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26億ABS被監(jiān)管部門叫停后，富力地產(chǎn)44億緊急拋售資產(chǎn)套現(xiàn)！黑石接手

地產(chǎn)資管界

2020-11-10 10:24 6276 0 0

富力會(huì)步泰禾的后塵嗎？

來源：地產(chǎn)資管界（ID：reamdaily）

為了降負(fù)債，富力已經(jīng)開啟了賣賣賣的節(jié)奏。

11月9日晚間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司富力地產(chǎn)（香港）有限公司（作為賣方）與The Blackstone Group Inc.聯(lián)屬的基金附屬公司Sonic Holdings I Limited（作為買方）、傲迅有限公司（目標(biāo)公司，富力地產(chǎn)全資附屬公司）及Sonic Holdings II Limited（合并附屬公司）就轉(zhuǎn)讓位于廣州國際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園的該等物業(yè)權(quán)益訂立合并協(xié)議。

據(jù)了解，上述物業(yè)位于中國廣州花都區(qū)華東縣土地總面積為1671畝土地，其中富力地產(chǎn)所擁有總面積約1,276畝土地（擁有權(quán)將轉(zhuǎn)讓予鼎富作為重組事項(xiàng)的一部份），華維所擁有總面積約238畝土地，及空港物流所擁有面積約157畝土地，價(jià)值為63億元。

本次合并事項(xiàng)代價(jià)為63億元的物業(yè)價(jià)值70%，即44.1億元。如按照合并事項(xiàng)的最終代價(jià)等同于70%物業(yè)價(jià)值并按目標(biāo)集團(tuán)公司的資產(chǎn)凈值以及從存續(xù)公司按比例借款作出調(diào)整，富力地產(chǎn)將收到約41.2億元的現(xiàn)金付款。估計(jì)公司將錄得按將于2020年9月30日出售的資產(chǎn)公允值計(jì)算的出售收益約15億元。

對(duì)于資金用途，富力地產(chǎn)公告稱，董事會(huì)擬將合并事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用于降低負(fù)債及撥作本集團(tuán)的一般營運(yùn)資金。

流動(dòng)性告急！現(xiàn)金短債比創(chuàng)歷史新低

2020年半年報(bào)顯示，截至2020年6月底，富力地產(chǎn)負(fù)債情況持續(xù)惡化，有息負(fù)債達(dá)1877億元，凈負(fù)債率高達(dá)177%，持續(xù)維持在高壓水平。

與此同時(shí)，截至2020年6月底，富力地產(chǎn)短期負(fù)債748億，較去年年底增加約125億，而富力手持現(xiàn)金僅360億，手持現(xiàn)金僅僅能覆蓋短期負(fù)債的一半左右，短期償債壓力巨大。富力地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比為0.48，創(chuàng)下了歷史新低。

圖：2020上半年富力負(fù)債情況

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

除自身流動(dòng)性告急外，融資環(huán)境的收緊信號(hào)對(duì)富力地產(chǎn)來說也將是雪上加霜。按照“三道紅線”融資政策，踩中三條紅線的房企歸入紅色檔，有息負(fù)債規(guī)模將以2019年6月底為上限，有息負(fù)債規(guī)模不得增加。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，富力地產(chǎn)“三道紅線”全部踩中，進(jìn)入紅色檔。根據(jù)其2020年中期業(yè)績數(shù)據(jù)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.22%，凈負(fù)債率為177%，現(xiàn)金短債比0.44。

為了回籠現(xiàn)金，降負(fù)債，關(guān)于富力要處理投資物業(yè)資產(chǎn)包的消息不斷傳出。8月24日，富力地產(chǎn)2020年中期業(yè)績會(huì)上，董事長李思廉也透露，富力已有“減磅計(jì)劃”，無論是投資物業(yè)，或者發(fā)展項(xiàng)目，都有出售的計(jì)劃。

另外，富力的銷售情況也不容樂觀，根據(jù)富力公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月累計(jì)總權(quán)益合約銷售金額約為1026.8億元，銷售面積約為871.13萬平方米，同比分別下降3.71%和12.28%。

按照富力地產(chǎn)設(shè)定的2020年內(nèi)部協(xié)議銷售金額目標(biāo)1520億元，目前僅完成年度目標(biāo)67.55%。

三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均下調(diào)評(píng)級(jí)，26億ABS被叫停

8月31日，標(biāo)普將富力地產(chǎn)及其子公司富力地產(chǎn)（香港）有限公司（R&F Properties（HK）Company Limited）的長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”。同一天，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，并確認(rèn)該公司的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)（IDR）為“B+”。惠譽(yù)同時(shí)確認(rèn)富力地產(chǎn)的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)為“B+”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”；此前，5月25日，穆迪就已經(jīng)將富力地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)從Ba3下調(diào)至B1，富力香港的公司家族評(píng)級(jí)從B1下調(diào)至B2。至此，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪在2020年均對(duì)富力地產(chǎn)下調(diào)評(píng)級(jí)。

在標(biāo)普看來，過去幾個(gè)月，富力地產(chǎn)在國內(nèi)發(fā)行或延期方面沒有取得重大進(jìn)展已經(jīng)惡化了其流動(dòng)性狀況。此前的5月25日，穆迪也發(fā)布報(bào)告稱，將廣州富力公司家族評(píng)級(jí)（CFR）由Ba3下調(diào)至B1，將廣州富力公司家族評(píng)級(jí)由B1下調(diào)至B2，惠譽(yù)、穆迪兩家公司的展望則從評(píng)級(jí)觀察調(diào)整至負(fù)面。

穆迪高級(jí)副總裁Kaven Tsang也表示：“富力地產(chǎn)企業(yè)家族評(píng)級(jí)的下調(diào)，反映出穆迪對(duì)其經(jīng)營現(xiàn)金流疲弱以及未來12-18個(gè)月內(nèi)大量債務(wù)到期的擔(dān)憂。”

評(píng)級(jí)的下調(diào)也對(duì)富力的融資產(chǎn)生重大影響。

9月1日，上海證券交易所披露，由富力地產(chǎn)申請(qǐng)發(fā)行的中信證券-富力酒店二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目（ABS）狀態(tài)變更為“終止”。該項(xiàng)目品種為資產(chǎn)支持證券-ABS，由廣州富力地產(chǎn)股份有限公司作為發(fā)行人，中信證券股份有限公司為承銷人，擬發(fā)行金額26億元。

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