統(tǒng)計局公布4月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)。2022年前4個月，商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%；商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；房屋新開工面積39739萬平方米，同比下降26.3%；房屋竣工面積20030萬平方米，同比下降11.9%。總結(jié)來說，2022年1-4月土地購置面積跌幅擴(kuò)大，新開工面積跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，房企到位資金同比負(fù)增長，增速繼續(xù)下行，銷售面積和銷售金額同比增速繼續(xù)回落。

對此，不少同行將目前的形勢與2014年相比，但是我們認(rèn)為如今的市場環(huán)境和2014年還是有較大的不同。2014年在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的大背景下，需求側(cè)依舊旺盛，一系列救市動作后，市場在低迷了16個月后有所回暖。但是當(dāng)前疊加疫情的影響，居民對就業(yè)及收入預(yù)期十分悲觀，不同于2014年如今民營房地產(chǎn)企業(yè)幾乎全軍覆沒，市場情緒悲觀，至于市場何時恢復(fù)需要持續(xù)觀察。

二、穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)座談會召開，支持平臺經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)境外融資、穩(wěn)地價穩(wěn)房價，支持行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

5月18日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李克強(qiáng)在云南主持召開穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)座談會……但3月份以來，特別是4月份部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯轉(zhuǎn)弱，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大。既要堅定信心，看到我國仍有1.5億多戶市場主體，當(dāng)前物價平穩(wěn)，應(yīng)對挑戰(zhàn)仍有政策空間，又要正視困難、應(yīng)對沖擊。要完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，果斷作為，加大宏觀政策調(diào)節(jié)。要用改革辦法解決前進(jìn)中的困難。突出就業(yè)優(yōu)先，通過穩(wěn)市場主體來保就業(yè)保民生，落實(shí)落細(xì)留抵退稅減稅等組合式紓困政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對中小微企業(yè)和個體工商戶貸款緩交利息。確保糧食穩(wěn)產(chǎn)和能源穩(wěn)定供應(yīng)。在做好疫情防控同時進(jìn)一步暢通物流大動脈和微循環(huán)。提升國企核心競爭力，以有效舉措增強(qiáng)民企信心。支持平臺經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)合法合規(guī)境內(nèi)外上市融資。穩(wěn)地價穩(wěn)房價，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對此，東海證券分析表示，總體來看，會議主要提及穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)市場主體保民生。另外再次提及支持平臺經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)境外融資；對于地產(chǎn)方面提到“穩(wěn)地價穩(wěn)房價，支持行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。已出臺政策要盡快落到位，中央經(jīng)濟(jì)工作會議和政府工作報告確定的政策上半年基本實(shí)施完畢；各地各部門要增強(qiáng)緊迫感，看得準(zhǔn)的新舉措能用盡用，5月份能出盡出，確保上半年和全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，努力使經(jīng)濟(jì)較快回歸正常軌道。

三、5年期LPR下調(diào)15bp，5月15日央行將首套房貸的利率下限全面調(diào)降20個基點(diǎn)；釋放托底房地產(chǎn)市場的積極信號

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。換言之，五年期的LPR從4.60%下調(diào)至4.45%（下調(diào)15bp），一年期的LPR維持在3.70%不變。

對此，我們認(rèn)為，由于目前銀行貸款利率是LPR加點(diǎn)方式，利率每年首日變更。也即所有銀行的房貸和法商按揭都是每年首日變更利率，存量放貸在今年沒多大影響（明年1月1日后對于存量會調(diào)降），但是新增貸款是按照新的LPR執(zhí)行，所以這個政策主要在于鼓勵新增貸款。

2022年5月13日，央行發(fā)布2022年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告：4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。2022年5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2022〕115號），明確“一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限”。換言之，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)（截至2022年4月，5年LPR為4.60%），二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行（即相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點(diǎn)）。

對此，我們認(rèn)為，對于該政策目前僅針對住宅，且僅適用于新增貸款。另外只是設(shè)置了最低下限，并未直接降利率，該政策更多的是一個方向指引的意義。

對此，開源證券分析表示，2021下半年，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)信用風(fēng)險以來，央行多次公開表態(tài)將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展；本次是其首次做出全國性的政策調(diào)整。本次調(diào)整后，首次置業(yè)群體的按揭利率下浮空間打開，貸款利率下限降到4.40%，給地方城市提供了新的房地產(chǎn)市場維穩(wěn)手段。繼政治局會議釋放積極信號后，銀保監(jiān)局、央行、國常會接連發(fā)聲支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，“因城施策”城市能級提升至強(qiáng)二線城市；疊加強(qiáng)二線城市蘇州、合肥等地均有發(fā)布放松限購政策，給市場釋放維穩(wěn)信號。

