作者：研究中心

來源：克而瑞地產(chǎn)研究

導(dǎo)語

中國公募REITs進(jìn)入新時代，或?qū)⒅Ψ科笸瓿蓱?zhàn)略轉(zhuǎn)型

◎文/房玲 易天宇 洪宇桁

01 2025年政府繼續(xù)支持公募REITs發(fā)展，市場反應(yīng)較為熱烈

1、782號文進(jìn)行四個方面革新，推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)展

自2024年中國公募REITs邁入常態(tài)化發(fā)展新階段以來，2025年的政策主要針對擴(kuò)大公募REITs適用范圍以及加快REITs審批發(fā)行等方面。9月12日,國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化申報推薦工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2025〕782號，下稱782號文），這是繼2024年1014號文之后的又一個重量級政策，在資產(chǎn)范圍、擴(kuò)募支持、項目把關(guān)和組織保障四個方面有了新的規(guī)定。

在資產(chǎn)范圍方面，782號文在1014號文已明確的收費公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資產(chǎn)類型基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大了資產(chǎn)范圍，新增鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施等新資產(chǎn)類型?。特別是將文化旅游、養(yǎng)老設(shè)施等民生相關(guān)領(lǐng)域首次納入REITs發(fā)行范圍，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs從傳統(tǒng)基建向新基建、民生領(lǐng)域延伸?。這一變化不僅豐富了市場投資品種，也為更多行業(yè)提供了通過REITs盤活存量資產(chǎn)的渠道。

在擴(kuò)募支持方面，782號文在擴(kuò)募機制上進(jìn)行了顯著優(yōu)化，簡化了新購入項目申報流程，取消了前期輔導(dǎo)環(huán)節(jié)，改為由省級發(fā)展改革委或中央企業(yè)直接申報?。同時拓寬了新購入項目資產(chǎn)范圍，支持跨區(qū)域通過擴(kuò)募整合存量資產(chǎn)，允許已上市REITs新購入行業(yè)內(nèi)同類項目及具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項目?。這一變化打破了此前擴(kuò)募僅限于同行業(yè)資產(chǎn)的限制，為REITs管理人提供了更大的資產(chǎn)配置靈活性，有助于提升投資組合的分散性和抗風(fēng)險能力。

在項目把關(guān)方面，782號文提出堅持“優(yōu)中選優(yōu)”原則，嚴(yán)格把關(guān)項目質(zhì)量，優(yōu)先申報對實現(xiàn)國家重大戰(zhàn)略具有推動作用的優(yōu)質(zhì)項目?。與1014號文相比，782號文更加強調(diào)項目的戰(zhàn)略重要性，要求各省級發(fā)展改革部門建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目工作臺賬，形成“儲備一批、組織一批、申報一批”的良性循環(huán)?。這一變化體現(xiàn)了監(jiān)管層在推動市場擴(kuò)容的同時，更加注重項目質(zhì)量的把控，有利于維護(hù)REITs市場的長期健康發(fā)展。

在組織保障方面，782號文在組織保障方面新增了支持民間投資項目發(fā)行上市的要求，明確要求各省級發(fā)展改革部門建立健全民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs專項協(xié)調(diào)服務(wù)機制，實行靠前服務(wù)、主動協(xié)調(diào)、申報單列?。這一規(guī)定是1014號文所沒有的，體現(xiàn)了政策層面對民間資本參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特別支持，有助于形成"國有+民營"雙輪驅(qū)動的市場格局?。同時，782號文還提出建立項目信息系統(tǒng)，優(yōu)化審核體系，實現(xiàn)全流程標(biāo)準(zhǔn)化、信息化管理?，進(jìn)一步提升了組織保障的效率和透明度。

除了782號文之外，商務(wù)部、國家發(fā)改委、財政部等九部門在9月19日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級的通知》中，也明確要求“優(yōu)先支持保障基本民生的社區(qū)商業(yè)綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費類基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)”。這一政策創(chuàng)新性地將REITs工具引入社區(qū)商業(yè)設(shè)施領(lǐng)域，與之前782號文形成了補充，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs從傳統(tǒng)基建向社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的延伸?，體現(xiàn)了政策對民生需求的精準(zhǔn)聚焦?。

