作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 不像招商蛇口，母公司是國內(nèi)規(guī)模最大的綜合性央企之一的華潤置地，與兄弟單位鮮有關(guān)聯(lián)交易是其給市場的印象。

這也讓華潤置地只要出現(xiàn)與兄弟單位的關(guān)聯(lián)交易，便足以引起外界的關(guān)注。

1月22日，華潤置地便用一紙公告，向外界披露了其與華潤啤酒簽訂的包括投資合作在內(nèi)的一系列協(xié)議。根據(jù)相關(guān)協(xié)議，雙方將成立合營公司負(fù)債拆除深圳寶安新安街道的7幅地塊。

在寸土寸金的深圳，與關(guān)聯(lián)方華潤啤酒的合作，使華潤置地曲線補(bǔ)充了土地儲備，而目前可見所需支出的成本，也僅為合營公司將向華潤雪花支付貨幣補(bǔ)償款46.5億元。

這是華潤置地近年來屈指可數(shù)的與兄弟單位之間的關(guān)聯(lián)交易。

按照公告內(nèi)容，7幅地塊原由華潤啤酒的子公司華潤雪花擁有，將從原來的工業(yè)用地性質(zhì)重新登記作一般工業(yè)及新興工業(yè)用途。

完成土地改建后，合營公司將獲得其中4宗地塊，并將轉(zhuǎn)型改造成為一個集辦公室、商業(yè)物業(yè)、廠房、休閑設(shè)施、超市、餐廳及酒吧等為一體的綜合體，未來也將銷售及出租。剩余3宗地塊，華潤置地也將通過代建服務(wù)合同成為項目管理人。

華潤置地對此表示，地塊處于粵港澳大灣區(qū)東岸發(fā)展軸線的戰(zhàn)略性位置，拆除重建后重建規(guī)模可觀，規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富，有望打造為具備區(qū)域影響力的綜合體項目。

也即意味著，通過與兄弟單位的合作，華潤置地將獲得位于深圳寶安的大片地塊。

不過需要注意的是，這是華潤置地近年來為數(shù)不多的關(guān)聯(lián)交易。其與華潤啤酒上一次的關(guān)聯(lián)交易，要追溯到2011年。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，當(dāng)年3月，彼時還叫華潤創(chuàng)業(yè)的華潤啤酒與華潤置地簽訂協(xié)議，由華潤置地的項目公司開發(fā)位于哈爾濱松北區(qū)的商住項目開發(fā)，項目總面積9.01萬平方米，建面29.83萬平方米，包括購物中心、超市、各式商店、游戲中心、餐廳及多屏電影院。

后來在2018年4月30日，華潤置地宣布終止上述協(xié)議，將哈爾濱項目商用部分收歸旗下，對該項目的發(fā)展及未來營運負(fù)責(zé)，并保留及承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切利益及一切成本和風(fēng)險。

除此之外，近幾年華潤置地與兄弟單位之間的關(guān)聯(lián)交易僅僅只有兩宗。

一次是2017年3月，華潤置地與深圳市潤投咨詢有限公司及深圳市投資控股有限公司共同出資成立項目公司，由項目公司與華潤五豐肉類食品（深圳）有限公司（華潤集團(tuán)70%權(quán)益附屬公司）簽訂協(xié)議，開發(fā)深圳羅湖筍崗倉儲冷庫城市更新項目，拆遷面積9.08萬平方米。

該項目目前名為華潤筍崗中心，總建面約45萬平方米，其中，商業(yè)、辦公及酒店約10.5萬平方米，商務(wù)公寓4.5萬平方米，住宅8.5萬平方米（含保障性住宅1.7萬平方米）。

另一次是2018年3月，華潤置地與深圳市三九旅游酒店有限公司（華潤集團(tuán)全資附屬公司）簽訂協(xié)議，開發(fā)深圳羅湖三九大酒店城市更新項目，拆遷面積2.74萬平方米。

該項目如今被稱為華潤深南一號，開發(fā)建設(shè)用地面積0.79萬平方米，計容積率建筑面積15.56萬平方米，其中，商業(yè)、辦公與酒店計容積率建筑面積合計為15.16萬平方米，公共配套設(shè)施計容積率建筑面積為0.4萬平方米。

雖然與兄弟單位之間的關(guān)聯(lián)交易比較少，但是華潤置地之所以能夠快速增長，母公司孵化戰(zhàn)略則是其獨特的“捷徑”。

早在2005年，華潤集團(tuán)便首次向華潤置地注資，以31.95億港元的對價，注入了包括四個可長期持有的商用物業(yè)，及一個建筑面積為17.5萬平方米的發(fā)展盤。

這是一種由集團(tuán)購入項目并進(jìn)行孵化，再以較低估值注入上市公司的內(nèi)涵可精簡為“先放后取”的方式。華潤置地孵化模式的主要特點，是被注入到華潤置地之前，被孵化項目所有權(quán)雖為華潤集團(tuán)所有，但具體項目操作則由華潤置地負(fù)責(zé)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，從2005年至今，華潤集團(tuán)便通過十余次“孵化”將資產(chǎn)裝入華潤置地。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)統(tǒng)計

最近五年比較令人矚目的是，2018年4月30日，華潤置地以總計20.56億元，從華潤集團(tuán)手中收購南京夫子廟商業(yè)項目和深圳灣體育中心相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債。

其中深圳灣體育中心項目，由華潤集團(tuán)旗下華潤深圳灣與華潤置地訂立經(jīng)營權(quán)授權(quán)終止協(xié)議，終止授權(quán)委托書下的經(jīng)營權(quán)許可，并轉(zhuǎn)讓深圳灣體育中心的相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債予華潤置地(深圳)，交易總價人民幣3.22億元。

深圳灣體育中心項目（含酒店）位于深圳市南山后海中心區(qū)、深圳灣15公里濱海休閑帶中段，占地面積30.74萬平方米，總建筑面積33萬平方米。該次交易完成后，華潤置地將回收深圳灣體育中心的經(jīng)營權(quán)，并將該資產(chǎn)納入囊中。

但是隨后的兩年時間里，華潤置地經(jīng)歷多次人事變動，吳向東、唐勇等“老臣”相繼離開，在2019年底，華潤集團(tuán)董事、總經(jīng)理王祥明接任為華潤置地新任董事會主席兼非執(zhí)行董事。

事實上，在這段人事動蕩期間，華潤置地通過母公司注入資產(chǎn)的動作亦少了很多。直至新主席上任半年后，才結(jié)束這段空窗期。

2020年6月22日晚，華潤置地公告表示向華潤集團(tuán)購買沈陽、北京、寧波、深圳的4個項目，包括12.99億元收購沈陽項目股權(quán)、4.97億元收購北京項目股權(quán)、2.38億元收購寧波項目股權(quán)、5.23億元收購深圳項目股權(quán)。

其中，北京項目總地盤面積約為1.9萬平方米，總建筑面積將約為8.49萬平方米，將發(fā)展成為一個購物中心；沈陽項目計劃建設(shè)混合用途的綜合體項目，包含總建筑面積約29.6萬平方米的住宅大廈及購物中心；

寧波項目總建筑面積約9.64萬平方米，將發(fā)展成為一個購物中心，預(yù)計今年開業(yè)；深圳項目為布吉萬象匯，總建筑面積和可出租面積分別為12.45萬平方米及6.92萬平方米，已于2018年4月開業(yè)。

但可以看到的是，隨著銷售規(guī)模的增大，華潤置地對于孵化模式的依賴則越來越小，近年來，也早已沒有早年的注入力度。

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題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 解局|華潤置地的“關(guān)聯(lián)”交易