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作者：資產(chǎn)界
來源：資產(chǎn)界
地產(chǎn)圈再爆重磅驚雷！
萬科創(chuàng)始人王石身陷出境困境，高管接異動、被約談退薪，2025 年凈虧損直逼 886 億，曾經(jīng)的地產(chǎn)龍頭徹底跌入深淵。
創(chuàng)始人王石被限制出境
萬科創(chuàng)始人王石正面臨事實性出境困難，盡管暫無官方發(fā)布的正式限制出境令，但其出行已被嚴格管控。
早在 2025 年 5 月，王石就在朋友圈回應(yīng)國際會議邀請時坦言，出境需要 “經(jīng)相關(guān)方面審批”，這也是他 16 年來首次可能缺席巴西氣候大會。
不止王石，萬科早在 2024 年底就已收緊高管出行規(guī)則，對副總裁及以上級別高管實施出境管控，所有出境流程均需嚴格審批，核心管理層的行動自由已被大幅限制。
而王石之外，萬科過去15個月的高管變動，構(gòu)成了一條密度異常的記錄。
2025年1月16日晚，總裁祝九勝被傳"被公安機關(guān)帶走"。次日凌晨，他發(fā)出朋友圈，獲馮侖、林中等人點贊，疑似隔空回應(yīng)。10天后，萬科公告：祝九勝因"身體原因"辭職。
接任董事會主席的辛杰來自深鐵集團，被視為大股東派駐的救火人選。9月下旬，市場傳出辛杰"失聯(lián)"，稱其自9月18日后未再公開露面。10月12日，萬科收到辛杰書面辭職報告，公告稱"個人原因"。從接任到辭職，在任僅約9個月。救火人也沒能留下來。
2026年1月，郁亮"到齡退休"后被指失聯(lián)。郁亮當天在朋友圈曬出騎行動態(tài)，標注時間1月30日，寫道："簡單的問詢，你在哪？！被老友記惦記著，謝！"
三次離任，三種表述：身體原因、個人原因、到齡退休。沒有任何一份公告說明具體發(fā)生了什么。
更嚴峻的是，前董秘朱旭等全部核心高管被約談，要求退還過去 4 年全部薪酬；郁亮已開始變賣房產(chǎn)籌備退薪，高管個人財務(wù)徹底承壓。
薪酬的落差同樣可以衡量這場危機的跨度。
2019年，郁亮稅前薪酬1251.7萬元，稅后經(jīng)濟利潤獎金2218萬元，全年合計逾3400萬元；祝九勝同年合計逾2400萬元。2024年，郁亮稅前薪酬降至33.6萬元，祝九勝為32.9萬元。2024年3月起，兩人自愿月薪稅前1萬元。從年入千萬到月薪萬元，用了不到五年。
這背后，是一份持續(xù)惡化的財務(wù)賬本。
一年虧掉兩個萬科
就在3月31日，萬科發(fā)布2025年報。歸母凈虧損885.56億元，上年同期虧損494.78億元。連續(xù)兩年，合計虧損超過1380億元。
營業(yè)收入2334億元，同比下降32%。經(jīng)營活動現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負，凈流出9.9億元。主營業(yè)務(wù)本身，已不能造血。
結(jié)算毛利率8.1%，歷史最低。背后的邏輯并不復(fù)雜：萬科在行業(yè)高峰期大量拿下高價地塊，這些項目在2023年、2024年陸續(xù)進入結(jié)算周期，但市場已經(jīng)變了。地價是當年的地價，售價是現(xiàn)在的售價，中間的落差直接壓縮利潤。
報告期內(nèi)，萬科新增計提存貨跌價準備208.3億元、其他應(yīng)收款壞賬損失337億元，兩項合計逾545億元。這兩個數(shù)字的背后，是管理層對此前投資判斷的集中否定。萬科在財報中措辭罕見地承認，虧損除外部因素外，更有"既往經(jīng)營失策等自身因素"。
債務(wù)壓力更是懸頂之劍：截至 2025 年末，萬科有息負債 3584.8 億元，一年內(nèi)到期 1605.6 億元，賬面可動用現(xiàn)金僅 615.2 億元，資金缺口近千億；4-7 月還有 112.7 億元債券集中到期，雖已啟動展期，但僅換時間不消債務(wù)。
更糟糕的是，這3584.8億，可能還不是全部。
