作者：李坤澤

來源：睿博恩重生筆記

我愛我家作為國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的先行者，其二十余年的發(fā)展歷程，與國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)從增量開發(fā)到存量運(yùn)營的時代變遷深度綁定。企業(yè)在行業(yè)上行期完成了規(guī)?；季峙c資本化登陸，也在行業(yè)下行調(diào)整期面臨著經(jīng)營節(jié)奏、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的適配挑戰(zhàn)。它的發(fā)展路徑，既是國內(nèi)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)變遷的縮影，也為傳統(tǒng)服務(wù)型企業(yè)在周期調(diào)整中的持續(xù)經(jīng)營，提供了可參考的實踐樣本。

1 從行業(yè)先行者到A股主板上市主體

我愛我家的發(fā)展起點，始于2000年的北京。作為國內(nèi)最早成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之一，企業(yè)從成立之初便聚焦二手房交易、房屋租賃等居住服務(wù)領(lǐng)域，是國內(nèi)較早推行標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)紀(jì)服務(wù)的品牌，逐步完成了從北京向全國重點城市的業(yè)務(wù)布局。

企業(yè)資本化進(jìn)程的關(guān)鍵節(jié)點，是2017年的借殼上市。2017年底，上市公司昆明百貨大樓（集團(tuán)）股份有限公司通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式，收購北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司84.44%股權(quán)，交易對價55.31億元。此次交易完成后，我愛我家成為國內(nèi)首家登陸A股主板的房地產(chǎn)綜合服務(wù)類企業(yè)，謝勇也從昆百大董事長，出任我愛我家董事長兼CEO，完成了企業(yè)管理架構(gòu)與資本化路徑的全面調(diào)整。

上市后的三年，企業(yè)處于業(yè)績對賭期，根據(jù)交易協(xié)議，2017年至2019年，公司扣非歸母凈利潤分別不低于5億元、6億元、7億元。對賭期內(nèi)，企業(yè)通過管理架構(gòu)調(diào)整、數(shù)字化體系搭建、高管團(tuán)隊優(yōu)化等方式，完成了業(yè)績承諾，三年累計扣非歸母凈利潤達(dá)標(biāo)。

對賭期結(jié)束后，受房地產(chǎn)行業(yè)整體周期調(diào)整影響，企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)階段性波動。2019年至2021年，公司歸母凈利潤從8.27億元回落至1.66億元；2022年受市場下行影響，首次錄得年度虧損3.1億元，2023年虧損額擴(kuò)大至8.5億元。2024年，企業(yè)通過業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、成本管控，實現(xiàn)扭虧為盈，全年完成營收125.36億元，歸母凈利潤7341萬元。

2025年，企業(yè)經(jīng)營再次出現(xiàn)階段性波動，根據(jù)年度業(yè)績預(yù)告，全年歸母凈利潤預(yù)計虧損7000萬元至9000萬元，業(yè)績變動主要來自三方面：一是投資性房地產(chǎn)公允價值變動損失約5000萬元，二是應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備計提約4000萬元，三是總部大樓裝修完工后新增折舊費用約3000萬元，三項合計對當(dāng)期利潤影響約1.2億元。

股權(quán)結(jié)構(gòu)層面，2025年9月，公司原實際控制人謝勇因個人債務(wù)問題持有的1.15億股公司股份完成司法拍賣過戶，拍賣完成后個人債務(wù)妥善結(jié)清。謝勇持股比例從5.52%降至0.64%，企業(yè)進(jìn)入股權(quán)結(jié)構(gòu)分散的階段。該事項未涉及上市公司資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、業(yè)務(wù)調(diào)整、管理層變動，也未對企業(yè)核心業(yè)務(wù)開展、戰(zhàn)略合作推進(jìn)、市場口碑維護(hù)產(chǎn)生任何實質(zhì)影響。

2 行業(yè)周期下的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與核心經(jīng)營特征

結(jié)合企業(yè)公開披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)，當(dāng)前我愛我家的業(yè)務(wù)布局、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與治理體系，呈現(xiàn)出與行業(yè)周期高度適配的階段性特征，核心可歸納為三個維度：

1. 業(yè)務(wù)布局：以交易業(yè)務(wù)為基本盤，租賃業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)容

