昨天公眾號(hào)后臺(tái)有留言：“芽總，能不能講講，收并購(gòu)中的分套賬合作開(kāi)發(fā)”。

其實(shí)，分套賬合作開(kāi)發(fā)，在當(dāng)前背景下已經(jīng)成為了投拓必須去關(guān)注的一個(gè)話題！

無(wú)論對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是在建工程轉(zhuǎn)讓?zhuān)话銓?duì)于目標(biāo)公司名下僅有一宗地塊的話，操作起來(lái)比較清爽。

但是如果目標(biāo)公司名下資產(chǎn)較為復(fù)雜，而我方只對(duì)被收購(gòu)方的部分資產(chǎn)有交易意向時(shí)，為了完全切割法律責(zé)任，一般會(huì)通過(guò)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、作價(jià)入股、公司分立等方式對(duì)目標(biāo)資產(chǎn)進(jìn)行剝離。

但在某些特殊情況下，例如資產(chǎn)情況過(guò)于復(fù)雜、政策要求、剝離成本超出收購(gòu)時(shí)的承受范圍、剝離時(shí)間不可控等，不剝離也是一個(gè)選擇。

在綠皮書(shū)中，我們講到一個(gè)萬(wàn)科41億并購(gòu)案：

分套賬合作開(kāi)發(fā)主要模式

根據(jù)新芽經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)上目前常見(jiàn)的房地產(chǎn)分賬套合作開(kāi)發(fā)模式包括：

①對(duì)【同一地塊】上的【不同物業(yè)】進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)；

②對(duì)【不同地塊】中的【某一地塊】進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)；

③對(duì)【各個(gè)地塊】【分別】單獨(dú)開(kāi)發(fā)。

本次我們只講投拓實(shí)操中最常見(jiàn)到模式③，即是我方通過(guò)收購(gòu)對(duì)方部分股權(quán)，但雙方約定該部分股權(quán)對(duì)應(yīng)目標(biāo)地塊100%的開(kāi)發(fā)收益權(quán)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中，采用分帳套的方式獨(dú)立核算、分別管理。而非目標(biāo)地塊則仍由項(xiàng)目公司原股東繼續(xù)開(kāi)發(fā)。

分套賬合作開(kāi)發(fā)注意事項(xiàng)

分賬套合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核心風(fēng)險(xiǎn)則主要在于：項(xiàng)目公司內(nèi)部的切割可能會(huì)因?yàn)槲谋炯s定模糊、各地實(shí)踐落地不同等而出現(xiàn)糾紛；以及項(xiàng)目公司內(nèi)部的界面劃分僅對(duì)內(nèi)有約束力，而無(wú)法對(duì)外部第三方產(chǎn)生效力導(dǎo)致協(xié)議履行中發(fā)生糾紛。

因此，在分賬套合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，一定需逐條考慮下圖問(wèn)題，并制定風(fēng)控方案！（點(diǎn)擊查看大圖）：

報(bào)表拆分與股權(quán)定價(jià)

#我司某河北收購(gòu)項(xiàng)目：

該項(xiàng)目公司含新老項(xiàng)目。表現(xiàn)為老項(xiàng)目已基本開(kāi)發(fā)完畢，此時(shí)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)獲取一宗住宅用地開(kāi)發(fā)權(quán)，計(jì)容建面8萬(wàn)㎡，車(chē)位約800個(gè)；具體狀況如下：

1）我司欲收購(gòu)該宗住宅地塊項(xiàng)目，但轉(zhuǎn)讓方不同意將老項(xiàng)目從項(xiàng)目公司中剝離，與收購(gòu)方協(xié)商，單獨(dú)在原項(xiàng)目公司另設(shè)一賬套，承諾兩個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行稅務(wù)清算。

2）經(jīng)雙方協(xié)商一致，新摘住宅部分以4億的價(jià)格出售，且通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司80%股權(quán)完成交易。

問(wèn)題：如何確認(rèn)該項(xiàng)目公司的股權(quán)價(jià)格、債權(quán)價(jià)格和現(xiàn)金對(duì)價(jià)？

合作方提供的目標(biāo)公司資產(chǎn)負(fù)債表如下：

交易模型如下：

案例推進(jìn)過(guò)程：即資產(chǎn)負(fù)債表調(diào)整過(guò)程，對(duì)基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表調(diào)整原則如下：

1）增加基準(zhǔn)日至股權(quán)交割日的管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用(財(cái)務(wù)費(fèi)用考慮設(shè)定一個(gè)確定的截止日)；

2）增加其他可能的工程成本并計(jì)應(yīng)付賬款；

3）對(duì)全部銷(xiāo)售物業(yè)進(jìn)行收入和成本的結(jié)轉(zhuǎn)；

4）對(duì)增值稅、企業(yè)所得稅及土增稅進(jìn)行清繳并進(jìn)行預(yù)提，計(jì)應(yīng)交稅金。

整后得到模擬交割日的報(bào)表：

根據(jù)調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)算交易對(duì)價(jià)：

根據(jù)上述調(diào)整后的實(shí)際財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，計(jì)算相應(yīng)的股權(quán)對(duì)價(jià)、債權(quán)對(duì)價(jià)與現(xiàn)金對(duì)價(jià)。

1）核心資產(chǎn)價(jià)格：250000萬(wàn)元；

2）收購(gòu)總資產(chǎn)價(jià)格：251045萬(wàn)元；

3）股權(quán)價(jià)格：總資產(chǎn) – 總負(fù)債 = 251045 – 158781 = 92264萬(wàn)元；

4）股權(quán)溢價(jià)：股權(quán)價(jià)格 – 所有者權(quán)益 = 92264 –45657 = 46607 萬(wàn)元；

5）債權(quán)價(jià)格：42009萬(wàn)元；

6）現(xiàn)金對(duì)價(jià)（交易價(jià)款）：股權(quán)價(jià)格 + 債權(quán)價(jià)格 = 92264 + 42009 = 134273萬(wàn)元。