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作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
得到“國家隊”入場的陳田村，至少已經擺脫可能爛尾的命運。
觀點網 全國最大的“汽配城”已走在重生的路上。
比起進度停滯多年的其他舊改項目，陳田村舊改走得不快，但好在步履并沒有真正停下。盡管因為流動性問題建設緩慢，但由富力操刀的首期安置房已在2024年交付，近期也迎來了不止一項好消息。
隨著多個舊改項目紛紛提速，廣州白云陳田村在接到115億元增量紓困資金的同時，也引入了兩位“重量級”嘉賓。
在各級政府協(xié)調下，由興業(yè)銀行牽頭聯(lián)合紓困各方制定的項目紓困盤活方案已獲廣州市政府批復同意，明確陳田村舊改將由興業(yè)銀行、富力集團、華發(fā)建管3家企業(yè)共同改造開發(fā)。
揮別昔日汽配城的繁華與握手樓的臟亂，得到“國家隊”入場的陳田村，至少已經擺脫可能爛尾的命運。
陳田村往事
位于廣州市白云新城北部，陳田村是白云新城北部發(fā)展帶的門戶地區(qū)，再加上靠近白云山，區(qū)位優(yōu)勢明顯，改造也被寄予厚望。
而講起陳田村往日繁華，最有感觸的必定是廣州的老司機們。從一顆螺絲到舊車尾燈，從保險杠到方向盤，在汽車發(fā)燒友的心目中，這個全國最大的汽配城的地位并不低于小朋友眼中的迪士尼。
店鋪挨著店鋪、輪胎和整箱零件堆在地上，往來吆喝和講價之間，跑車引擎聲帶來的熱鬧能夠持續(xù)到深夜。
但舊村走動空間本就狹窄，還有汽車配件熱銷帶來的油污遍地與吵鬧噪音，這樣的熱鬧對于當地村民而言是一種無法調和的苦惱。
于是，陳田村改造規(guī)劃在2013年4月進行批前公示，正式走上舊改之路。
根據《白云區(qū)陳田村改造地塊控制性詳細規(guī)劃修改征詢意見公示》，此次改造規(guī)劃的總面積達207.8萬平方米，超過了當時正在進行的最大城中村改造項目琶洲村。
在規(guī)劃中，陳田村改造地塊包括4個規(guī)劃管理單元，將建設近50棟高層住宅，毛容積率從0.80提高到3.32，對應增加了規(guī)劃道路和商業(yè)、教育面積，白云大道西側連片汽配城的商業(yè)用地主要用作復建住宅用地和融資住宅用地。
邁出第一步后，陳田村的改造路程起初也是在正軌上順利前行。
先是2014年，陳田村永泰片區(qū)控制性詳細規(guī)劃獲批，確定以“三舊連片綜合開發(fā)”模式打造示范區(qū)；2015年11月，改造方案獲廣州市原城市更新局批復，項目正式立項；2017年3月，陳田村召開股東代表大會，通過《改造方案》《拆補方案》《招商原則》并公示，進入籌備階段。
來到2019年3月，陳田村舊改項目擺上競拍臺，最終經過報價角逐，由富力收入囊中。
多年以來，富力早已在發(fā)展軌跡中烙上“舊改大戶”的印記，時任富力董事長的李思廉也曾多次在公開場合表示，舊城改造是富力開發(fā)計劃中優(yōu)先考慮的項目。
在陳田村舊改之前，富力手中已有超過40個分布在全國范圍內的已簽約舊改，其中大灣區(qū)內已簽約項目便超過20個，涉及總建筑面積約超2000萬平方米。
那一年的富力站在最輝煌的塔尖，手中營業(yè)額與凈利潤雙線增長，對于陳田村舊改的期待也很高。有消息人士表示，富力或是希望借助陳田村的區(qū)位優(yōu)勢再現(xiàn)“獵德傳奇”。
將陳田村舊改拿到手后，富力快速動了起來。