企業(yè)當(dāng)前形成了二手房經(jīng)紀(jì)、新房代理、資產(chǎn)管理（相寓租賃）三大核心業(yè)務(wù)板塊，整體業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“交易為基、租賃擴(kuò)容”的特點。從業(yè)務(wù)占比來看，二手房買賣與新房代理仍是企業(yè)的核心收入來源，2025年前三季度，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與新房業(yè)務(wù)合計占公司GTV（交易總額）的比重超過93%，是企業(yè)現(xiàn)金流與營收的核心支撐。截至2025年一季度，公司國內(nèi)門店總量約2623家，其中直營門店2123家、加盟門店500家，在冊經(jīng)紀(jì)人總數(shù)3萬余人，業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋國內(nèi)主要核心城市，形成了穩(wěn)定的線下服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)（相寓）是企業(yè)重點布局的存量運(yùn)營板塊，也是對沖交易業(yè)務(wù)周期波動的核心布局。截至2025年9月底，相寓業(yè)務(wù)在管房源規(guī)模約33萬套，較年初新增約2.7萬套，房源規(guī)模穩(wěn)居國內(nèi)住房租賃行業(yè)第一梯隊。2024年，企業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入61.3億元，同比增長6.5%，占總營收比重接近50%，房源整體出租率達(dá)95.4%，形成了穩(wěn)定的運(yùn)營基本盤。

2. 經(jīng)營節(jié)奏：行業(yè)下行期的擴(kuò)張與收縮調(diào)整

企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的調(diào)整，與房地產(chǎn)行業(yè)周期呈現(xiàn)出明顯的關(guān)聯(lián)性。2020-2021年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處于規(guī)模高位運(yùn)行階段，企業(yè)選擇推進(jìn)規(guī)?；瘮U(kuò)張，加快門店布局與加盟業(yè)務(wù)拓展，門店數(shù)量與經(jīng)紀(jì)人規(guī)模實現(xiàn)快速增長。

隨著2022年起房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，二手房與新房交易規(guī)模持續(xù)收縮，前期擴(kuò)張帶來的固定成本壓力逐步顯現(xiàn)，企業(yè)隨即進(jìn)入業(yè)務(wù)收縮與優(yōu)化階段，累計關(guān)閉低效虧損門店超2000家，同步優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)、壓縮非核心成本支出，聚焦核心城市與核心業(yè)務(wù)的精細(xì)化運(yùn)營，完成了經(jīng)營節(jié)奏的階段性調(diào)整。

3. 治理結(jié)構(gòu)：股權(quán)分散化下的管理體系運(yùn)行

原實控人股權(quán)司法拍賣完成后，企業(yè)當(dāng)前處于無單一實際控制人的狀態(tài)，股權(quán)結(jié)構(gòu)相對分散。公司在公告中明確表示，股權(quán)變動不會導(dǎo)致公司控制權(quán)發(fā)生變化，不會對公司日常生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生重大影響，目前公司董事會、監(jiān)事會及高級管理團(tuán)隊穩(wěn)定，日常經(jīng)營管理活動正常開展。

從治理體系運(yùn)行來看，企業(yè)仍保持著標(biāo)準(zhǔn)化的上市公司治理架構(gòu)，建立了對應(yīng)的經(jīng)營決策、風(fēng)險管控與高管激勵機(jī)制，各項業(yè)務(wù)流程與管理制度保持正常運(yùn)行，核心管理團(tuán)隊與業(yè)務(wù)團(tuán)隊保持穩(wěn)定，未出現(xiàn)因股權(quán)變動導(dǎo)致的經(jīng)營異常情況。目前公司股權(quán)變更信息已完整披露，治理架構(gòu)清晰透明，經(jīng)營秩序始終保持平穩(wěn)有序。

3 行業(yè)環(huán)境與發(fā)展基礎(chǔ)：存量時代的核心支撐

第一，賽道的長期發(fā)展空間具備確定性。從行業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，成熟房地產(chǎn)市場中，存量房交易是市場的絕對主導(dǎo)，美國二手房成交套數(shù)占比達(dá)84%，而我國當(dāng)前存量房成交套數(shù)占比約46%，仍有較大的提升空間。同時，隨著租購并舉政策的持續(xù)落地，住房租賃、房屋托管、社區(qū)生活服務(wù)等存量居住服務(wù)賽道，市場規(guī)模已突破萬億級別，且仍在持續(xù)擴(kuò)容，為企業(yè)提供了長期的發(fā)展土壤。

