作者| 小債看市

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時(shí)代中國(guó)控股寬限期內(nèi)支付兩筆美元債利息后，時(shí)代控股集團(tuán)正尋求將11億元“17時(shí)代02”和7億元ABS“時(shí)赫02”展期。

不久前，惠譽(yù)剛將時(shí)代中國(guó)控股（01233.HK）的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)和高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“CCC+”下調(diào)至“C”，近日又上調(diào)至“CC”。

這主要由于時(shí)代中國(guó)控股在8月12日和8月14日寬限期內(nèi)兌付了兩筆美元債的利息。

據(jù)公開(kāi)資料，上述兩筆美元債分別為時(shí)代中國(guó)控股2027年1月到期3.5億美元債以及2023年7月到期5億美元債，這兩筆美元債利息分別于2022年7月14日和2022年7月16日到期。

惠譽(yù)認(rèn)為，時(shí)代中國(guó)控股將繼續(xù)面臨流動(dòng)性挑戰(zhàn)，在2022年下半年和2023年上半年將有大規(guī)模資本市場(chǎng)債務(wù)到期和利息需要兌付，而其獲得資金的渠道可能仍然有限，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可能依然疲弱。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前時(shí)代中國(guó)控股存續(xù)美元債6只，存續(xù)規(guī)模26.5億美元，一年內(nèi)將有8億美元債到期。

存續(xù)美元債

在岸債券方面，主要由子公司廣州時(shí)代控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“時(shí)代控股集團(tuán)”）發(fā)行，目前存續(xù)債券13只，存續(xù)規(guī)模121.63億元，其中16億元債券將在8月份到期或可回售，11億債券將在9月份到期。

據(jù)知情人士透露，時(shí)代控股集團(tuán)正尋求將11億元“17時(shí)代02”和7億元ABS“時(shí)赫02”展期18個(gè)月分期償付，這兩筆債務(wù)分別將于今年9月8日和9月9日到期。

總得來(lái)看，2023年時(shí)代中國(guó)控股將有128億元境內(nèi)外債券到期，其中主要為可回售的78億元境內(nèi)債券，公司面臨集中兌付壓力較大。

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是2020年疫情以來(lái)，時(shí)代中國(guó)控股位于大灣區(qū)的舊改業(yè)務(wù)長(zhǎng)期處于停擺狀態(tài)，加上高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目的去化壓力，公司資金鏈緊繃。

2022年4月，時(shí)代控股集團(tuán)發(fā)出一封《關(guān)于懇請(qǐng)支持舊改項(xiàng)目退出的報(bào)告》，懇請(qǐng)市政府支持企業(yè)紓困解難。

其實(shí)，早在2021年初，時(shí)代中國(guó)的流動(dòng)性壓力就已顯現(xiàn)，其被曝突襲式大規(guī)模裁員，隨后融資條件趨緊，其合同銷(xiāo)售額持續(xù)下滑，公司流動(dòng)性逐步惡化。

02
流動(dòng)性承壓

據(jù)官網(wǎng)介紹，時(shí)代中國(guó)控股成立于1999年，現(xiàn)已成為中國(guó)領(lǐng)先的城市發(fā)展服務(wù)商，業(yè)務(wù)主要覆蓋住宅開(kāi)發(fā)，城市更新、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)服務(wù)、家具家裝、未來(lái)教育等領(lǐng)域。

2013年，時(shí)代中國(guó)控股在港交所上市，屬于中國(guó)地產(chǎn)50強(qiáng)上市集團(tuán)。

時(shí)代中國(guó)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，時(shí)代中國(guó)控股的控股股東為豐亞企業(yè)有限公司，持股比例為62.74%，公司實(shí)際控制人為岑釗雄、李一萍夫婦。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2020年，時(shí)代中國(guó)控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售1003.81億元，同比增長(zhǎng)28.1%，正式跨入“千億俱樂(lè)部”。

值得注意的是，雖然實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，但近年來(lái)時(shí)代中國(guó)控股的銷(xiāo)售額增速卻明顯下滑。

2016-2020年，時(shí)代中國(guó)控股從293億銷(xiāo)售規(guī)模一路狂奔至千億，銷(xiāo)售增速分別為50.3%、41.9%、45.6%、29.3%以及28.1%。

可以看出，在2016-2018年高光時(shí)刻后，近兩年來(lái)時(shí)代中國(guó)控股銷(xiāo)售增速出現(xiàn)斷崖式下滑，規(guī)模擴(kuò)張壓力顯現(xiàn)。