2019年5月，陳田村啟動一期簽約拆除工作；同年7月，已完成約42萬平方米集體物業(yè)拆除，超1500家商戶動遷，租戶簽約率超過90%；11月，奠基儀式啟動，陳田村一期復建安置工程正式開工。
但故事在2020年迎來轉折，和大多數交由民企操刀的舊改項目命運相似，富力的流動性情況急轉直下，陳田村的改造進程也在斷斷續(xù)續(xù)“卡帶”之中走走停停。
國家隊入場
沒有完全陷入停滯，卻也沒在預期節(jié)點中看到應有成果，陳田村舊改就這樣卡在尷尬的中間地帶，度過了5年歲月。
實際上，富力在拿下陳田村舊改的那一年就開始了出售資產、股權融資、減少拿地等一系列舉措，以此緩解現(xiàn)金流壓力。
資金鏈緊張是一顆懸在富力頭上的雷。陳田村舊改雖然在2019年就已動工，但受疫情、舊改政策、行業(yè)周期等等影響，富力面臨的流動性壓力令舊改項目陷入了融資、拆遷與建設進度緩慢的泥潭。
2021年5月，陳田村村民對改造方案表決通過率超90%，首期安置房設計方案也獲得批復，但超過200萬平方米的改造版圖中，已拆除部分只有66.05萬平方米，完成率僅有三成。
舊改項目本就龐大而復雜，耗資高、耗時長的特點對操盤方而言是非常大的考驗。哪怕是經驗充足的舊改老手富力，2022年3月在公開市場正式宣布違約之后，手中各項舊改都開始步履維艱。
好在富力并沒有“擺爛”，陳田村舊改一期復建房在2023年5月宣布封頂，進入裝修與配套階段。
盡管按照最初計劃，首批復建房應該在2022年便完成建設。
富力一邊忙著賣資產和處理債務重組，另一邊還在獨自推動著陳田村首期復建房施工進度，最終在2024年8月開啟了首批搖珠分房，同年12月正式收樓。
據介紹，復建住宅區(qū)首期項目新建住宅樓10棟共計1393套，總建筑面積約28萬平方米，商業(yè)配套44.73萬平方米，涉及數千戶居民的搬遷與新居安置。
不過，也因為富力的流動性困難，首期復建房進度緩慢，二期地塊還有不少村民直到今年仍未搬離。
幸好，命運的轉折點今年終于降臨在陳田村。
廣州白云區(qū)政府在5月發(fā)布通知，收回陳田村全村的集體土地使用權。又過三個月，一則《征收土地公告》直接將陳田村二期將近30公頃的集體用地轉為國有土地，為后續(xù)拆遷提前鋪路。
為此，征收公告提到，公告發(fā)布之日起15日內，如果留守戶逾期未簽訂補償協(xié)議的，政府將依法啟動“行政處理”，申請強制拆除。
征收土地使用權就像由紅轉綠的信號燈，再次按下陳田村舊改的加速鍵。
11月2日，陳田村經濟聯(lián)合社官微宣布增量紓困資金到位，興業(yè)銀行作為出資方和資金監(jiān)管方，投入的專項資金規(guī)?；蜻_到百億。
據了解，按照此前舊改估算，陳田村改造總投資額約為105億元。這也意味著，興業(yè)銀行入局帶來的“活水”足夠覆蓋陳田村舊改剩余區(qū)域建設所需要的資金。
或許考慮到富力當前面臨著多重壓力，為了確保陳田村舊改不再走走停停，引入興業(yè)銀行的同時，陳田村還迎來了華發(fā)建管共同開發(fā)。
也由于華發(fā)建管的入局，融資區(qū)原本已建好兩棟樓的富力富云山，在近日正式更名為“雲山境”，融資區(qū)剩余未建區(qū)域宣布重新啟動。
據市場消息，原富云山A區(qū)由華發(fā)和富力共同運營，后續(xù)新建組團全交給華發(fā)代建代管，富力徹底退出開發(fā)。
最重要的資金問題找到出路，又有“國家隊”華發(fā)建管參與建設，富力在陳田村也終于擺脫左支右絀的狀況，舊村蝶變或許已在不遠處。
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