第二，租售協(xié)同的業(yè)務(wù)格局具備抗周期屬性。相較于單一依賴交易業(yè)務(wù)的同行，企業(yè)已形成“交易+租賃”雙輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)格局。二手房與新房交易業(yè)務(wù)具備高客單價、強(qiáng)周期的特點，而住房租賃業(yè)務(wù)具備現(xiàn)金流穩(wěn)定、弱周期的特點，二者能夠形成有效互補(bǔ)，對沖行業(yè)周期波動帶來的經(jīng)營風(fēng)險。尤其是相寓業(yè)務(wù)多年的運(yùn)營積累，形成了標(biāo)準(zhǔn)化的托管、出租、運(yùn)維體系，在國內(nèi)住房租賃市場具備較強(qiáng)的品牌影響力與運(yùn)營能力，是企業(yè)穿越行業(yè)周期的核心穩(wěn)定器。

第三，品牌與線下網(wǎng)絡(luò)具備長期價值。作為國內(nèi)最早成立的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌之一，我愛我家在核心城市積累了二十余年的品牌口碑，形成了覆蓋房源、客源、經(jīng)紀(jì)人的完整服務(wù)體系。線下門店作為居住服務(wù)的核心觸點，其在核心社區(qū)的布局、本地化的服務(wù)能力，是短期內(nèi)難以被復(fù)制的核心資源，也是企業(yè)拓展存量居住服務(wù)、延伸業(yè)務(wù)鏈條的核心載體。

從資本市場表現(xiàn)來看，企業(yè)當(dāng)前市凈率處于歷史較低區(qū)間，多家券商在研報中維持“增持”評級，預(yù)計2026-2027年公司EPS分別為0.07-0.11元。若企業(yè)能夠持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)盈利穩(wěn)定，估值具備對應(yīng)的修復(fù)基礎(chǔ)。

4 行業(yè)轉(zhuǎn)型背景下的經(jīng)營升級方向

結(jié)合行業(yè)發(fā)展趨勢與企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀，要實現(xiàn)長期穩(wěn)健經(jīng)營，企業(yè)需圍繞業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、治理、數(shù)字化四大維度，持續(xù)推進(jìn)經(jīng)營優(yōu)化，適配存量居住服務(wù)時代的行業(yè)要求。

1. 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化：從交易中介向全生命周期居住服務(wù)商延伸。核心是打破對低頻交易業(yè)務(wù)的單一依賴，構(gòu)建“交易+運(yùn)營+服務(wù)”的全鏈條業(yè)務(wù)體系。一方面，持續(xù)優(yōu)化交易業(yè)務(wù)布局，收縮非核心城市的新房代理業(yè)務(wù)，聚焦北京、上海等核心城市的二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，通過精細(xì)化運(yùn)營提升單店盈利能力與人均效能；另一方面，將相寓租賃業(yè)務(wù)打造為核心增長極，從傳統(tǒng)的“二房東”模式向?qū)I(yè)的住房資產(chǎn)管理服務(wù)商轉(zhuǎn)型，提升運(yùn)營效率與盈利水平。同時，以房屋交易、租賃為入口，向家裝、家居、家政、社區(qū)生活服務(wù)等領(lǐng)域延伸，挖掘用戶全生命周期的居住服務(wù)價值，提升單客價值與收入多元化水平。

2. 資產(chǎn)效率提升：剝離低效資產(chǎn)，實現(xiàn)輕裝上陣。核心是優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率與資金使用效率。通過出售閑置的投資性房地產(chǎn)、非核心重資產(chǎn)，回籠資金償還短期債務(wù)，緩解資金鏈壓力，降低資產(chǎn)負(fù)債率；持續(xù)優(yōu)化門店結(jié)構(gòu)，關(guān)閉低效虧損門店，聚焦核心社區(qū)的優(yōu)質(zhì)門店，提升門店坪效；逐步推進(jìn)運(yùn)營模式優(yōu)化，從“直營為主”向“直營+加盟+合伙”的多元化模式轉(zhuǎn)型，降低固定資本開支，實現(xiàn)輕資產(chǎn)、高效率的規(guī)?；\(yùn)營。

