作者：指南君

來源：不良資產(chǎn)指南

過去幾年，不良資產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞發(fā)生了明顯變化。

以前很多人談不良資產(chǎn)，講的是折扣、規(guī)模、牌照、資源；但現(xiàn)在，越來越多的一線投資人開始意識(shí)到：真正決定收益的，已經(jīng)不是能不能拿到資產(chǎn)，而是能不能看懂資產(chǎn)、算清價(jià)格、設(shè)計(jì)路徑，并最終把錢收回來。

換句話說，不良資產(chǎn)行業(yè)正在從“膽子大、關(guān)系廣”的粗放階段，進(jìn)入“專業(yè)化、細(xì)分化、屬地化”的精耕階段。

▍不良資產(chǎn)不是低價(jià)資產(chǎn)，而是復(fù)雜資產(chǎn)

很多新人進(jìn)入行業(yè)，最容易被“低折扣”吸引。

賬面?zhèn)鶛?quán)一個(gè)億，報(bào)價(jià)幾百萬，看起來空間巨大。但真正下場(chǎng)后才會(huì)發(fā)現(xiàn)，賬面金額和真實(shí)回收之間，隔著債務(wù)人狀態(tài)、擔(dān)保效力、抵押物瑕疵、查封順位、司法執(zhí)行、稅費(fèi)成本、處置周期等一整套復(fù)雜變量。

一個(gè)資產(chǎn)包能不能投，不是看它便不便宜，而是看三個(gè)問題：

第一，底層資產(chǎn)有沒有真實(shí)價(jià)值？

第二，價(jià)值能不能被合法、有效地控制和處置？

第三，處置周期和成本算完后，收益率是否仍然成立？

不良資產(chǎn)投資的本質(zhì)，不是撿便宜，而是在不確定性中找到確定性。

▍盡調(diào)不是查資料，而是尋找回款路徑

很多項(xiàng)目失敗，并不是因?yàn)橥逗蟛慌Γ峭肚氨M調(diào)已經(jīng)埋下問題。

真正有效的盡調(diào)，不只是工商、涉訴、查封、抵押信息的羅列，而是圍繞回款路徑展開。

比如，債務(wù)人名下是否還有可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)？股東是否存在出資瑕疵？資產(chǎn)是否被轉(zhuǎn)移？抵押物是否存在占用、租賃、二押、輪候查封？項(xiàng)目是否具備重組、盤活、代建代銷、司法拍賣或以物抵債的可能？

尤其是在損失類資產(chǎn)、房抵貸不良、爛尾樓項(xiàng)目中，盡調(diào)的價(jià)值不是“證明風(fēng)險(xiǎn)存在”，而是判斷風(fēng)險(xiǎn)能否被定價(jià)、被控制、被轉(zhuǎn)化。

能把一個(gè)看似“無財(cái)產(chǎn)”的案件，拆出追加承債主體、恢復(fù)執(zhí)行、資產(chǎn)追索、重組談判等多個(gè)抓手，才是真正的處置能力。

▍估值不是拍腦袋，而是處置方案的倒推

不良資產(chǎn)估值最怕兩種情況：一種是只看抵押物評(píng)估價(jià)，另一種是只憑經(jīng)驗(yàn)打折。

前者容易忽略變現(xiàn)難度，后者則容易忽略結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

更合理的方式，是先預(yù)設(shè)處置方案，再倒推估值區(qū)間。

如果走訴訟清收，要考慮案件進(jìn)度、執(zhí)行難度、追加主體可能性和時(shí)間成本；如果走資產(chǎn)處置，要考慮抵押物類型、區(qū)位、瑕疵、稅費(fèi)和流拍風(fēng)險(xiǎn)；如果走債務(wù)重組，則要看債務(wù)人持續(xù)經(jīng)營能力、各方博弈格局和資金進(jìn)入方式。