四、碧桂園、龍湖、美的置業(yè)將采用“債券發(fā)行+信用保護(hù)工具”的模式示范發(fā)債，但不宜夸大政策在融資側(cè)支持的影響

2022年5月16日，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。此次示范發(fā)債加入了信用保護(hù)工具的使用，即為吸引投資人，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險緩釋憑證（CRMW）等在內(nèi)的信用保護(hù)工具。同日，據(jù)深交所消息，中證金融運(yùn)用自有資金與中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)市場首單民營房企信用保護(hù)憑證，用以支持龍湖供應(yīng)鏈ABS發(fā)行。信用保護(hù)憑證名義本金4000萬元，受保護(hù)債券規(guī)模4.02億元。

2022年以來監(jiān)管就支持民企債券融資密集發(fā)聲。3月政府工作報告明確提出“完善民營企業(yè)債券融資支持機(jī)制”，隨后證監(jiān)會表示將推出支持民企債券融資七大舉措，其中就包含了“鼓勵市場機(jī)構(gòu)、政策性機(jī)構(gòu)通過創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具為民營企業(yè)債券融資提供增信支持，盡快推出組合型信用保護(hù)合約業(yè)務(wù)”。4月12日，滬深交易所專門召開座談會推進(jìn)民企債券信用保護(hù)工具創(chuàng)設(shè)工作。5月11日，首單民企債券融資專項(xiàng)支持計劃落地。本次以信用保護(hù)工具支持地產(chǎn)民企債券融資，是對緩解民企融資難的進(jìn)一步落實(shí)。

根據(jù)東方金誠的分析表示，此次3家房企示范發(fā)債將采用“債券發(fā)行+信用保護(hù)工具”的模式。這種模式在助力民營企業(yè)債券融資方面的作用主要體現(xiàn)在，信用保護(hù)工具可以對債券起到風(fēng)險轉(zhuǎn)移作用，如發(fā)生債券違約，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將代為還款，相當(dāng)于創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)以自身信用直接對債券進(jìn)行信用增進(jìn)，這可以縮減投資人購買債券的風(fēng)險敞口，提高投資人對債券的認(rèn)可度，從而提升債券發(fā)行的成功率，并有助于降低發(fā)行利率。

對此，華泰證券亦在分析中表示，一是落實(shí)前期“完善民企債券融資支持機(jī)制”的政策要求，本次以信用保護(hù)工具支持地產(chǎn)民企債券融資，是對緩解民企融資難的進(jìn)一步落實(shí)；二是穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期迫在眉睫，4月宏微觀數(shù)據(jù)均反映出地產(chǎn)需求端不景氣、融資端疲軟，亟待地產(chǎn)寬松政策進(jìn)一步發(fā)力。穩(wěn)地產(chǎn)也是穩(wěn)信用的關(guān)鍵，低迷數(shù)據(jù)造成的市場悲觀預(yù)期，亟需政策釋放積極信號予以對沖。與此同時，中信證券分析表示，不應(yīng)低估政策在融資側(cè)支持的決心，但也不宜夸大政策在融資側(cè)支持的影響。這類政策的意圖是防范信用風(fēng)險，不是扶持某些房地產(chǎn)公司發(fā)展。所以我們認(rèn)為，政策仍需依托市場機(jī)制，背靠企業(yè)信用開展，不會直接對民營房地產(chǎn)公司債券發(fā)行托底。政策會有效提振債權(quán)人的信心，考慮配合需求側(cè)政策，一些民企走向債券展期甚至違約的可能性可能明顯下降，但這并不等于這些企業(yè)不需要縮表。

五、財政部通報8個隱性債務(wù)問責(zé)典型案例；繼江蘇后，貴州深入打擊城投融資領(lǐng)域的腐敗問題

2022年5月18日，財政部官網(wǎng)公布《財政部關(guān)于地方政府隱性債務(wù)問責(zé)典型案例的通報》，將其中8個隱性債務(wù)問責(zé)典型案例進(jìn)行通報，對此我們特摘錄核心內(nèi)容如下：