近五年銷(xiāo)售額情況

另外，雖然2016-2018年時(shí)代中國(guó)控股銷(xiāo)售額一路高歌猛進(jìn)，但這期間其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，可以看出大手筆拿地消耗巨資，為日后盈利下滑埋下隱患。

2018年9月，時(shí)代中國(guó)控股曾以5.54萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)，刷新了廣州單價(jià)紀(jì)錄，當(dāng)年拿地就花掉了129.67億。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況

2021年，時(shí)代中國(guó)控股錄得合同銷(xiāo)售額955.9億元，同比下降4.8%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年時(shí)代中國(guó)控股以827.3億操盤(pán)金額排行第41名；以465.9萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排行第40位，屬于中型房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

2022年前7個(gè)月，時(shí)代中國(guó)控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額302.2億元，同比減少43.3%，與市場(chǎng)大體一致。

穆迪預(yù)計(jì)，時(shí)代中國(guó)控股2022年的合同銷(xiāo)售額將下滑至600億元左右，進(jìn)而削弱其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流及流動(dòng)性。

2021年，時(shí)代中國(guó)控股放慢了拿地節(jié)奏，截至年末總體土地儲(chǔ)備接近2000萬(wàn)平方米，分布在國(guó)內(nèi)一二線城市，其中位于大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備占比接近90%，面臨一定集中度風(fēng)險(xiǎn)。

而城市更新業(yè)務(wù)布局在全國(guó)的9個(gè)城市，時(shí)代中國(guó)控股擁有約為135個(gè)處于不同發(fā)展階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總體的可售面積4000萬(wàn)平方米，總體貨值超過(guò)1萬(wàn)億元。

從業(yè)績(jī)上看，2019年時(shí)代中國(guó)控股凈利增速大幅下滑后，2020年在疫情影響下首次出現(xiàn)下滑。

2021年，時(shí)代中國(guó)控股實(shí)現(xiàn)收入436.4億元，同比增長(zhǎng)13%；股東應(yīng)占溢利32.6億元，同比下降34%。

歸母凈利潤(rùn)

截至2021年末，時(shí)代中國(guó)控股總資產(chǎn)為1983.93億元，總負(fù)債1557.38億元，凈資產(chǎn)426.55億元，資產(chǎn)負(fù)債率78.5%。

近年來(lái)，時(shí)代中國(guó)控股的財(cái)務(wù)杠桿不斷攀升，高于行業(yè)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)，在2020年末達(dá)到峰值81.26%，存在一定杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)杠桿

從“三道紅線”看，時(shí)代中國(guó)控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為74.6％、76.7％和1.9倍，仍踩中一道紅線歸為“黃檔”。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，時(shí)代中國(guó)控股主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的70%。

截至2021年末，時(shí)代中國(guó)控股流動(dòng)負(fù)債有1089.89億元，主要為其他流動(dòng)負(fù)債，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有118.3億元。

相較于短債壓力，時(shí)代中國(guó)控股流動(dòng)性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有147.18億元，雖較2020年末大幅下滑56%，但還可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

在財(cái)務(wù)彈性方面，截至2020年末，時(shí)代銀行授信總額有713.52億元，未使用授信額度為418.53億元，可見(jiàn)其備用資金尚可。

銀行授信

另外，時(shí)代中國(guó)控股還有467.49億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債有423.75億元。

整體來(lái)看，時(shí)代中國(guó)控股剛性債務(wù)有542.05億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為35%。

在償債資金來(lái)源看，時(shí)代中國(guó)控股主要依賴(lài)于外部融資。

從融資渠道上看，除了發(fā)債和借款，時(shí)代中國(guó)控股還通過(guò)應(yīng)收賬款、股權(quán)融資、股權(quán)質(zhì)押、信托等方式融資，可以看出融資渠道呈現(xiàn)多元化。

另外，時(shí)代中國(guó)控股在建項(xiàng)目尚需投資金額較大，未來(lái)面臨一定的資本支出壓力。

總得來(lái)看，時(shí)代中國(guó)控股銷(xiāo)售和業(yè)績(jī)下滑，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力下降；三道紅線仍踩中一條，再融資壓力較大；在建項(xiàng)目較多，存在一定資本支出壓力。

九十年代初，處于改革最前沿的廣東，是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最有活力的區(qū)域。

1990年，畢業(yè)于工商管理專(zhuān)業(yè)的岑釗雄，進(jìn)入一家地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售工作。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “粵系房企”寬限期內(nèi)支付票息，仍面臨流動(dòng)性挑戰(zhàn)