作者：面包財(cái)經(jīng)

來(lái)源：面包財(cái)經(jīng)（ID：mianbaocaijing）

榮盛發(fā)展于近日發(fā)布2020年年報(bào)及2021年一季報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，公司2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收715.11億元，同比僅增長(zhǎng)0.85%，營(yíng)收增速自2018年以來(lái)持續(xù)放緩；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)75.01億元，同比下降17.75%，近五年來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)。

毛利率下行疊加期間費(fèi)用率上升致歸母凈利率下行。2021Q1公司歸母凈利率為7.54%，較2020Q1下降3.21個(gè)百分點(diǎn)，較2019Q1下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。

截至2020年12月31日，公司現(xiàn)金短債比為1.23倍，凈負(fù)債率80.18%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.78%，財(cái)務(wù)歸屬“黃檔”。

盈利增速持續(xù)放緩，歸母凈利率持續(xù)下行 

榮盛發(fā)展成立于1996年12月，總部位于河北，于2007年在深交所上市。目前公司已初步形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、酒店、物業(yè)、金融等為一體的綜合性全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)。2020年，公司房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園、物業(yè)、酒店經(jīng)營(yíng)、其他行業(yè)營(yíng)收占比分別為86.81%、7.5%、1.57%、0.95%、3.18%。

圖1：2020年榮盛發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

公司2020年實(shí)現(xiàn)竣工695.80萬(wàn)平方米，完成年初竣工計(jì)劃的78.42%，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目面積600.81萬(wàn)平方米，同比下降8.98%；結(jié)算收入620.76億元，同比下降2.10%。竣工結(jié)轉(zhuǎn)速度的放緩或從一定程度上導(dǎo)致了公司營(yíng)收增速的下行。2020年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收715.11億元，同比僅增長(zhǎng)0.85%，營(yíng)收增速自2018年以來(lái)持續(xù)放緩；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)75.01億元，同比下降17.75%。

2021年第一季度，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積213.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.95%；累計(jì)簽約金額255.04億元，同比增長(zhǎng)83.67%。由于去年低基礎(chǔ)原因，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收118.99億元，同比增長(zhǎng)44.97%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)8.98億元，同比增長(zhǎng)1.79%。

圖2：2016-2020年榮盛發(fā)展?fàn)I收、歸母凈利潤(rùn)及其同比

2020年，榮盛發(fā)展綜合毛利率為27.82%，較2019年下降2.26個(gè)百分點(diǎn)，較2018年下降3.64個(gè)百分點(diǎn)。三項(xiàng)費(fèi)率為8.38%，同比上升0.72個(gè)百分點(diǎn)。毛利率下行疊加期間費(fèi)用率上升致公司2020年歸母凈利率下降2.37個(gè)百分點(diǎn)至10.49%。

圖3：2016-2021Q1榮盛發(fā)展毛利率與歸母凈利率

榮盛發(fā)展一季度歸母凈利率持續(xù)下行。公司2021Q1毛利率為27.17%，分別較2020Q1、2019Q1下降3.91個(gè)百分點(diǎn)和6.59個(gè)百分點(diǎn)；三項(xiàng)費(fèi)率為12.19%，較2020Q1下降1.61個(gè)百分，但較2019Q1上升4.53個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利率為7.54%，較2020Q1下降3.21個(gè)百分點(diǎn)，較2019Q1下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。

投資節(jié)奏放緩，環(huán)京區(qū)域土儲(chǔ)占比較大 

2020年，榮盛發(fā)展新增土地儲(chǔ)備65宗，計(jì)容建筑面積為714.57萬(wàn)平方米，完成年度計(jì)劃的52.70%；購(gòu)地金額為281.61億元，投資節(jié)奏明顯放緩。拿地強(qiáng)度方面，在金額口徑下，公司2020年拿地強(qiáng)度（新增土地總價(jià)/銷售金額）為22.16%，較2019年下降4.02個(gè)百分點(diǎn)。

圖4：2018-2020年榮盛發(fā)展新增土地總價(jià)及計(jì)容面積

截至2020年末，榮盛發(fā)展在環(huán)渤海、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、珠三角及中西部的重點(diǎn)城市總土地儲(chǔ)備建筑面積3836萬(wàn)平方米，較2019年略有增加，其中分布最多的是河北省，總面積占比達(dá)到39.2%，其余山東省11.8%，安徽省7.5%，另外長(zhǎng)三角地區(qū)的江蘇省占比為6.1%。

剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率越過(guò)監(jiān)管紅線，財(cái)務(wù)歸屬“黃檔” 

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行于2020年8月召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理新規(guī)，提出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“兩線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

截至2020年12月31日，公司資產(chǎn)負(fù)債率82.07%，較期初下降0.32個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.23倍，較期初增長(zhǎng)36個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率80.18%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.78%，財(cái)務(wù)歸屬“黃檔”。

榮萬(wàn)家赴港上市：盈利能力低于行業(yè)均值，外拓力度不足 

2020年底，榮盛發(fā)展旗下子公司榮萬(wàn)家赴港上市成功獲批，并于2021年1月15日正式在香港主板上市。

榮萬(wàn)家是一家經(jīng)營(yíng)區(qū)域集中在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的物業(yè)管理服務(wù)提供商，以住宅項(xiàng)目管理為主。截至2020年末，榮萬(wàn)家在管面積約59.7百萬(wàn)平米，其中住宅物業(yè)占比92.1%。

在管項(xiàng)目區(qū)域的分布上，按在管項(xiàng)目收入計(jì)算，榮萬(wàn)家環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占58.9%、長(zhǎng)三角地區(qū)占27%、大灣區(qū)（包括其周邊地區(qū)）占5%、中西部地區(qū)占9%。

圖5：2020年榮萬(wàn)家管理項(xiàng)目區(qū)域分布

或因住宅物業(yè)項(xiàng)目占比較大，公司盈利能力較低。2020年，榮萬(wàn)家毛利率為28.1%，低于行業(yè)均值0.6個(gè)百分點(diǎn)。

另外值得注意的是，2017-2020年，榮萬(wàn)家來(lái)自獨(dú)立第三方的項(xiàng)目占比一直較少。截至2020年底，榮萬(wàn)家在管規(guī)模中約98.5%的項(xiàng)目均由榮盛發(fā)展所開發(fā)，公司的外拓能力仍需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。

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