面貨幣資金只剩2.46億，短期有息負債接近30億，流動比率0.35——連1的安全線都不到。2026年一季度雖然貨幣資金回升至7.08億，流動比率升至0.49，但短期償債壓力依然巨大。

2025年全年，投資活動現金流凈額-38.42億。一邊瘋狂花錢建高功率機房搶AI訂單，一邊賬上快見底了。

銀行貸款額度用到頭了，利率還在漲。債券市場對民營重資產企業越來越冷淡。定增？下面會說，這條路早就堵死了。

市面上主流融資渠道基本走不通了，眼下唯一能大額回血、緩解資金危局的路徑，只剩REITs。。

但就在這樣的絕境里，奧飛的主業居然在逆勢回暖。

2026年一季度，公司實現營收7.03億元，同比增長31.15%；歸母凈利潤9272萬元，同比暴漲79.19%；毛利率從2024年的26.4%大幅提升至34.51%；經營活動現金流凈額4.02億元，同比翻倍還多。

這是最諷刺的地方：業務越做越好，公司卻越來越缺錢。賺的錢全被利息和減值吃掉了，投出去的錢五年多才能回本。這就是重資產行業的死循環。

馮康的牌，打光了

奧飛數據的實控人叫馮康。2019年初，他通過昊盟科技間接持有公司41.81%的股權，說一不二。

五年過去，這個數字掉到了24.84%。

怎么掉的？定增稀釋、股權激勵、一次次輸血式融資。每融一輪，馮康的控制權就薄一層。

2025年7月，奧飛推過一輪17.5億的定增，投向廊坊固安AI算力基地。測算結果白紙黑字：如果昊盟不跟投，馮康的持股會被壓到20.70%。

20.70%是什么概念？上市公司控制權的絕對警戒線。再來一輪，馮康可能就不是這家他一手創辦的公司的實控人了。

所以那輪定增黃了。2026年1月22日，奧飛數據正式公告終止發行，理由是"基于公司自身業務發展實際情況及未來戰略規劃"。說白了就是實控人不敢再稀釋股權丟控制權。

再看看同行潤澤科技：實控人間接持股約44.4%，2022至2023年連續兩輪資本運作合計募資超180億元，大額融資過后，控制權依舊牢牢攥在實控人手里。馮康沒有這個底氣。

銀行不給貸，債券發不出，定增不能搞，股權再稀釋就丟公司——REITs是唯一一條不用還本金、不用付固定利息、不稀釋實控人股權的路。

不是想走，是沒得選。

南沙落子，布局已逾一年

別被"5月29日突然申報"騙了。這盤棋，至少一年前就開始布了。

2025年4月——注意這個時間，比公開說"暫無REITs計劃"還早三個月，奧飛公告出資2億，聯合廣州上市公司高質量發展基金等機構，共同設立產業基金“廣州天澤奧融”，基金總規模5億元；其中廣州上市公司高質量發展基金出資2.5億、占股50%，奧飛出資2億、占股40%，萬聯天澤等機構合計出資0.5億、占股10%。

該產業基金設立目的明確，專項唯一投向：南沙數據中心的運營主體奧融科技。

2025年7月行業采訪中，曾有問詢該基金是否為Pre-REITs專項基金，公司證券部當時予以否認。

現在回頭看，當時刻意對外閉口不提，一旦提前坐實Pre-REITs布局，后續短期反轉的資本動作邏輯會被提前看穿。

引入廣州國資平臺入股，是典型的一舉兩得：既解決了南沙項目階段性建設資金缺口，也為后續REITs申報，拿到了地方國資最關鍵的信用背書。

而5月29日發布的2026-038號公告，正是整個布局的最后一塊拼圖：全資子公司昊盈科技出資4.87億，收購天澤奧融持有的奧融科技23.4694%股權。交易落地后，奧飛數據實現對奧融科技100%全資控股。

