丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
11月19日，央行發(fā)布2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，公布房地產(chǎn)貸款增速的同時，闡述下一階段貨幣政策走向。
關(guān)于房地產(chǎn)方面的內(nèi)容，央行提出目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。同時，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。
短期內(nèi)，居民按揭貸款將迎來邊際改善，年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，但成交整體回升幅度有限。房企需要做好苦熬“寒冬”的準(zhǔn)備，并積極開展“自救”，加強銷售回款仍是第一要務(wù)。
01
行業(yè)去杠桿成效漸顯
去年，房企融資的“三道紅線”正式落地，去年末房貸管理的“兩道紅線”落地執(zhí)行，至此，房地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿，倒逼房企降負(fù)債、居民降杠桿。
據(jù)央行貨幣政策執(zhí)行報告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿成效初顯，房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比均已進入下降通道，三季度末分別跌至19.7%和27.1%。
具體數(shù)據(jù)顯示，9月末，全國主要金融機構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額51.4萬億元，同比增長7.6%，增速較6月末低1.9個百分點。其中，個人住房貸款余額為37.4萬億元，同比增長11.3%，增速較6月末低1.7個百分點；住房開發(fā)貸款余額為9.3萬億元，同比增長0.1%，增速較6月末低3.3個百分點。
從各項貸款占比來看，2021年三季度末，全國房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比重進一步回落至27.1%，較2020年末再降1.6個百分點。其中，個人住房貸款余額占各項貸款余額的比重跌至19.7%，較2020年末減少0.3個百分點。
圖：2015年-2021年三季度房地產(chǎn)貸款余額、
個人住房貸款余額及占比（萬億元）
數(shù)據(jù)來源：央行貨幣政策執(zhí)行報告
02
過半到位資金來自銷售回款
行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿的大背景下，基于部分規(guī)模房企風(fēng)險暴露，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯降低，房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性的收縮。此外，國際評級機構(gòu)批量下調(diào)中國房企信用評級，房企海外融資近乎停擺。
房企資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇，“促銷售、搶回款”已成業(yè)內(nèi)共識。
從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.7萬億元，同比增長8.8%。其中，國內(nèi)貸款同比下降10%至2萬億，占比跌至12.1%；自籌資金同比增長5.1%至5.3萬億，占比跌至31.6%。此外，定金及預(yù)售款同比增長21%至6.2萬億，個人按揭貸款2.7萬億，同比增長9.7%，占比分別提升至37.2%和16%。
這意味著，國內(nèi)貸款、自籌資金增長顯著受限，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源，企業(yè)對銷售回款的依賴度持續(xù)提升。
圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項到位資金占比
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
2021年下半年以來，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，企業(yè)銷售回款同樣陷入增長困境，房企資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇。2021年10月，定金及預(yù)收款新增5351億元，同比下降12.9%，個人按揭貸款新增2554億元，同比增長1%，相較于上半年兩位數(shù)以上的高增長態(tài)勢可謂一落千丈。
圖：2020年以來歷月房企到位
資金中定金及預(yù)收款、個人按揭貸款（億元）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
03
按揭松動利好有限，房企仍需“自救”
近期，在央行兩個“維護”定調(diào)下，短期居民按揭貸款迎來邊際改善。
主要體現(xiàn)在提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，尤其是保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持，進而保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運行，且不能突破市場平穩(wěn)健康發(fā)展的底線。從數(shù)據(jù)來看，10月，全國個人住房貸款增加3481億元，較9月多增1013億元，此外，全國首套房貸平均利率今年以來首次環(huán)比下降，預(yù)計全國首套房貸平均利率或?qū)⒗^續(xù)小幅下調(diào)，以帶動剛需群體入市。
基于銀行放貸的風(fēng)險偏好，短期房企融資難的困境很難得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。居民按揭貸款邊際改善，年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交將企穩(wěn)回升，但整體回升幅度有限。尤其是那些市場需求及購買力明顯透支的城市，市場依舊面臨較大的下行壓力，成交回升幅度將更為乏力。
表：9月以來中央關(guān)于房地產(chǎn)金融政策表態(tài)
資料整理：CRIC
短期內(nèi)，由于房地產(chǎn)政策難言實質(zhì)轉(zhuǎn)向，疊加市場整體復(fù)蘇乏力，“?！闭邽橥醯臅r代下，房企需要做好苦熬“寒冬”的準(zhǔn)備，并積極開展“自救”，抓銷售、促回款仍是第一要務(wù)。長期來看，行業(yè)內(nèi)兼并重組案例將持續(xù)增多，“大魚吃大魚”的現(xiàn)象會頻繁發(fā)生，優(yōu)質(zhì)房企將獲得集中度提升的機會。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 央行最新定調(diào)，房地產(chǎn)信貸政策如何演變？