2、上半年超87%已上市公募REITs盈利，回報率也較為穩(wěn)定（略）

3、2025年已募集資金415.38億元，年底前仍將有REITs上市

長期穩(wěn)定且較高的收益率，結(jié)合政策的利好支持，使得公募REITs獲得了越來越多的原始權(quán)益人和投資者的重視。截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集資金總額為415.38億元（包括年內(nèi)擴(kuò)募），同時我國公募REITs已上市的總規(guī)模也達(dá)到了2075.72億元。

值得注意的是，2025年至今已經(jīng)有4只公募REITs完成了擴(kuò)募，總規(guī)模達(dá)到了58.88億元，超過了2023年全年的50.65億元。截至2025年10月21日，還有4只公募REITs的擴(kuò)募正在審批中，此外博時蛇口產(chǎn)園REIT和華夏華潤商業(yè)REIT也都傳出了即將二次擴(kuò)募的消息。隨著782號文的頒布，已上市公募REITs的擴(kuò)募得到了政府的大力支持，未來的擴(kuò)募項目數(shù)量和規(guī)模仍有可能繼續(xù)增加。

截至2025年10月21日，共有12只首次發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品處于已申報還未上市階段，預(yù)計年底之前仍將有數(shù)只公募REITs產(chǎn)品完成上市。按基礎(chǔ)設(shè)施類型來看，能源類的為3只，其后倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、高速公路和消費類基礎(chǔ)設(shè)施都是2只，各種類型的REITs數(shù)量相對平均。而從審批階段來看，共有3只已經(jīng)通過審批，分別是華夏中海商業(yè)REIT、中信建投沈陽國際軟件園REIT和華夏安博倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，其中華夏中海商業(yè)REIT和中信建投沈陽國際軟件園REIT都已完成了募集等待上市。

02 多家房企意愿擴(kuò)募釋放活力，但是目前參與程度相對較低

1、8家房企已發(fā)行公募REITs，主要在消費類基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域（部分略）

隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場規(guī)模逐漸擴(kuò)大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來了更多的機會，部分房企已經(jīng)開始進(jìn)行試水。截至2025年10月21日，共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創(chuàng)城發(fā)、中國金茂、凱德置地和上海地產(chǎn)的11只REITs產(chǎn)品完成了上市，其中1只完成了擴(kuò)募，總募集規(guī)模272.07億元。此外，萬科的1只新發(fā)行REITs以及華潤的兩只REITs擴(kuò)募正在審批中，中海的華夏中海商業(yè)REIT則已經(jīng)完成了募集等待上市。不過相對于目前2075.72億元的公募REITs市場而言，房企的參與程度仍然相對較低。

從房企參與的公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施類型來看，主要還是在消費類基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房兩個方面。目前房企旗下已上市和已申報13只公募REITs產(chǎn)品（不包含擴(kuò)募），從底層資產(chǎn)來看，其中有7只是消費類基礎(chǔ)設(shè)施，3只是租賃住房，2只是產(chǎn)業(yè)園和1只倉儲物流。房企旗下已上市的消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有6只，對所有已上市的消費類公募REITs的募集規(guī)模占比為65.6%，是發(fā)行消費類公募REITs的主力；已上市的租賃住房類公募REITs有3只，對所有租賃住房類公募REITs的占比為30%。

2、華潤REIT每年預(yù)期擴(kuò)容超50億，為行業(yè)提供發(fā)展樣本（略）

3、凱德REIT上市，外資機構(gòu)參與中國REITs市場的試金石（略）

03 中國公募REITs進(jìn)入新時代，或?qū)⒅Ψ科笸瓿蓱?zhàn)略轉(zhuǎn)型

1、央企集中試水公募REITs，借助政策紅利實現(xiàn)角色轉(zhuǎn)變

當(dāng)前，國內(nèi)公募REITs已逐步進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展軌道，“新發(fā)+擴(kuò)募”推動REITs市場規(guī)模的持續(xù)增長，為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了新的機遇。從中期業(yè)績會及財務(wù)年報中的表態(tài)來看，華潤置地、招商蛇口以及新城控股等均有明確表示未來要擴(kuò)大REITs規(guī)模。