3. 治理體系完善：優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，健全市場化激勵機(jī)制。核心是通過股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與治理體系完善，保障企業(yè)長期戰(zhàn)略的連貫性與執(zhí)行力。借助當(dāng)前股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整的契機(jī)，引入國資平臺、產(chǎn)業(yè)資本或互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)作為戰(zhàn)略投資者，不僅能夠補(bǔ)充企業(yè)資金實力，更能帶來產(chǎn)業(yè)資源、技術(shù)能力與管理經(jīng)驗的賦能；建立與經(jīng)營業(yè)績深度綁定的市場化激勵與約束機(jī)制，完善高管與核心員工的績效考核體系，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與員工利益的深度綁定；持續(xù)聚焦主業(yè)，剝離與居住服務(wù)無關(guān)的多元化業(yè)務(wù)，集中資源深耕核心賽道，提升經(jīng)營專注度。

4. 數(shù)字化能力升級：技術(shù)賦能全流程，提升運(yùn)營效率。核心是通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)業(yè)務(wù)全流程的效率提升與成本優(yōu)化。持續(xù)完善AMS資產(chǎn)管理系統(tǒng)、CBS業(yè)務(wù)協(xié)同系統(tǒng)，實現(xiàn)房源、客戶、經(jīng)紀(jì)人的全流程數(shù)字化管理，提升房源與客戶的匹配效率；打通線上線下服務(wù)場景，通過線上平臺完成獲客、咨詢、簽約等標(biāo)準(zhǔn)化流程，線下門店聚焦帶看、交付、售后等深度服務(wù)，實現(xiàn)全流程數(shù)字化，降低運(yùn)營成本，提升用戶體驗；通過大數(shù)據(jù)分析市場趨勢、用戶需求與交易規(guī)律，優(yōu)化業(yè)務(wù)布局與資源配置，提升經(jīng)營決策的科學(xué)性與精準(zhǔn)度。

5 睿博恩思考：周期調(diào)整中，企業(yè)的核心競爭力是持續(xù)進(jìn)化

在13年的企業(yè)服務(wù)實踐中我們始終認(rèn)為，沒有永遠(yuǎn)的朝陽行業(yè)，只有不斷適配市場、持續(xù)進(jìn)化的企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)從增量時代的高速擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向存量時代的精細(xì)化運(yùn)營，是行業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律。對于身處其中的企業(yè)而言，曾經(jīng)依靠規(guī)模擴(kuò)張、快速復(fù)制實現(xiàn)增長的路徑，必然會隨著行業(yè)周期的切換而失效。而企業(yè)能否穿越周期，核心在于能否放下過往的成功路徑，主動適配新的行業(yè)環(huán)境，重構(gòu)自身的核心競爭力。

對于我愛我家而言，二十余年的行業(yè)積累、全國化的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、穩(wěn)定的租賃業(yè)務(wù)基本盤，是其穿越周期的核心底氣。而未來能否在存量居住服務(wù)時代站穩(wěn)腳跟，關(guān)鍵在于能否完成從“交易中介”到“居住服務(wù)商”的底層邏輯切換，能否在業(yè)務(wù)優(yōu)化、資產(chǎn)效率、治理體系、數(shù)字化能力上實現(xiàn)持續(xù)的迭代升級。這個過程必然需要企業(yè)做出取舍、經(jīng)歷陣痛，而所有在行業(yè)周期中堅守主業(yè)、持續(xù)投入、不斷優(yōu)化自身的企業(yè)，終將在行業(yè)格局重塑的過程中，找到屬于自己的長期發(fā)展路徑。

（本文數(shù)據(jù)截至2026年4月，均來源于公司公告及公開信息，不構(gòu)成任何投資建議。配圖無不良引導(dǎo)，請仔細(xì)甄別，歡迎關(guān)注評論或私信與我交流。）

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原標(biāo)題： 我愛我家：行業(yè)周期調(diào)整下的經(jīng)營現(xiàn)狀與轉(zhuǎn)型路徑