為什么必須收購至100%股權？公募REITs的硬監管要求：底層項目公司必須全資持有對應資產、權屬完整、無第三方股權瑕疵，這是申報的前置硬性門檻。

同日同步發布股權收購、REITs申報兩條公告，絕非偶然，是精準卡點監管規則、提前籌劃好的資本動作。

南沙項目本身，也是奧飛當下成色最優的核心資產。園區總建面7.5萬平方米，坐落于南沙自貿區核心區位，2023年開工建設、2025年下半年正式投運，核心租戶為頭部互聯網大廠，以長期協議鎖定營收，采用行業主流包電模式，達標國家綠色數據中心標準。同時廣州、南沙將數字經濟列為重點產業，項目可享受電價補貼、稅收減免等多重政策紅利。

從提前設立國資背景Pre-REITs基金、鎖定優質算力資產，到申報前清理全部外部股權、實現全資控股，每一步都踩著行業申報的硬性要求來做。絕非臨時倉促上報，早就在暗中謀劃許久。

IDC REITs：看著香，吃著燙嘴

奧飛不是第一個吃螃蟹的。潤澤科技和萬國數據的REITs已經上市，給行業打了樣。

按照國內REITs的監管規則，原始權益人拿到的凈回收資金，原則上不低于85%要投向新建、在建或改擴建的基礎設施項目。早年試點階段曾要求90%以上，2024年7月新規落地后，允許最高15%用于補充流動資金或存量資產相關用途。

具體到行業里已經跑通的兩個樣本：

潤澤REIT首發募資45億元，原始權益人實際凈回收資金20.33億元。截至2026年一季度，這筆錢并沒有砸在單一項目上，而是分拆投向了潤澤人工智能應用中心、長三角平湖潤澤國際信息港、惠州信息港改造等多個算力基建項目。

萬國REIT募資24億元，原始權益人凈回收資金16.99億元，明確規劃將85%以上的資金，投向常熟數據中心二期、粵港澳大灣區數據中心基地等重點擴建項目。

這正是REITs最誘人的地方：把死資產變成活錢，形成“建設-上市-再建設”的循環。全球巨頭都是這么玩的：Equinix當前市值超1000億美元，常年通過資產出售、合資項目回收資金，支撐每年數十億級的再投資；Digital Realty市值超600億美元，也在通過資本循環持續加碼AI算力基建。

但國內IDC公募REITs，從誕生之日起就藏著不少現實短板。

首當其沖便是租約周期普遍偏短。截至一季度末，潤澤REIT底層資產的加權平均剩余租約為8.75年，這是它能獲得相對較高估值的核心原因。而萬國REIT底層資產的加權平均合同剩余期限為1181.1天，折算約3.24年，也是它年化分派率偏低的關鍵。

奧飛的情況，跟萬國高度相似：公司整體合同期限集中在3-5年；南沙項目即便綁定頭部客戶，當前剩余租約也僅3年多、不足5年，顯著短于潤澤的長租約結構。這意味著：3-5年后必須重談客戶、重定租金。若屆時AI需求退潮、或大客戶轉向運營商，REITs底層現金流將直接承壓。

從二級市場表現也能看出端倪：截至2026年5月29日收盤，南方潤澤REIT、南方萬國REIT上市后均收獲近47%的漲幅，但二者均從階段高點有所回落。雖然兩者年化分派率可觀，但市場已經開始理性審視IDC行業的共性問題：行業供給過剩隱憂、AI需求不確定性、短租約帶來的現金流不穩定性，這也是算力類REIT難以持續走出長牛行情的核心原因。

更隱蔽的是技術迭代速度極快。中金等多家券商研報明確提示：服務器折舊僅3–5年，AI算力升級周期更短；傳統標準機柜正面臨功率不足、冷卻方式落后的淘汰壓力。8kW+高功率密度已成為新建智算中心門檻，液冷在AI場景快速普及，存量機房需持續大額改造才能匹配客戶需求——改造支出最終會侵蝕REITs可供分配金額。

除此之外，奧飛自身經營隱患也不容忽視。前五大客戶貢獻超70%收入，第一大客戶占比近40%。客戶信用雖穩，但單一客戶訂單調整，現金流會直接受沖擊。

三大運營商合計占據國內IDC市場近50%份額；智算總規模方面，中國移動達92.5 EFLOPS、中國電信達91 EFLOPS，形成雙寡頭格局。過去三年，三大運營商在算力領域的累計資本投入已超千億元，憑借帶寬、資金與渠道優勢，持續擠壓民營IDC的生存空間。