其中，華潤置地就在半年報中明確表示正在積極推進(jìn)公募REIT的常態(tài)化擴(kuò)募，同步探索Pre-REIT、私募REIT等多層次產(chǎn)品。此外，新城控股也表示正積極推進(jìn)公募REITs、持有型不動產(chǎn)ABS、PRE-REITs等多層級REITs產(chǎn)品，并成功于2025年上半年完成持有型不動產(chǎn)ABS的申報工作。新城控股未來將持續(xù)推進(jìn)多層級REITs相關(guān)發(fā)行與擴(kuò)募工作，構(gòu)筑大資管戰(zhàn)略新發(fā)展平臺。除了華潤與新城控股，明確表示布局公募REITs的房企還包括有招商蛇口、中國海外、保利發(fā)展等央企。

而萬科方面在過去的幾年中，其旗下的印力集團(tuán)也在積極實現(xiàn)REITs突破。當(dāng)前，中金印力消費REIT已完成發(fā)行，倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施REIT獲得證監(jiān)會受理，保租房REIT已提交各地發(fā)改委審批。此外，萬科已設(shè)立3支Pre-REIT基金，包括建萬租賃基金、中信萬科消費類基礎(chǔ)設(shè)施基金、萬新金石（廈門）住房租賃基金。其中萬新金石（廈門）住房租賃基金，是由萬科與新華保險、大家保險、中信金石共同設(shè)立的，收購了全國最大的保租房項目廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)項目，涉及房源7724間。而中信萬科消費類基礎(chǔ)設(shè)施基金首期收購的深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場實現(xiàn)交割，與建信設(shè)立的建萬住房租賃投資基金也正在有序推進(jìn)擴(kuò)募。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式已難以適應(yīng)當(dāng)前的新形勢，而公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開發(fā)商向運營商的角色轉(zhuǎn)變，通過打造“投融管退”的全鏈條業(yè)務(wù)模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

2、民企同樣有機會參與公募REITs，擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)是關(guān)鍵（略）

3、公募REITs提升房企商業(yè)獨立性，優(yōu)化流動性助力轉(zhuǎn)型升級

整體來看，發(fā)行公募REITs并非簡單“一錘子買賣”將資產(chǎn)直接出售，而是要求企業(yè)要保留項目部分股權(quán)且確保經(jīng)營穩(wěn)定。因此發(fā)行公募REITs的意義更多是提升集團(tuán)旗下商業(yè)板塊的獨立性，在房企資金普遍承壓的背景下讓商業(yè)板塊能夠通過市場募集資金，更好地實現(xiàn)自給自足獨立發(fā)展，有助于幫助房企將原本沉淀在自持物業(yè)中的資金釋放出來，用于償還債務(wù)、補充流動資金等。

對于擁有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的房企而言，應(yīng)該抓住當(dāng)下公募REITs的政策機遇，以構(gòu)建新的發(fā)展格局。在行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，相關(guān)房企可以通過發(fā)行公募REITs，加快企業(yè)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步增強資本實力。

與此同時，發(fā)行公募REITs有利于盤活房企長周期低回報的存量資產(chǎn)，募集資金也可以用于相關(guān)資產(chǎn)的再投資，降低企業(yè)在存量資產(chǎn)里的沉淀成本。最后，公募REITs有助于房企在非住宅領(lǐng)域繼續(xù)深耕布局，孵化潛在商業(yè)項目，提升商業(yè)項目的回報率，實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

而對于流動性緊張但旗下商業(yè)項目仍穩(wěn)定運營的房企而言，發(fā)行公募REITs可以作為融資轉(zhuǎn)型的一種輔助手段，但不會是主要方式。對于這類企業(yè)而言，首要解決的是債務(wù)壓力，最優(yōu)解仍然是直接出售旗下各類重資產(chǎn)，包括但不限于附屬或合聯(lián)營公司股權(quán)、投資性房地產(chǎn)等等。

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原標(biāo)題： 專題回顧 | 2025公募REITs發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