西政財(cái)富 
金誠(chéng)同達(dá)成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽(yáng)、濟(jì)南設(shè)有分所，并在日本東京設(shè)有辦事處。今天，金誠(chéng)同達(dá)已發(fā)展成為中國(guó)境內(nèi)極具規(guī)模、最富活力的律師事務(wù)所之一。 在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金誠(chéng)同達(dá)都已成為行業(yè)里的領(lǐng)頭軍，能夠?yàn)榭蛻籼峁┤轿弧⒍鄬哟?、個(gè)性化的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公司設(shè)立與合規(guī)、資本市場(chǎng)、金融、保險(xiǎn)、信托、房地產(chǎn)、項(xiàng)目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、PE/VC、資產(chǎn)管理、并購(gòu)、稅務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷、勞動(dòng)法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國(guó)際貿(mào)易、WTO爭(zhēng)端解決、跨境爭(zhēng)議解決等。
作者：西政財(cái)富
來(lái)源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
受地產(chǎn)金融的強(qiáng)監(jiān)管政策以及新冠肺炎疫情的疊加影響，自2020年開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)全行業(yè)貸款逾期率逐漸升高，不少中小開(kāi)發(fā)商都面臨資金鏈斷裂、無(wú)力還貸甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)下半年地產(chǎn)金融監(jiān)管的高壓政策，一些融資機(jī)構(gòu)早已“額度不足”。從目前行業(yè)的動(dòng)向來(lái)看，不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)當(dāng)前已開(kāi)始醞釀火熱態(tài)勢(shì)，各路資金和操盤手也都在摩拳擦掌。
面對(duì)目前地產(chǎn)融資態(tài)勢(shì)，一些資產(chǎn)管理公司以資產(chǎn)服務(wù)商的角色介入到銀行與開(kāi)發(fā)商的“續(xù)貸”業(yè)務(wù)中，通過(guò)遠(yuǎn)期回購(gòu)債權(quán)的方式，間接為開(kāi)發(fā)商的續(xù)貸加強(qiáng)增信及退出渠道。另外，很多資產(chǎn)管理公司開(kāi)始通過(guò)打折收購(gòu)銀行、信托的逾期債權(quán)并給予開(kāi)發(fā)商債務(wù)展期的方式，為開(kāi)發(fā)商“接續(xù)”資金。為便于說(shuō)明，我們就資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)針對(duì)銀行、信托對(duì)開(kāi)發(fā)商債權(quán)的遠(yuǎn)期收購(gòu)及債務(wù)重組融資相關(guān)方案進(jìn)行梳理，以供同業(yè)人士參考、交流。
一、資產(chǎn)管理公司遠(yuǎn)期債權(quán)收購(gòu)融資方案
對(duì)于開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)的非房主體存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、流貸等即將到期的，因銀行的額度收縮、準(zhǔn)入條件趨嚴(yán)等原因，目前很多開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸都面臨很多的阻力。為順利解決該問(wèn)題，目前市面上涌現(xiàn)出大量的資產(chǎn)管理公司通過(guò)與銀行或信托機(jī)構(gòu)簽訂《遠(yuǎn)期債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以協(xié)助開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸的案例。比如銀行在開(kāi)發(fā)商歸還到期的貸款后繼續(xù)給予授信和放款，資產(chǎn)管理公司向銀行承諾遠(yuǎn)期回購(gòu)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的債權(quán)，由此間接起到擔(dān)保、增信等作用，同時(shí)資產(chǎn)管理公司在上述開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸過(guò)程中收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。其基本操作模式如下：
在具體操作方面，對(duì)于融資方（債務(wù)人）即將到期的債權(quán)，債務(wù)人與債權(quán)人（銀行）、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)簽署《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》，約定融資方在歸還銀行到期債務(wù)后，由銀行繼續(xù)給予授信和放款，并由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)與銀行簽署《遠(yuǎn)期債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)助開(kāi)發(fā)商完成轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸事宜，在債務(wù)人到期未還本或連續(xù)兩期利息逾期時(shí)，由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)收購(gòu)該債權(quán)。具體融資要素如下所示：
二、資產(chǎn)管理公司收購(gòu)到期債權(quán)后給予債務(wù)人展期
資產(chǎn)管理公司打折收購(gòu)銀行、信托等機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的到期債權(quán)是不良處置業(yè)務(wù)的常見(jiàn)模式，資產(chǎn)管理公司收購(gòu)債權(quán)后的處置方案中，債務(wù)期限調(diào)整、訴訟清收以及公開(kāi)轉(zhuǎn)讓是最常見(jiàn)的三種方式。其中，資產(chǎn)管理公司收購(gòu)到期債權(quán)后給予債務(wù)人展期是最常規(guī)的債務(wù)處置思路，在該操作過(guò)程中，由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)打折（6折-8.5折，具體一事一議）收購(gòu)銀行或信托等金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的到期債權(quán)，對(duì)于債務(wù)人有強(qiáng)烈的期限調(diào)整意向，并愿意按照一定年利率向債權(quán)收購(gòu)方支付利息的，資產(chǎn)管理公司一般都會(huì)準(zhǔn)予債務(wù)人在兩年內(nèi)或約定時(shí)間內(nèi)清償全部債務(wù)。此外，考慮到抵押物的位置較為優(yōu)越以及抵押率較為理想的情況下，在資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)（債權(quán)收購(gòu)方）認(rèn)為抵押物具備變現(xiàn)能力的情況下，一般都可給予該債務(wù)一定的寬限期。具體融資要素示例如下：
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 開(kāi)發(fā)商貸款到期后的展期和續(xù)貸方案