同樣是一個(gè)在建工程，有人只看到爛尾風(fēng)險(xiǎn)，有人能看到破產(chǎn)重整、共益?zhèn)⒋ùN、資產(chǎn)盤活后的退出空間。差別不在信息，而在模型。

▍稅籌和交易結(jié)構(gòu)，往往決定最后利潤

不良資產(chǎn)項(xiàng)目中，很多利潤不是虧在價(jià)格上，而是虧在結(jié)構(gòu)上。

債權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股、以物抵債、企業(yè)分立，不同路徑對(duì)應(yīng)不同稅種、稅負(fù)和法律效果。尤其在法拍資產(chǎn)、實(shí)物資產(chǎn)處置、困境地產(chǎn)盤活中，稅費(fèi)安排如果沒有前置考慮，可能會(huì)直接吞掉相當(dāng)一部分利潤。

因此，真正成熟的不良資產(chǎn)投資，不是買完再想辦法，而是在投前就把交易結(jié)構(gòu)、稅務(wù)成本、退出路徑和風(fēng)險(xiǎn)隔離一并設(shè)計(jì)進(jìn)去。

▍行業(yè)機(jī)會(huì)仍在，但玩法變了

從趨勢(shì)看，傳統(tǒng)大包時(shí)代的高收益紅利已經(jīng)過去。未來更值得關(guān)注的，是困境房地產(chǎn)盤活、房抵貸不良、危困企業(yè)債務(wù)重組、上市公司債務(wù)重組、個(gè)貸不良批量處置，以及具備區(qū)域深耕能力的細(xì)分資產(chǎn)投資。

這也意味著，從業(yè)者不能只懂“收包”，還要懂資產(chǎn)、懂法律、懂估值、懂稅務(wù)、懂談判、懂運(yùn)營。

不良資產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型行業(yè)，門檻不在入場(chǎng)，而在持續(xù)做成項(xiàng)目。

▍為什么要系統(tǒng)學(xué)習(xí)一次？

很多經(jīng)驗(yàn)可以在項(xiàng)目中慢慢積累，但試錯(cuò)成本往往很高。一次錯(cuò)誤定價(jià)、一次瑕疵盡調(diào)、一次錯(cuò)誤交易結(jié)構(gòu)，可能就會(huì)讓項(xiàng)目收益大幅縮水，甚至本金受損。

所以，對(duì)不良資產(chǎn)從業(yè)者來說，最值得補(bǔ)的不是概念，而是實(shí)戰(zhàn)框架：

如何判斷資產(chǎn)包的投資邏輯？

如何拆解房抵貸、損失類資產(chǎn)、爛尾樓等細(xì)分場(chǎng)景？

如何做投前盡調(diào)和估值？

如何設(shè)計(jì)稅務(wù)籌劃和交易結(jié)構(gòu)？

如何通過司法路徑增加承債主體、破解執(zhí)行難？

5月16日至17日，資產(chǎn)界&次貝學(xué)苑將在青島市舉辦“不良資產(chǎn)特訓(xùn)營”，圍繞投資邏輯、細(xì)分領(lǐng)域、盡調(diào)估值、稅務(wù)籌劃和司法處置展開兩天線下集訓(xùn)。

課程將由具備多年一線經(jīng)驗(yàn)的投資、法律、估值與稅籌導(dǎo)師授課，結(jié)合損失類資產(chǎn)、房抵貸不良、爛尾樓盤活、終本案件處置等案例，幫助學(xué)員把零散經(jīng)驗(yàn)整理成可復(fù)制的方法論。

這次特訓(xùn)營更適合已經(jīng)在行業(yè)里做項(xiàng)目、看項(xiàng)目、管項(xiàng)目，或準(zhǔn)備系統(tǒng)進(jìn)入不良資產(chǎn)領(lǐng)域的人。真正的收獲，不只是聽懂幾個(gè)案例，而是建立一套判斷項(xiàng)目、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)和推進(jìn)處置的底層框架。

