01 中國新天地IPO，一場遲來的“約會”

2012年，瑞安房地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱擬拆分子公司中國新天地于港交所單獨上市，隨后進行了資產(chǎn)整備，將旗下商辦物業(yè)資產(chǎn)包劃撥至中國新天地，并于2014年引入加拿大投資者Brookfield作為戰(zhàn)略投資人，其獲得了近22%的權(quán)益，同時為中國新天地注資7.5億美元。

然而，受降負(fù)債影響，隨后瑞安房地產(chǎn)開始出售寫字樓及商業(yè)資產(chǎn)，致使這一上市進程遲遲未能得以推動。直到2015年，瑞安公開表示，“現(xiàn)階段安排中國新天地上市并非充分反映其資產(chǎn)價值的最佳方式，決定短期內(nèi)不會進行中國新天地的上市計劃”，上市計劃無疾而終。

02 中國新天地有望成為瑞安最優(yōu)上市平臺

資料顯示，瑞安房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分四線即：中國新天地、豐誠物業(yè)管理、瑞安建筑、瑞安投資管，其中，中國新天地居首。

目前，中國新天地負(fù)責(zé)營運管理上海新天地、虹橋天地、瑞虹天地、創(chuàng)智天地、武漢天地、重慶天地及佛山嶺南天地，共計7個項目。

據(jù)2020年瑞安房地產(chǎn)年報顯示：“2020年，物業(yè)組合（包括合營公司及聯(lián)營公司所持物業(yè)）所產(chǎn)生的租金及相關(guān)收入總額為人民幣25.28億元?！?/p>

其中，中國新天地負(fù)責(zé)營運管理的7個項目租金收入總計21.93億元，占總收入的87%，項目平均出租率為90%。

另外，值得一提的是，年報同時指出“物業(yè)組合（包括合營公司及聯(lián)營公司所持物業(yè)）所產(chǎn)生的租金及相關(guān)收入中77%的租金及相關(guān)收入來自上海的物業(yè)組合，其餘則來自中國其他城市?！?/p>

另據(jù)2020年瑞安房地產(chǎn)年報顯示：“本集團目前於上海持有及管理作零售及辦公樓用途的總建築面積達172萬平方米（「上海物業(yè)組合」）。截至2020年12月31日，上海商業(yè)物業(yè)組合的資產(chǎn)價值總額約為人民幣770億元?！?/p>

而新天地在管的上海新天地、虹橋天地、瑞虹天地、創(chuàng)智天地，建筑面積76.7萬㎡，占上海物業(yè)組合總建筑面積的45%；資產(chǎn)價值34億元，占上海商業(yè)物業(yè)組合總資產(chǎn)價值的44%，是上海物業(yè)組合的半壁江山。

據(jù)了解，瑞安目前有兩大上市平臺：瑞安建業(yè)(HK:00983)和瑞安房地產(chǎn)(HK:00272)。其中，瑞安房地產(chǎn)常年被低估，市盈率處于虧損狀態(tài)，總市值100.78億港元。瑞安建業(yè)股價近期整體走高，但因盤子較小，其總市值僅5.77億港元。

如中國新天地成功上市，那么按照年報數(shù)據(jù)，瑞安不僅有望迎來第三個上市平臺，且極有可能是最優(yōu)上市平臺。