新周期的資產(chǎn)重估正打破傳統(tǒng)定價體系。大宗交易市場呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性變化，2025 年A股大宗交易日均成交額達(dá)120億元，機(jī)構(gòu)參與占比68%，科創(chuàng)板70%-130%的定價區(qū)間放寬與 ESG 交易稅費減免政策，推動定價邏輯從單純的資產(chǎn)溢價轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)價值與政策適配性的綜合考量。這種重構(gòu)本質(zhì)是機(jī)構(gòu)間對資產(chǎn)長期價值的博弈與共識，高折價交易不再單純意味著風(fēng)險，溢價交易則更多指向 AI 算力、清潔能源等景氣賽道的成長預(yù)期。

跨周期配置邏輯正在重塑資產(chǎn)估值體系。數(shù)據(jù)中心作為 “數(shù)字發(fā)電廠”，其估值已突破傳統(tǒng)不動產(chǎn)框架，疊加 “東數(shù)西算” 工程紅利與算力需求百萬倍增長預(yù)期，形成了 “基礎(chǔ)設(shè)施屬性+產(chǎn)業(yè)成長屬性” 的雙重定價維度。與此同時，流動性激活機(jī)制持續(xù)深化，上交所構(gòu)建的公募 REITs 與持有型不動產(chǎn)ABS多層次市場，已實現(xiàn)142.9億元清潔能源REITs與125億元ABS發(fā)行規(guī)模，通過“開發(fā)-運營-證券化” 循環(huán)釋放資產(chǎn)價值。

資管進(jìn)化：從資產(chǎn)持有到價值創(chuàng)造

資管行業(yè)正經(jīng)歷從“資源為王”到“運營為王”的范式轉(zhuǎn)型。國家發(fā)改委《零碳園區(qū)建設(shè)通知》明確的 “源網(wǎng)荷儲協(xié)同” 路徑，推動運營效率成為價值核心。這種進(jìn)化體現(xiàn)在三個維度：在效率提升上，智慧能源管理、AI 輔助定價等技術(shù)應(yīng)用，使資產(chǎn)運營從被動維護(hù)轉(zhuǎn)向主動增效；在抗周期能力構(gòu)建上，多能互補(bǔ)、業(yè)態(tài)多元的資產(chǎn)組合成為標(biāo)配，通過風(fēng)光打捆交易、綠證變現(xiàn)等手段平滑周期波動；在空間重構(gòu)上，傳統(tǒng)物理場所加速向服務(wù)生態(tài)進(jìn)化，數(shù)據(jù)中心從單一機(jī)房升級為提供242項IT增值服務(wù)的產(chǎn)業(yè)樞紐，寫字樓則向“辦公+服務(wù)+生態(tài)” 綜合體轉(zhuǎn)型。

城市更新與存量激活構(gòu)成資管進(jìn)化的重要場景。通過全鏈條減碳改造與數(shù)字化升級，既有建筑正實現(xiàn)價值重生，普洛斯將傳統(tǒng)工廠改造為T3 +等級數(shù)據(jù)中心的實踐，印證了存量資產(chǎn) “空間再造 + 功能重塑” 的價值潛力。這種重生并非簡單的物理改造，而是基于新需求的價值重構(gòu)，使存量資產(chǎn)成為新質(zhì)生產(chǎn)力的承載載體。

資本共生：耐心資本的生態(tài)構(gòu)建

資本端的深刻變革為價值運營提供支撐。耐心資本正加速涌入不動產(chǎn)領(lǐng)域，普洛斯26 億元數(shù)據(jù)中心基金、KKR 500 億美元全球數(shù)據(jù)中心基金的設(shè)立，標(biāo)志著資本從短期套利轉(zhuǎn)向長期價值共享。這類資本更關(guān)注資產(chǎn)的持續(xù)現(xiàn)金流創(chuàng)造能力與產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，與 “開發(fā) - 運營 - 證券化” 的長期邏輯高度契合。

多元化融資體系與 ESG 賦能形成資本共生新生態(tài)。遠(yuǎn)景能源 ABS 通過 “綠電 + 綠證” 入池設(shè)計，吸引保險、理財、外資等多元投資者，構(gòu)建起 “資產(chǎn)端創(chuàng)新 - 資金端協(xié)同” 的良性循環(huán)。這種創(chuàng)新不僅降低了綜合融資成本，更通過供應(yīng)鏈協(xié)同脫碳實現(xiàn) ESG 價值外溢。截至 2025 年中，綠色金融工具已覆蓋能源、物流、數(shù)據(jù)中心等核心領(lǐng)域，成為打通存量時代資本循環(huán)的關(guān)鍵紐帶。

從資產(chǎn)重估的價值發(fā)現(xiàn)到資管進(jìn)化的效率提升，再到資本共生的生態(tài)支撐，價值運營正構(gòu)建起 “資產(chǎn)增值 - 運營增效 - 資本增值” 的閉環(huán)。在這場變革中，唯有以政策為導(dǎo)向、以技術(shù)為支撐、以資本為紐帶，才能在新周期中實現(xiàn)資產(chǎn)價值的持續(xù)生長。

有鑒于此，2025觀點商業(yè)年會如約而至，將于11月12日-13日繼續(xù)在上海浦東嘉里大酒店召開，其中，觀點商業(yè)年會之不動產(chǎn)資管峰會以“價值運營”為主題，共同腦力激蕩，洞察行業(yè)新風(fēng)向，尋找企業(yè)發(fā)展新引擎，重塑商業(yè)競爭力。存量博弈下，商業(yè)不動產(chǎn)不再只是容器，而是資產(chǎn)，資管能力成為企業(yè)競爭的關(guān)鍵壁壘。商業(yè)地產(chǎn)核心競爭維度已明確指向高質(zhì)量、精細(xì)化運營能力、內(nèi)容創(chuàng)新速度與資產(chǎn)價值重塑等，行業(yè)逐步進(jìn)入價值深耕階段。