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別太指望“預(yù)售資金監(jiān)管放松"來(lái)挽救房企

YY評(píng)級(jí)

2022-02-16 16:28 3033 0 0

2月10日晚上19:30附近，財(cái)聯(lián)社和21世紀(jì)兩家媒體幾乎同時(shí)發(fā)出新聞，吹風(fēng)“預(yù)售資金監(jiān)管放松利好房企”，朋友圈首先刷屏一波。

作者：rating狗

來(lái)源：YY評(píng)級(jí)（ID:YYRating)

然后點(diǎn)開(kāi)新聞，基本上核心的內(nèi)容就開(kāi)始的兩段，重點(diǎn)我都標(biāo)注出來(lái)了。

要點(diǎn)如下：

1、文件已經(jīng)下發(fā)。應(yīng)該是下發(fā)到各地住建部門，也聽(tīng)說(shuō)下發(fā)到了幾家大銀行；

2、1994年頒布，2001修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中，“第十一條　開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。”，是各地出制度的，這次的“相關(guān)意見(jiàn)”進(jìn)行了全國(guó)統(tǒng)一；

3、如何統(tǒng)一明確的呢？“確保項(xiàng)目竣工所需資金，之后剩余資金可以提取”

4、相關(guān)部門希望通過(guò)媒體傳達(dá)這樣的觀點(diǎn)，這個(gè)文件能幫助困難房企緩解困境。

接下來(lái)我們就分析一下這個(gè)事件的影響。

首先回顧一下預(yù)售資金監(jiān)管的來(lái)龍去脈。預(yù)售資金為什么要監(jiān)管？因?yàn)榉康禺a(chǎn)是“預(yù)售”的，房子還沒(méi)建完就賣了，那存在“建不完”——爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，所以老百姓的購(gòu)房款政府要監(jiān)督管理，這些資金要專門用于這個(gè)樓盤的建設(shè)，而不能讓房企挪用。

按照新聞稿里提到的，““確保項(xiàng)目竣工所需資金之后，剩余資金可以提取””原則，我們做兩個(gè)模擬案例分析

我們簡(jiǎn)化假設(shè)一個(gè)案例A：A項(xiàng)目可售面積1萬(wàn)平米，土地款2000萬(wàn)，建筑成本5000萬(wàn)，銷售單價(jià)8000元/平米，貸款利率10%。

開(kāi)發(fā)商付清土地款2000萬(wàn)，只申請(qǐng)了2000萬(wàn)開(kāi)發(fā)貸，銀行開(kāi)發(fā)貸支付給施工方，達(dá)到預(yù)售條件以后開(kāi)始預(yù)售，預(yù)售資金陸續(xù)進(jìn)入監(jiān)管賬戶。這時(shí)候因?yàn)槭┕し绞盏降拈_(kāi)發(fā)貸資金不足以完工，所以預(yù)售資金要被監(jiān)管，用于支付不足的工程款3000萬(wàn)（5000萬(wàn)-2000萬(wàn)），然后預(yù)售資金3000萬(wàn)-5200萬(wàn)的部分用于償還開(kāi)發(fā)貸，償還完以后超出部分可以支取，總計(jì)可以有2800萬(wàn)（8000-5200），大概銷售了65%以后可以有現(xiàn)金回流（5200/8000）。

我們?cè)俸?jiǎn)化假設(shè)一個(gè)案例B：B項(xiàng)目可售面積1萬(wàn)平米，土地款5億，建筑成本5000萬(wàn)，銷售單價(jià)7萬(wàn)/平米，貸款利率10%。

開(kāi)發(fā)商付清土地款5億，只申請(qǐng)了2000萬(wàn)開(kāi)發(fā)貸，銀行開(kāi)發(fā)貸支付給施工方，達(dá)到預(yù)售條件以后開(kāi)始預(yù)售，預(yù)售資金陸續(xù)進(jìn)入監(jiān)管賬戶。這時(shí)候因?yàn)槭┕し绞盏降拈_(kāi)發(fā)貸資金不足以完工，所以預(yù)售資金要被監(jiān)管，用于支付不足的工程款3000萬(wàn)（5000萬(wàn)-2000萬(wàn)），然后預(yù)售資金3000萬(wàn)-5200萬(wàn)的部分用于償還開(kāi)發(fā)貸，償還完以后超出部分可以支取，總計(jì)可以有6.28億（7億-5200萬(wàn)），大概銷售了7%以后就可以有現(xiàn)金回流（5200/70000）。

地產(chǎn)公司可以收回的現(xiàn)金就是投入的土地資金+項(xiàng)目利潤(rùn)，所以被監(jiān)管的資金（不能提前拿走）就是施工成本。這兩個(gè)案例其實(shí)代表了不同地區(qū)的情況，案例A是四五線城市的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)低，土地價(jià)格占比低，案例B是一線城市的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)高，土地價(jià)格占比高。

所以：一線城市只要賣一點(diǎn)點(diǎn)就能有資金回流了，四線城市要快賣完了才能有資金回流。

那再看下去年下半年開(kāi)始的所謂矯枉過(guò)正的預(yù)售資金監(jiān)管收緊。

由于恒大引發(fā)的潛在爛尾風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，基本是四五線城市加強(qiáng)了預(yù)售資金的監(jiān)管，因?yàn)檫@些地方要有大部分預(yù)售資金才能保障完工，那么比方案例A，銷售到65%就應(yīng)該可以釋放資金的，我也不讓你釋放，可能要讓你100%完全完工。

與此同時(shí)，一線城市的預(yù)售資金監(jiān)管并沒(méi)有明顯的收緊跡象，因?yàn)橥恋乜钫剂隧?xiàng)目的大頭，5個(gè)億你都掏了，難道不趕緊用5000萬(wàn)把房子建起來(lái)，這樣才能收回那5個(gè)億，開(kāi)發(fā)商自己就有很強(qiáng)的動(dòng)力，政府并不太擔(dān)心；另一方面，即便收緊了，應(yīng)該監(jiān)管到7%銷售的，你多監(jiān)管了一倍，也就14%。

所以：矯枉過(guò)正的是四五線，而不是一線。

那么問(wèn)題來(lái)了：這次所謂“全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)售監(jiān)管”政策有多大的作用呢？再怎么放松，四五線城市也要在銷售大頭以后才能釋放資金，銷售不暢的話完全無(wú)資金可以釋放，如果打折銷售的話，可能都沒(méi)有資金可以回流地產(chǎn)集團(tuán)——而這正是目前的現(xiàn)狀（銷售數(shù)據(jù)斷崖）。

因此這個(gè)政策的出臺(tái)，無(wú)論對(duì)于布局四五線城市的房企，又或者是布局一二線城市的房企（他們本來(lái)也沒(méi)有受到太多預(yù)售資金監(jiān)管政策影響），都不會(huì)起到太多的救命作用。