商業(yè)地產(chǎn)與電商 
最及時的信用債違約訊息，最犀利的債務(wù)危機剖析
作者：明哥
來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商
三年一小調(diào)，五年一大調(diào)，調(diào)整、改造和提升是購物中心永恒的主題，再好的項目、再好的規(guī)劃、再好的招商業(yè)態(tài)，也不可能做到一勞永逸、一成不變。
例：領(lǐng)展商業(yè)地產(chǎn)reits平均每年改造投入6-8億港元
某商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)：
如果計劃對項目進(jìn)行改造， 改造成本原則上需要5年內(nèi)收回。
一、案例背景
某商業(yè)綜合體項目，原有業(yè)態(tài)規(guī)劃在地下1層落位精品超市，該精品超市經(jīng)營面積4000平米，租金60元/月/平米，年租金288萬元。
開業(yè)3年后，距離項目百米處新開一沃爾瑪大賣場，受競爭影響該精品超市經(jīng)營不佳。
二、改造計劃
購物中心計劃和精品超市解約，對原有區(qū)域進(jìn)行改造，重新規(guī)劃分割為11間商鋪，包括服裝集合店、化妝品集合店、餐飲、水吧、面包甜點等品類；改造周期預(yù)計4個月。
改造后業(yè)態(tài)規(guī)劃和租金標(biāo)準(zhǔn)
三、改造測算
1、改造成本
改造總投資包不僅是改造費用，還包括超市解約賠償和改造期間的租金損失。
（1）按1000元/平米改造標(biāo)準(zhǔn)，改造成本為：
4000平米*1000元／平米=400萬元；
（2）提前和精品超市解約，業(yè)主方需支付6個月標(biāo)準(zhǔn)租金作為解約補償：
4000平米**60元/平米/月*6個月=144萬元；
（3）改造周期4個月，期間租金損失為：
4000平米*60元/平米/月*4個月=96萬元；
改造總成本=400+144+96=640萬元
2、租金收入增長
改造前年租金為288萬元，改造后年租金513.1萬元，租金提升金額為：
513.1-288=225.1萬元
假設(shè)房產(chǎn)稅稅率12%，增值稅及附加合計5.6%，則稅后租金收入提升金額為：
225.1萬元*（1-17.6%）=185.5萬元；
改造后雖然經(jīng)營面積雖然有所減少，但租金收入不減反增。
３、改造投資回收期
該項目在財務(wù)方面的評價標(biāo)準(zhǔn)是租金增長在多長時間能收回改造費用：
640萬元/185.5萬元=3.5年
即3.5年收回改造成本。
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原標(biāo)題： 存量商業(yè)改造：需要幾年收回投資？