對于地方政府在法定債務(wù)預(yù)算之外直接或間接以財政資金償還，以及違法提供擔(dān)保等方式舉借的債務(wù)為在為政府的隱性債務(wù)。對于是否涉及隱債，我們認(rèn)為應(yīng)該綜合判斷如下幾方面：（1）項(xiàng)目是否由政府決策實(shí)行，即明確資金支付責(zé)任主體；（2）項(xiàng)目是否為純公益性項(xiàng)目即非經(jīng)營性項(xiàng)目（公立學(xué)校、公立醫(yī)院、公共文化設(shè)施、公園、公共廣場、機(jī)關(guān)事業(yè)單位辦公樓、市政道路、非收費(fèi)橋梁、非經(jīng)營性水利設(shè)施、非收費(fèi)管網(wǎng)設(shè)施等公益性資產(chǎn)、儲備的土地等等），還是經(jīng)營性的項(xiàng)目？由于公益性資產(chǎn)本身不產(chǎn)生經(jīng)營收入，不能用于轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，也不能計入企業(yè)的資產(chǎn)，未來需要移交給政府，基于政府決策建設(shè)的公益性資產(chǎn)，最終的建設(shè)資金的支付責(zé)任為政府。（3）項(xiàng)目最終償債資金來源是否來源于政府財政資金？因此，目前的一些投資架構(gòu)中，通常通過“政府——政府平臺公司——項(xiàng)目公司”的架構(gòu)由政府平臺公司向項(xiàng)目公司支付資金，規(guī)避由政府支付。在項(xiàng)目公司層面，通常又會引入總包施工單位的合作，由此也產(chǎn)生了我們資金機(jī)構(gòu)聯(lián)合總包施工單位與城投平臺的合作契機(jī)。

繼江蘇之后，貴州也開始深入打擊城投融資領(lǐng)域的腐敗問題。5月9日黔東南州國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會黨委委員、副主任(正縣長級)吳興元涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法接受調(diào)查后。10日晚間，東湖建投法定代表人、董事長兼總經(jīng)理?xiàng)罹粒瑬|湖建投投融資部經(jīng)理、董事田茂勝均被宣布接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。5月11日又傳出消息稱，貴州清水河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投融資管理辦公室主任劉洋涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受興義市紀(jì)委市監(jiān)委紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。同在5月11日，中共貴州省委辦公廳、貴州省人民政府辦公廳印發(fā)《2022年貴州省改進(jìn)作風(fēng)狠抓落實(shí)工作要點(diǎn)》，重點(diǎn)提到“嚴(yán)禁說假話、報假賬、造假數(shù)，對謊報瞞報、虛假整改、虛假化債、虛假招商等弄虛作假行為零容忍。”另外，據(jù)媒體報道，今年以來至少有43位城投高管被調(diào)查，涉及江蘇、貴州、湖南、浙江、四川等省份的融資平臺。

六、2022年信托業(yè)年會召開，研究推行信托公司分類監(jiān)管，鼓勵差異化特色化

2022年中國信托業(yè)年會于5月18日以在線形式召開。這次會議的主題是“踐行新發(fā)展理念，推動行業(yè)轉(zhuǎn)型與健康發(fā)展”。中國銀保監(jiān)會黨委委員、副主席肖遠(yuǎn)企認(rèn)為，為推動信托業(yè)順利轉(zhuǎn)型發(fā)展，當(dāng)前要做好兩方面工作：一是進(jìn)行科學(xué)的信托業(yè)務(wù)分類。將信托業(yè)務(wù)劃分為資產(chǎn)管理信托、資產(chǎn)服務(wù)信托和公益/慈善信托三大類，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行細(xì)分。通過科學(xué)分類厘清不同信托業(yè)務(wù)的邊界，并使不同信托業(yè)務(wù)的表述更加通俗易懂、簡明扼要，方便全社會特別是信托委托人理解。二是研究推行信托公司分類監(jiān)管。初步考慮根據(jù)信托公司監(jiān)管評級、資源稟賦、受托管理及風(fēng)險抵御能力等的不同，對信托公司在業(yè)務(wù)范圍、展業(yè)地域等方面進(jìn)行差別化監(jiān)管，鼓勵信托公司走差異化、特色化發(fā)展之路。