作者：睿思中國

來源：睿思網(wǎng)

近日，華潤置地與華夏基金下屬私募股權(quán)子公司華夏股權(quán)成功設(shè)立購物中心私募股權(quán)投資基金“潤盈華夏”，規(guī)模為3億元，是近年來國內(nèi)首單由公募基金私募股權(quán)子公司主導(dǎo)設(shè)立的Pre-REITs基金。

與此同時，華潤置地還與中信金石基金成立了另一個基金“潤盈金石”，規(guī)模達(dá)到27億元，該基金將與“潤盈華夏”共同投向華潤置地位于西安、貴陽及大連的購物中心項(xiàng)目。

更恰逢商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)正式啟動的政策窗口期，華潤置地與專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的合作，也成為房地產(chǎn)企業(yè)依托存量資產(chǎn)對接資本市場、探索“投融管退”的典型樣本。

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政策紅利加持，發(fā)行30億雙基金

此次設(shè)立的潤盈華夏與潤盈金石基金，采用“在營+開發(fā)”的混合投資策略，將聚焦優(yōu)質(zhì)購物中心資產(chǎn)，擬投資標(biāo)的包括西安西咸萬象城、貴陽萬象匯兩個成熟在營項(xiàng)目，以及大連一處在建購物中心，總建筑面積約51.5萬平方米。

早在一個多月前，華潤置地一系列的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓動作，就已經(jīng)在為基金設(shè)立做準(zhǔn)備。2025年11月30日，華潤置地（貴陽）有限公司100%股權(quán)被轉(zhuǎn)讓，底價11.07億元，主要資產(chǎn)為貴陽萬象匯；至12月1日，華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，底價9.7億元，主要資產(chǎn)為西咸萬象城。

據(jù)了解，該基金作為Pre-REITs策略的權(quán)益型私募股權(quán)投資基金，其核心目標(biāo)是通過專業(yè)的資產(chǎn)培育與運(yùn)營提升，待項(xiàng)目滿足相關(guān)監(jiān)管要求后，優(yōu)先通過公募REITs實(shí)現(xiàn)退出。在當(dāng)前行業(yè)呈現(xiàn)“私募培育、公募退出”的趨勢之下，這一運(yùn)作模式也體現(xiàn)出了Pre-REITs基金“培育資產(chǎn)、銜接公募”的核心功能。

潤盈華夏基金的順利設(shè)立，離不開近期REITs領(lǐng)域密集出臺的政策紅利加持。2025年以來，我國REITs市場迎來制度完善與品類擴(kuò)容的關(guān)鍵期。

其中在2025年12月1日，國家發(fā)改委發(fā)布的REITs行業(yè)范圍清單（2025年版）正式擴(kuò)充，將商旅文體健商業(yè)綜合體、四星級及以上酒店、商業(yè)辦公設(shè)施等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)納入申報范圍，顯著降低了商業(yè)不動產(chǎn)向公募REITs轉(zhuǎn)化的摩擦成本。

緊接著在同年12月31日，證監(jiān)會正式推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，并發(fā)布配套通知，明確了“1+3+N”的制度框架，從產(chǎn)品定義、審核流程、運(yùn)營監(jiān)管等方面夯實(shí)了商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展的制度基礎(chǔ)。同日，上海證券交易所也發(fā)布相關(guān)通知，建立商業(yè)不動產(chǎn)REITs全鏈條服務(wù)機(jī)制，優(yōu)化審核流程，支持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合申報，為商業(yè)不動產(chǎn)REITs的落地掃清了障礙。

政策層面的持續(xù)發(fā)力，正推動我國REITs市場形成公募與私募協(xié)同發(fā)展的多層次格局。根據(jù)券商統(tǒng)計， 截至2025年9月末，全市場已發(fā)行私募REITs共14單，累計發(fā)行金額達(dá)213.81億元，而待發(fā)行項(xiàng)目達(dá)39單，擬發(fā)行規(guī)模高達(dá)877.74億元。

隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)的落地，作為銜接原始資產(chǎn)與公募REITs的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，Pre-REITs基金的市場需求將進(jìn)一步釋放。而華潤置地此時布局Pre-REITs，也被認(rèn)為在搶占商業(yè)不動產(chǎn)證券化的市場蛋糕。

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多年布局，鋪墊資產(chǎn)證券化

事實(shí)上，華潤置地早于2017年6月將商業(yè)地產(chǎn)分拆獨(dú)立，2020年便開啟了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的鋪墊。至2022年10月，該公司已發(fā)行8單CMBS產(chǎn)品，總規(guī)模接近252億元，涵蓋重慶萬象城、上海萬象城、深圳華潤大廈等項(xiàng)目。

在類REITs領(lǐng)域的探索則是華潤置地Pre-REITs布局的核心環(huán)節(jié)。自2022年起，其已注冊160億元類REITs發(fā)行額度，以杭州蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城、太原萬象城等商業(yè)資產(chǎn)為基礎(chǔ)。

值得注意的是，華潤置地還通過資產(chǎn)運(yùn)作優(yōu)化Pre-REITs培育路徑，包括2023年11月將沈陽鐵西萬象城21億元CMBS贖回，改為發(fā)行類REITs，進(jìn)一步聚焦權(quán)益型資產(chǎn)證券化的探索方向。此外，在非商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其也開展了相關(guān)嘗試，包括旗下“廣州潤慧科技園”被中金資本產(chǎn)業(yè)園Pre-REITs基金收購，成功實(shí)現(xiàn)資本退出。

而在公募REITs層面的嘗試，為華潤置地Pre-REITs培育鋪平了道路。2022年12月，華潤有巢租賃住房REIT在上海證券交易所上市，募資規(guī)模12.085億元，成為首單房企申報的保障性租賃住房公募REITs；2024年3月，華夏華潤商業(yè)REIT在深交所上市，募資規(guī)模69.02億元，其底層資產(chǎn)的培育過程正是Pre-REITs運(yùn)作邏輯的實(shí)踐落地。

最新與華夏股權(quán)、中信金石基金聯(lián)合設(shè)立的兩個基金，則被視為華潤置地對Pre-REITs探索的升級深化。這背后也有存量資產(chǎn)盤活的急切需求，截至2025年上半年，該公司資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)4835億元，較2024年末增214億元，其中僅在營購物中心就達(dá)到94座，而從私募REIT、Pre-REITs到公募REITs的多層次產(chǎn)品體系，正是其加快資產(chǎn)與資本循環(huán)、釋放資產(chǎn)價值的核心路徑。

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原標(biāo)題： 觀察丨政策窗口期搶發(fā)，華潤置地祭出30億Pre-REITs雙基金