作者：桿姐

來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)

行業(yè)寒冬之下，沒(méi)有一家房企可以獨(dú)善其身，大佬也不例外。

12月1日，第一財(cái)經(jīng)從多個(gè)信源處獲悉，前20強(qiáng)房企新城控股旗下住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)部和商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部突然宣布進(jìn)行大區(qū)合并，同時(shí)事業(yè)部總部開(kāi)啟縮編、轉(zhuǎn)崗和分流。

對(duì)于調(diào)整中的人員，部分員工向澎湃新聞表示，擔(dān)憂調(diào)整過(guò)程中會(huì)被裁員，新城控股回復(fù)稱，會(huì)優(yōu)先讓員工轉(zhuǎn)崗，如無(wú)法達(dá)成一致將會(huì)按照“N+1”的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)相關(guān)員工進(jìn)行賠償。

在架構(gòu)大調(diào)整的差不多同一時(shí)間，新城控股發(fā)布了其2021年11月份的經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)。

11月，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約200.56億元，同比下降30.99%；銷(xiāo)售面積約213.33萬(wàn)平米，同比下降15.35%。

1-11月，新城控股累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約2129.67億元，同比下降3.16%；累計(jì)銷(xiāo)售面積約2096.32萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)3.32%。

2020年基數(shù)已經(jīng)較低，銷(xiāo)售額同比還在降。再來(lái)看看新城控股這兩年的一系列動(dòng)作，已經(jīng)很能說(shuō)明問(wèn)題。

就從銷(xiāo)售額說(shuō)起。

根據(jù)最新發(fā)布的克而瑞“2021年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售榜TOP100”名單，杠桿地產(chǎn)看到新城控股的全口徑銷(xiāo)售額排名16，權(quán)益銷(xiāo)售額以1580億元排名13。權(quán)益占比大概在74%。

更早的2019年，新城控股的銷(xiāo)售額排名是更靠前的。比如2019年上半年排名第8，2021上半年就降到16位，2021年前11個(gè)月依然是16位，名次下滑幅度還是比較大的。

當(dāng)然，下滑的金額并不是很大。雖然大環(huán)境受影響，但是其他20強(qiáng)房企大都在增長(zhǎng)，你不增長(zhǎng)，別人不會(huì)等你。

此外，新城控股的銷(xiāo)售均價(jià)同比也在下降。10月，其合同銷(xiāo)售金額約221.02億元，銷(xiāo)售面積約248.99萬(wàn)平方米，單月銷(xiāo)售均價(jià)為8877元/平米，同比下滑14.2%；

11月銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比10月略有上升，大概為9401元/平米，但但依舊在萬(wàn)元以下，比去年同期的11532元/平米低了23%左右。

今年前11個(gè)月，新城控股完成全年2600億元銷(xiāo)售目標(biāo)的81.91%，還有18.1%需要寄托在12月，是否能圓滿完成，存在較大不確定性。

其他數(shù)據(jù)來(lái)看，新城控股有喜有憂。

上個(gè)月發(fā)布的2021三季報(bào)顯示，新城控股期內(nèi)營(yíng)收300.17億元，同比下降7.22%；但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)15.78億元，同比微增3.01%。

這個(gè)增速和新城控股2021半年報(bào)的數(shù)據(jù)差距有點(diǎn)大。2021上半年，新城控股營(yíng)收791.05億元，同比大增109.63%，但歸屬凈利潤(rùn)增速就要低很多，為34.4%。

三季度的新城控股營(yíng)收反倒下滑，凈利雖然增長(zhǎng)了但還抵不上今年上半年數(shù)據(jù)的零頭。從其中也可以感到，三季度我國(guó)樓市深深的涼意。

第三季度，新城控股的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~繼續(xù)為負(fù)，-8.36億元，但同比2020年的-142.03億元有了大幅縮窄，是個(gè)好消息。

