作者：指南君

來源：不良資產(chǎn)指南

傳央企有意接手萬科康養(yǎng)項目

市場消息顯示，萬科正在推動旗下多個康養(yǎng)項目的處置工作，已接觸了數(shù)家潛在買家。其中進(jìn)展較快的，是原北方區(qū)域的5個大型康養(yǎng)項目，據(jù)悉已與新華保險等幾家具有央企背景的保險機(jī)構(gòu)展開收購洽談。

雖然交易仍處于前期階段，最終能否落地還有變數(shù)，但消息本身傳遞出明確信號：在當(dāng)前市場環(huán)境下，有能力接手如此大規(guī)模資產(chǎn)包的，確實只剩資金雄厚的央企或地方城投公司。

有分析認(rèn)為，萬科這些康養(yǎng)項目的出售，很可能會借鑒萬達(dá)此前的模式：出售項目所有權(quán)，但保留運(yùn)營權(quán)。對保險機(jī)構(gòu)而言，他們擅長資金運(yùn)作但并不熟悉具體經(jīng)營，這種"你出錢、我管運(yùn)營"的方式，既能獲得穩(wěn)定租金回報，又無需操心日常管理，是雙方都能接受的安排。

這并非萬科第一次處置非核心資產(chǎn)。大約四個月前，萬科已將旗下的吉林松花湖冰雪旅游度假區(qū)相關(guān)資產(chǎn)及運(yùn)營公司，轉(zhuǎn)讓給了另一家央企中旅國際。萬科從2010年開始布局冰雪產(chǎn)業(yè)，投入不小。但在行業(yè)下行周期，這類投資大、回報慢的重資產(chǎn)，已從當(dāng)初的美好藍(lán)圖，變成了必須優(yōu)先變現(xiàn)的包袱。對眼下承受償債壓力的萬科來說，活下去比什么都重要，出售這些資產(chǎn)回籠資金，是現(xiàn)實選擇。

3571萬股權(quán)被司法凍結(jié)

累計被凍結(jié)股權(quán)已超20億

天眼查信息顯示，萬科持有的蘇州萬科企業(yè)有限公司約3571萬元股權(quán)，被沈陽市沈河區(qū)法院依法凍結(jié)，期限三年。

蘇州萬科成立于2006年，由萬科全資持有，是其布局長三角的重要公司。這次被凍結(jié)的股權(quán)，對應(yīng)蘇州萬科超過三分之一的注冊資本。從法律角度講，股權(quán)凍結(jié)是法院在債務(wù)糾紛中采取的保全措施，目的是防止資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移。雖然凍結(jié)不影響公司日常經(jīng)營，股東表決權(quán)等權(quán)利仍可行使，但它直接鎖定了萬科處置這部分資產(chǎn)的可能：凍結(jié)期間，萬科無法通過轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押這些股權(quán)來換取資金。

梳理公開信息可見，從2025年下半年開始，萬科的股權(quán)凍結(jié)事件接連不斷：2025年11月，深圳萬科發(fā)展5.7億元股權(quán)被凍結(jié)；2026年1月，萬緯物流2.5億元股權(quán)、沈陽萬科9900萬元股權(quán)相繼被查封。

至今，萬科累計被凍結(jié)的股權(quán)總額已超過20億元，涉及深圳、南京、蘇州等多個核心區(qū)域的子公司。其中，萬緯物流作為萬科旗下少數(shù)能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其股權(quán)被凍結(jié)的信號尤為明顯，這意味著風(fēng)險已從邊緣資產(chǎn)波及核心業(yè)務(wù)，債權(quán)人的耐心正在消耗，司法追償范圍持續(xù)擴(kuò)大。

千億債務(wù)壓頂

萬科的救命稻草在哪

截至2025年三季度末，萬科有息債務(wù)總額達(dá)3629億元，其中一年內(nèi)需要償還的短期債務(wù)占42.7%，即1513億元。而其賬面貨幣資金僅656.8億元，且大量資金因項目預(yù)售監(jiān)管等原因沉淀在子公司，母公司能自由動用的資金十分有限，形成"賬上有錢、實際難用"的局面。計算下來，其現(xiàn)金短債比僅0.48，遠(yuǎn)低于安全線。

更棘手的是信用評級的下調(diào)。2025年12月，萬科兩筆合計57億元的中期票據(jù)展期方案被債權(quán)人否決，國際評級機(jī)構(gòu)隨后將其評級下調(diào)至"選擇性違約"和"限制性違約"。這一近乎違約的評級，意味著萬科在境內(nèi)外融資市場的大門基本關(guān)閉。

面對困局，萬科并非沒有行動。從冰雪項目到康養(yǎng)資產(chǎn)，公司正努力處置非核心資產(chǎn)換取現(xiàn)金流；同時也在推進(jìn)債務(wù)展期，今年初將7只合計68億元的債券轉(zhuǎn)為特定債券轉(zhuǎn)讓，爭取緩沖時間；大股東深鐵集團(tuán)也在持續(xù)輸血，2025年累計提供借款超300億元，今年1月又追加23.6億元專項借款。

但從目前效果看，這些努力仍難扭轉(zhuǎn)局面。資產(chǎn)處置需要時間，且當(dāng)前市場環(huán)境下估值難免打折；債務(wù)展期只是緩兵之計；大股東的支持雖能救急，但面對千億級短期債務(wù)，仍顯杯水車薪。

作為行業(yè)標(biāo)桿，萬科的走向不僅關(guān)系自身，也影響著整個行業(yè)對風(fēng)險處置的預(yù)期。這出大戲如何收場，市場仍在等待答案。

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原標(biāo)題： 3571萬股權(quán)剛遭查封，傳有央企要接盤萬科資產(chǎn)了？