萬科控股的鵬金所，據(jù)媒體報道逾期金額超過50億元。這家平臺的特殊之處在于，它與萬科內(nèi)部員工跟投資金深度綁定——虧損的不只是外部投資人，還有參與跟投的萬科高管自己。
另一個主體是博商資管，被部分業(yè)內(nèi)人士稱為"影子萬科"。據(jù)稱通過復(fù)雜股權(quán)結(jié)構(gòu)和關(guān)聯(lián)交易，撬動了千億量級的表外融資。這部分負債游離于合并報表之外，既不體現(xiàn)在3584.8億的有息負債數(shù)字中，也不在常規(guī)財務(wù)監(jiān)管的視野里。
這套表外體系在擴張期的作用不難理解：通過將部分負債、風險與收益從合并報表中剝離，萬科得以在賬面上維持相對可控的財務(wù)指標，同時在表外撬動更大規(guī)模的資金。
但當風險最終兌現(xiàn)，追責的邊界并不止于報表。有關(guān)部門要求核心高管退還過去4年薪酬，跟投資金的虧損也意味著部分高管在個人財務(wù)層面同樣承壓。薪酬要退，跟投要虧，表外的代價正在以另一種方式回到個人身上。
萬科2025年年報對鵬金所逾期、博商資管表外融資等問題均未正面回應(yīng)。
因此在這個背景下，深鐵集團的全面接管更值得玩味。
2025 年 10 月深鐵集團全面接管萬科，累計提供股東借款 335.2 億元，同時大規(guī)模收縮架構(gòu)（38 個區(qū)域整合成 16 個、精簡事業(yè)部）。
但收縮僅能止血，無法造血。深鐵更明確表態(tài)：支持是市場化行為，絕非無條件兜底。
而在主營業(yè)務(wù)毛利率8.1%、經(jīng)營現(xiàn)金流為負、表外負債底數(shù)不明的情況下，股東借款能支撐多久，目前沒有答案。對于持有萬科未到期債券的機構(gòu)投資者而言，這不是背景信息，而是當下正在發(fā)生的風險。
因此不禁想問，深鐵在注入335億之前，對萬科表外的那部分，究竟知道多少？
難出國門的地產(chǎn)大佬
王石并非孤例，隨著地產(chǎn)行業(yè)風險集中釋放，頭部房企創(chuàng)始人、實控人紛紛陷入出境受限困境，成為行業(yè)常態(tài)。
恒大集團創(chuàng)始人許家印，在企業(yè)萬億債務(wù)爆雷、多項違法違規(guī)問題被調(diào)查后，早已被依法采取強制措施，不僅徹底失去出境資格，連人身自由都受到嚴格管控，成為地產(chǎn)行業(yè)風險落地最具代表性的人物。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌，自集團啟動境內(nèi)外債務(wù)重組以來，出境一直被嚴格限制。為配合資產(chǎn)處置、債務(wù)談判、金融機構(gòu)溝通等工作，他長期滯留國內(nèi)，所有跨境行程均需多層審批，幾乎無法正常出境。碧桂園創(chuàng)始人楊國強及家族核心管理層，在企業(yè)陷入流動性危機、保交樓壓力巨大、境外債重組推進的背景下，出境權(quán)限被全面收緊。作為曾經(jīng)的行業(yè)龍頭，其創(chuàng)始人的出行自由被嚴格管控，成為監(jiān)管與債務(wù)處置的重要要求。泰禾集團董事長黃其森，企業(yè)爆雷后項目大面積停工爛尾，債務(wù)違約持續(xù)發(fā)酵，本人被列為失信被執(zhí)行人，同時被限制出境，只能留在國內(nèi)處理資產(chǎn)處置與債務(wù)化解事宜，徹底失去跨境行動自由。
這些曾經(jīng)的地產(chǎn)大佬被限制出境的背后，是監(jiān)管層防止資產(chǎn)跨境轉(zhuǎn)移、保障債務(wù)清償、推進保交樓工作的核心舉措。當行業(yè)野蠻生長的時代結(jié)束，所有激進擴張留下的風險，最終都要由掌舵人親自承擔，而困于國門之內(nèi)，就是他們不得不面對的現(xiàn)實。
因此，萬科的危機不僅是一家房企的至暗時刻，更是地產(chǎn)行業(yè)黃金時代徹底落幕的縮影。這家曾經(jīng)的行業(yè)標桿，在巨虧、債務(wù)、表外風險的三重夾擊下，未來究竟還有沒有救，答案依舊懸而未決。
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