克而瑞地產研究 作者：CRIC研究中心
來源：克而瑞地產研究
龍湖積極轉型經營性業(yè)務，接手世貿天階能否獲得再突破？
◎文/洪宇桁
11月7日龍湖集團宣布2025年前10月實現(xiàn)經營性收入約人民幣221.6億元，對同期合同銷售額的占比達到了39.7%，此前5日龍湖商業(yè)宣布接手北京CBD的世貿天階項目。在開發(fā)業(yè)務長期下行的背景下，龍湖也像華潤一樣依靠其較優(yōu)秀的商業(yè)運營能力開發(fā)第二增長曲線。那么龍湖現(xiàn)在經營性業(yè)務發(fā)展如何？企業(yè)又能否成功盤活世貿天階呢？
01 龍湖第二增長曲線基本形成 但利潤率相對較低
2021年以來，由于房企流動性危機不斷爆發(fā)以及行業(yè)的持續(xù)下行，房企的業(yè)績開始持續(xù)惡化。龍湖集團作為民營房企中的優(yōu)等生，雖然沒有出現(xiàn)債務危機，但是其開發(fā)業(yè)務也受到了較大的影響。企業(yè)的合約銷售額從2021年的2901億元逐漸下降，到2025年前10月僅有558億元，預計企業(yè)的全年業(yè)績將會自2017年以來首次跌破千億元。
在開發(fā)業(yè)務整體下行的背景下，部分企業(yè)開始轉變經營重心，大力發(fā)展經營性業(yè)務以打造第二增長曲線，其中華潤置地屬于其中較為成功的一家。華潤置地在經營性不動產、物業(yè)管理、代建、文體和長租公寓等領域齊頭并進，同時通過發(fā)行公募REITs成功打通了“投融建管退”的資本閉環(huán)，2025上半年其經營性業(yè)務收入對總營收占比達到了21.7%，核心凈利潤占比達到60%，毛利率為72.9%，助力企業(yè)毛利率達到24%，仍然保持著較強的盈利能力。
在華潤成功轉型的同時，同樣擁有較強商業(yè)運營能力的龍湖也在積極轉型。2021年以來龍湖商業(yè)開始運用輕重并舉的商業(yè)開發(fā)模式，同時商業(yè)項目的開業(yè)也在加速。在這個基礎上，伴隨著開發(fā)業(yè)務的萎縮，近年來龍湖的經常性業(yè)務營業(yè)收入對總收入的占比逐年走高，到了2025年上半年也達到了22.6%。但是從經常性業(yè)務對企業(yè)盈利的支撐來看，龍湖在2025年上半年的毛利率為12.6%，在經常性業(yè)務營收占比基本相當?shù)那闆r下，與華潤24%的毛利率差距較大。雖然其中有開發(fā)業(yè)務低毛利帶來的影響，但是也可以看出其經常性業(yè)務對企業(yè)的盈利支持不足。
龍湖和華潤在經常性業(yè)務盈利能力上的差別，一定程度上歸因為占兩者收入大頭的商業(yè)板塊定位不同：龍湖天街定位為面向中等收入新興家庭的區(qū)域型購物中心，目標客群以商務白領和年輕時尚家庭為主；華潤萬象城則定位高端綜合購物中心，聚焦中高收入人群，業(yè)態(tài)以奢侈品、國際品牌和高檔餐飲為主。在消費降級的背景下，中等收入的客群消費敏感性更強。為此龍湖商業(yè)有必要轉型高端提高品牌的議價能力，在擴大經常性業(yè)務的同時提高其盈利水平。
02 接手世貿天階有望助力龍湖轉型高端商業(yè) 但也面臨諸多挑戰(zhàn)
本次龍湖接手北京世貿天階項目不僅可以擴張企業(yè)在北京的商業(yè)版圖，也可能是企業(yè)轉型高端的一個契機。作為一個總建面達8萬平方米，擁有250米長的標志性天幕，具有極高的辨識度和商業(yè)價值的CBD核心區(qū)地標項目，盤活世貿天階將顯著提升龍湖在北京高端商業(yè)市場的品牌能見度和影響力，進而輻射全國提高品牌溢價。
除此之外，?世貿天階的加入將豐富龍湖的商業(yè)產品組合，特別是其計劃轉型為“CBD商業(yè)美學地標”的定位，與龍湖現(xiàn)有項目形成差異化互補，符合企業(yè)“去同質化”的商業(yè)運營策略。同時隨著北京市2025年商業(yè)地產新政鼓勵“商業(yè)+文旅”融合業(yè)態(tài)，對品質提升項目最高補貼500萬元，智慧商圈獎勵100萬元。世貿天階的定位轉型符合政策導向，有望獲得政府資金支持。再加上項目已被朝陽區(qū)政府指定為CBD內的旗艦商業(yè)區(qū)，這種政府背書將為項目改造和運營提供便利。
雖然龍湖將世貿天階成功盤活之后好處多多，但是仍面臨著較多的挑戰(zhàn)，首先就是為了轉型升級所需的巨額資金。由于該項目天幕及建筑設施已運營近20年，技術設備面臨升級壓力。因此龍湖計劃將其轉型為“商業(yè)美學地標”過程中的創(chuàng)新投入需要大量資金，如天幕視覺效果升級、互動體驗增強等。從龍湖集團的現(xiàn)金情況來看，企業(yè)的貨幣資金自2021年以來持續(xù)減少，現(xiàn)金流吃緊，如果世貿天階的轉型升級資金超出預算則有可能影響到企業(yè)的正常運營。
?其次是租金收入的不確定，當前商業(yè)地產普遍面臨租金下行壓力，同時公開資料顯示當前世茂天階的空置率達到了40%-50%。在項目改造升級完成后，因定位變化世貿天階需重新定位租戶結構，再加上需面對周邊項目的競爭壓力，若龍湖無法快速提升出租率，將影響現(xiàn)金流回收周期。
第三則是龍湖的?老舊項目改造經驗不足?，當前龍湖雖運營89座購物中心，但此前主要以新建天街為主，缺乏大型老舊商業(yè)體改造經驗。同時龍湖天街基本都是區(qū)域型購物中心的定位，首次接手CBD的高端項目和藝術文化生態(tài)勢必會給龍湖商業(yè)帶來挑戰(zhàn)。
綜上所述，龍湖的經常性業(yè)務營收雖然已經具有相當?shù)囊?guī)模，但是其議價能力仍有一定的欠缺。接手世貿天階項目是其擴大北京商業(yè)版圖、提升品牌影響力的重要戰(zhàn)略舉措。項目具有稀缺區(qū)位價值和改造潛力，與龍湖“輕重并舉”的戰(zhàn)略高度契合。然而，項目投入規(guī)模大、市場競爭激烈以及企業(yè)經驗缺乏等因素帶來風險也不容忽視。
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