投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量?jī)纛~則流出擴(kuò)大了，從2020年同期的-33.19億元，擴(kuò)大至今年第三季度的-142.89億元。杠桿地產(chǎn)看了下，主要是收回投資收到的現(xiàn)金大幅降低的原因。

第三季度，新城控股籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也下降明顯。如上圖，期內(nèi)該項(xiàng)數(shù)據(jù)為-24.39億元，去年同期為104.77億元。

其中籌資流入的現(xiàn)金同比減少了，主要減少在發(fā)行債券這一項(xiàng)；但償還債務(wù)同比增加了100多億，直接導(dǎo)致籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)。

另外值得注意的是快速下降的貨幣資金。三季報(bào)數(shù)據(jù)里，新城控股截至2021年9月30日的貨幣資金為428.37億元，比去年底的624.24億元減少近196億元。

此前半年報(bào)里，新城控股的貨幣資金已經(jīng)呈下滑趨勢(shì)，彼時(shí)財(cái)報(bào)給出的解釋是：主要是銀行存款大幅減少所致。三季報(bào)里杠桿地產(chǎn)并未看到對(duì)于貨幣資金繼續(xù)減少的理由說(shuō)明，看來(lái)得等到年報(bào)。

03

互聯(lián)網(wǎng)是速朽的，互聯(lián)網(wǎng)也是有記憶的。

在2019年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，董事長(zhǎng)王曉松曾公開(kāi)表示，公司不會(huì)往收縮方向發(fā)展……同時(shí)希望行業(yè)排名維持在10名左右，這是一個(gè)中長(zhǎng)期目標(biāo)。

曾經(jīng)，新城控股為目標(biāo)是相當(dāng)努力的。從2016年到2019年，新城控股房屋銷(xiāo)售面積增速都處于高速增長(zhǎng)區(qū)間，也曾擠進(jìn)10強(qiáng)。

但2019年新城控股遭遇自身黑天鵝——原董事長(zhǎng)王振華涉嫌猥褻女童被調(diào)查。

雖然下半年新城控股快速和王振華切割。但是案件發(fā)生后，其股價(jià)依舊是大跌、機(jī)構(gòu)拋售、估值下調(diào)。為了緩解現(xiàn)金流危機(jī)，新城控股曾發(fā)布公告稱，正在洽談、協(xié)商約40個(gè)項(xiàng)目及聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目。

2019年的后半段，新城控股拿地幾乎停滯，戰(zhàn)線持續(xù)收縮。

2020年稍微緩過(guò)點(diǎn)氣來(lái)，新城控股拿地迅速變猛。中指院發(fā)布的《2020年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額排行榜》里，新城控股全年拿地金額861億元，同比增長(zhǎng)了74.75%，位列第8。

億翰智庫(kù)發(fā)布的《2020年1-12月中國(guó)房企新增貨值TOP100》中，新城控股年內(nèi)新增土地貨值3644.5億元，位居第6。

誰(shuí)能想到，2020年的全球黑天鵝，還不是房地產(chǎn)行業(yè)的至暗時(shí)刻。目前來(lái)看，2021下半年才是。

本來(lái)上半年新城控股拿地節(jié)奏還算正常，根據(jù)2021年中報(bào)，其上半年新增土地儲(chǔ)備61幅，總建筑面積1831.61萬(wàn)平米，總地價(jià)626.36億元。

但下半年，新城控股拿地速度放緩明顯，7月和8月，該公司合計(jì)獲取10宗地塊。8月以后，新城控股合計(jì)獲取兩宗地塊，總出讓金為2.14億元。當(dāng)然，杠桿地產(chǎn)要客觀說(shuō)，這也不是新城控股如此，其他民營(yíng)房企多數(shù)類(lèi)似。

黑天鵝輪番暴擊，目前來(lái)看，前10的目標(biāo)似乎又有點(diǎn)遠(yuǎn)了？

話說(shuō)回來(lái)，現(xiàn)在談進(jìn)擊似乎有點(diǎn)奢侈，熬過(guò)冬天比較重要。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 新城控股大震動(dòng)