作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

億達中國債務(wù)危機集中爆發(fā)。

01違約

10月17日，億達中國（3639.HK）公告稱，其間接全資附屬公司大連軟件園榮泰開發(fā)有限公司未能按期償還北方信托的項目貸款，未清償本金約5.04億元及利息。

信托貸款違約公告

公告顯示，該筆貸款總額為10.14億元，利率12%，原定2025年9月17日到期，已觸發(fā)交叉違約條款。

違約貸款由包括項目土地使用權(quán)、房產(chǎn)、廠房及公司股權(quán)在內(nèi)的多項資產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，并由億達發(fā)展有限公司提供連帶責(zé)任保證。

截至2025年6月30日，億達集團累計未償還借款及相關(guān)費用達64.45億元。

億達中國稱，正就展期事宜與債權(quán)人協(xié)商，并評估財務(wù)影響，后續(xù)將發(fā)布進一步公告。

值得關(guān)注的是，這并不是億達中國第一次信托產(chǎn)品違約，今年6月其旗下公司在四川信托的3億信托貸款也發(fā)生了違約。

其實，億達中國的債務(wù)危機爆發(fā)于2020年。

2020年4月，億達中國未支付2020年到期年息為6.95%的優(yōu)先票據(jù)的未償付本金5285.4萬美元，構(gòu)成違約事件。

隨后，惠譽將億達中國評級從“BB-”下調(diào)至“B+”，預(yù)警流動性風(fēng)險。

億達中國的債務(wù)危機，本質(zhì)是“重資產(chǎn)擴張+多元化失控”模式與行業(yè)周期下行共振的結(jié)果。

02債務(wù)危機

據(jù)官網(wǎng)介紹，億達中國于2014年6月在香港聯(lián)交所主板上市，是集園區(qū)開發(fā)、園區(qū)運營、工程建設(shè)等業(yè)務(wù)于一體的綜合性集團化企業(yè)。

作為中國領(lǐng)先的商務(wù)園區(qū)運營商，自1998年開始，億達中國重點布局京津冀、長三角、大灣區(qū)、中西部及其他經(jīng)濟活躍區(qū)。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，億達中國的控股股東為嘉佑（國際）投資有限公司，持股比例為61.2%，層層穿透后公司實控人為中民投。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來，億達中國的房地產(chǎn)主業(yè)受行業(yè)深度調(diào)整影響，銷售回款持續(xù)乏力，作為現(xiàn)金流核心來源的板塊難以支撐整體運轉(zhuǎn)。

另外，億達中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技城開發(fā)屬于典型重資產(chǎn)、長周期業(yè)務(wù)，前期拿地與建設(shè)投入巨大，租金及園區(qū)服務(wù)收益回收緩慢，市場需求疲軟時極易形成資金沉淀。

2022-2024年，億達中國分別虧損7.37億、16.95億以及23.35億元，虧損規(guī)模逐步擴大；今年上半年再次虧損7.76億元。

歸母凈利潤

截至2025年6月末，億達中國總資產(chǎn)為338.83億元，總負(fù)債272.61億元，凈資產(chǎn)66.22億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.46%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，億達中國主要以流動負(fù)債為主，占總負(fù)債比92%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

值得注意的是，2018年以來由于億達中國流動負(fù)債規(guī)模迅速攀升，其流動資產(chǎn)已無法覆蓋流動負(fù)債，且兩者規(guī)模差距有擴大趨勢，短期償債風(fēng)險激增。

截至相同報告期，億達中國流動負(fù)債有249.85億元，主要為短期借款，其一年內(nèi)到期的短期負(fù)債有115.52億元。

而對于流動性向來緊張的億達中國來說，其賬上貨幣資金僅有1.86億元，現(xiàn)金短債比為0.016，其短期償債風(fēng)險進一步加大。

在負(fù)債方面，億達中國還有非流動負(fù)債22.75億元，其中長期有息負(fù)債有5353萬元。

整體來看，億達中國有息負(fù)債總規(guī)模有116億元，主要為短期有息負(fù)債，帶息負(fù)債比為43%。

負(fù)債壓頂、資金緊張之下，億達中國對外部融資十分依賴，但其融資渠道較為單一，除發(fā)債和借款外，還通過應(yīng)收賬款以及股權(quán)質(zhì)押融資。

2014年以來，億達中國的籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，可以看出其融資環(huán)境惡化。

籌資性現(xiàn)金流

總得來看，億達中國持續(xù)虧損，對債務(wù)和利息的保障能力惡化；流動性緊張，短期償債壓力大；融資環(huán)境惡化，再融資壓力大。

03大連地產(chǎn)雙達

據(jù)悉，億達是從一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑裝修隊起家。

1984年，35歲的孫蔭環(huán)成為大連市甘井子區(qū)紅旗鎮(zhèn)果樹建筑七隊隊長，他通過大打質(zhì)量牌，帶領(lǐng)億達迅速成長為當(dāng)?shù)匾患抑泥l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。

九十年代初，億達已經(jīng)初具規(guī)模，隨后發(fā)展成當(dāng)?shù)氐凝堫^民營企業(yè)，后來成為國內(nèi)第一家具有出國施工資質(zhì)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。

1998年，億達與政府達成合作開始建設(shè)大連軟件園，由此進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成為大連首個高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)商。后來大連軟件園也逐漸成為跨國公司在中國設(shè)立區(qū)域服務(wù)支持中心的聚集地之一。

2006年，億達中國走出大連，先后進入武漢、蘇州、天津，全國化發(fā)展格局初步形成，其后數(shù)年發(fā)展進入快車道。

2014年，億達中國登陸資本市場，上市之初多年在大連當(dāng)?shù)劁N量排行榜首，曾與萬達并稱為大連“地產(chǎn)雙達”。

但是，在房地產(chǎn)高速發(fā)展的幾年里，億達中國業(yè)績卻增長緩慢、負(fù)債壓頂、流動性緊張。

2016年11月，中民投通過嘉佑國際以30.14億港元收購億達中國53%股份，成為其控股股東，后又在2017年通過要約收購兩次增持至61.1%，給億達中國提供了大量資金支持。

值得注意的是，億達創(chuàng)始人孫蔭環(huán)是中民投的發(fā)起人和股東，億達也是中民投的股東之一。

此次收購后，孫蔭環(huán)離開億達中董事局，由中民投副總裁張志超接替擔(dān)任董事會主席。

彼時，億達中國期望能依托中民投的資本運作和產(chǎn)融結(jié)合能力實現(xiàn)跨越式發(fā)展，但兩年過去了當(dāng)初的愿景并未實現(xiàn)。

2018年，中民投對億達中國的支持明顯下降，人事和投資發(fā)生變動。

此后，中民投爆發(fā)債務(wù)危機，為實施自救其拋出資產(chǎn)處置計劃，據(jù)悉在擬出售資產(chǎn)清單中就包含億達中國。

不久，億達中國執(zhí)行董事陳東輝涉嫌職務(wù)侵占被拘留，其后引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，在技術(shù)上導(dǎo)致億達中國所訂立未償還本金總額45.79億元觸發(fā)若干貸款條例。

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原標(biāo)題： 又一家“知名房企”違約，未能償還5.04億信托貸款