行業(yè)不缺資產(chǎn)，缺的是能把資產(chǎn)做活的人。

?時(shí)間：5月16日-17日（周六日）

地點(diǎn)：青島（具體地址開課前一周通知）

對(duì)象：AMC、國企平臺(tái)、民營投資機(jī)構(gòu)、律所、服務(wù)商等有志于不良資產(chǎn)從業(yè)者

費(fèi)用：個(gè)人學(xué)習(xí)價(jià)3800元/人，三人組團(tuán)3500元/人（含課程、教材、會(huì)務(wù)費(fèi)；不含食宿交通）

報(bào)名聯(lián)系：陳老師 18529502280（微信同號(hào)），名額有限，按報(bào)名先后排座。

▍主辦方簡(jiǎn)介

資產(chǎn)界是金融資產(chǎn)從業(yè)者的信息服務(wù)平臺(tái)，旨在鏈接人、信息與資產(chǎn)，致力于圍繞資金、資產(chǎn)和運(yùn)營做行業(yè)整合及服務(wù)。自2021年起，平臺(tái)陸續(xù)主辦“個(gè)貸不良烏鎮(zhèn)峰會(huì)”、“個(gè)貸不良西湖峰會(huì)”、“不良資產(chǎn)大會(huì)”等多場(chǎng)行業(yè)盛會(huì)，匯聚行業(yè)頭部力量。

聯(lián)合行業(yè)協(xié)會(huì)在全國多地舉辦專業(yè)論壇，已在全國各地舉辦各類高峰論壇、專題培訓(xùn)、資源對(duì)接會(huì)、主題沙龍、資產(chǎn)推介會(huì)等數(shù)百場(chǎng)，累計(jì)吸引數(shù)千家機(jī)構(gòu)參與，聚集了全國各地優(yōu)質(zhì)資源、信息、人脈，覆蓋資金端、資產(chǎn)方、產(chǎn)業(yè)方及服務(wù)商，助力從業(yè)者跨界協(xié)同，推動(dòng)不良資產(chǎn)的盤活運(yùn)營與價(jià)值重塑。

資產(chǎn)界致力于打造多元化的高端活動(dòng)矩陣，包括行業(yè)峰會(huì)論壇、線下專題課程、名企游學(xué)、沙龍研討、資產(chǎn)推介會(huì)、資產(chǎn)飯局、資產(chǎn)茶局等形式，以此構(gòu)建一個(gè)集知識(shí)獲取、思想交流、關(guān)系深化與業(yè)務(wù)落地于一體的全方位生態(tài)平臺(tái)。

次貝學(xué)苑是資產(chǎn)界旗下專注于金融實(shí)務(wù)培訓(xùn)的教育服務(wù)平臺(tái)，為金融企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員提供專業(yè)的”線上+線下”定制化培訓(xùn)服務(wù)。在金融教育領(lǐng)域深耕數(shù)年，聯(lián)合數(shù)千名實(shí)戰(zhàn)派老師共同研發(fā)設(shè)計(jì)課程，把從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和成功案例輻射全國，為從業(yè)人員提供專業(yè)技能、精準(zhǔn)人脈和系統(tǒng)定制化知識(shí)服務(wù)。為行業(yè)培養(yǎng)優(yōu)秀的人才，助力行業(yè)發(fā)展。

目前次貝學(xué)苑已上線視頻課程超10000+分鐘，并成功舉辦多次線下沙龍會(huì)議、知識(shí)培訓(xùn)等行業(yè)活動(dòng)，已有5000+銀行、信托、AMC、券商、私募基金、上市公司、房企、大型城投公司等機(jī)構(gòu)人士加入，他們?cè)谶@里和你一起學(xué)習(xí)、成長(zhǎng)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 90%的不良資產(chǎn)項(xiàng)目死在投前，盡調(diào)不只是查資料