一句話總結：國內IDC REITs的“香”是流動性幻覺，“燙嘴”才是長期現實；對租約短、客戶集中、技術迭代快的民營IDC而言，REITs是救命錢，但不是解藥。

門推開了，后面是什么？

5月29日盤中，奧飛數據大跌5.80%，收盤報21.76元，當日主力資金凈流出1.25億元。

盤面這波下跌，跟晚間的REITs公告半毛錢關系都沒有。市場用腳投的票是：這家公司的短期業績和資金壓力，已經讓人不放心了。

截至5月30日，南沙IDC公募REIT暫還看不到招募說明書，底層資產最終估價、實際能融到多少錢，全都沒有定論。這次打包送進REITs的只有南沙產業園1、2號樓，其實早已明確1號樓固定規劃1460個機柜，2號樓戶型、體量和前者相差無幾，估測機柜數量在1400至1500臺左右，兩棟樓加起來整體機柜規模大概在2900到3000臺，目前已有2000臺機柜敲定百度長期租賃合作，服務期限6年，預計合作總收入約10億元。

放在當下短租約IDC市場行情里保守測算，單機柜估值落在45萬至52萬元區間，整批資產賬面估值大概在13億至17億元之間，刨掉企業需要自留的份額，再算上各類發行相關開支，實際能對外募集到的資金大概在11億至13億元上下。真實金額最終還是要看官方正式文件，往后租約能不能順利續上、機房實際上架率高低，都會直接左右最終融資規模。

按照行業里認可度更高的55萬元單機柜市價來粗略估算，3000臺機柜體量，再算上企業必須自留的份額，項目落地之后，奧飛實際可回籠的資金大概率落在區間上沿13億元左右。回籠資金中，不超過15%的部分可用于置換高成本負債，一定程度上緩解公司的財務支出壓力；其余大部分資金需投入新算力項目建設，為后續業務擴張提供支撐。

靠著REITs盤活資產，也等于讓出了優質資產未來長期收益，往后企業只能靠著日常運營賺取管理服務費，企業自身各類經營難題，也沒法靠一次資產上市徹底化解。

不管是行業普遍存在的短期租約隱患、客戶扎堆集中的經營隱患，還是運營商強勢擠占市場、硬件快速迭代帶來的改造成本壓力，以及過往遺留的資產減值問題，全都是繞不開的現實難題。

從早前對外直言沒有布局REITs的想法，到如今一邊推進私募類REIT項目，一邊火速申報公募REIT，短短十個月態度大變，背后說白了就是資金壓力倒逼所致。

南沙這3.9萬平方米算力資產最終能賣什么價錢，直接決定奧飛數據未來兩年的生存與發展空間。至于三年之后大客戶是否還會續約、老舊機房能不能跟上行業技術迭代、后續新一輪融資該如何布局這些長遠問題，眼下根本無暇顧及。

現在，先活過這一關再說。

附：奧飛數據核心財務指標（2025年全年 vs 2026年一季度）

數據說明：

1、機柜規模：南沙數字智慧產業園1號樓機柜規劃數量取自公開項目備案信息，2號樓體量、機柜數量為行業機構對標測算，整體2900-3000臺機柜規模為行業測算數據；2000臺機柜綁定百度租賃為公司2021年9月官方公告披露信息；

2、單機柜及資產估值：45萬-52萬元/臺保守估值、55萬元/臺大灣區高功率算力機柜溢價估值，參考2026年IDC算力資產證券化行業研報、公募REITs算力項目估值體系，適配南沙自貿區高規格智算中心區位與資產屬性；

3、募資規模測算：13億-17億元底層資產估值、11億-13億元對外募資區間、13億元中性回籠資金，均為扣除原始權益人法定自留份額、發行中介費用后的市場化測算結果，非公司官方披露數據，最終募資規模、資產估值以公司后續正式招募說明書及交易所披露文件為準；

4、公司財務、股權、公告信息，全部取自奧飛數據歷年定期報告、臨時公告及巨潮資訊網公開披露內容；二級市場REITs行情、分派率數據取自2026年5月29日深交所收盤公開數據。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 睿讀丨奧飛數據的REITs牌桌：一場沒有退路的梭哈——南沙3.9萬㎡算力園區入池背后