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最及時的信用債違約訊息，最犀利的債務(wù)危機(jī)剖析
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)
新城控股公布10月份經(jīng)營簡報(bào)，沒有驚喜，也不覺意外，這家房企依舊延續(xù)過往的節(jié)奏。
11月3日，新城控股公布10月份經(jīng)營簡報(bào)，沒有驚喜，也不覺意外，這家房企依舊延續(xù)過往的節(jié)奏。根據(jù)該公司發(fā)布的數(shù)據(jù)，過去一個月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約221.02億元，銷售面積約248.99萬平方米。
從今年6月份起，新城控股的銷售業(yè)績不斷回調(diào)，仔細(xì)算來，這已經(jīng)是其連續(xù)五個月出現(xiàn)同比下探，期間，該公司分別同比下探11.67%、19.40%、13.91%、22.74%以及20.50%。
當(dāng)然，新城控股銷售下行，一方面源于其推盤節(jié)奏，但從更宏觀的角度來看，這一銷售走勢與其他主流房企乃至行業(yè)大趨勢相吻合。
根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)公布的數(shù)據(jù)，自今年6月起，市場逐漸走冷。6月單月，百強(qiáng)房企銷售較2020年及2019年同期分別增長0.7%和15.5%，在高基數(shù)影響下，房企銷售增幅放緩。
10月房地產(chǎn)市場依舊處于下行趨勢，不過得益于十一黃金周的強(qiáng)勁銷售，單月銷售金額環(huán)比小幅增長。期內(nèi)，前100房企錄得全口徑總銷售額為9160.3億元，較9月環(huán)比微增0.3%，但對比去年同期減少32.5%，單月銷售同比增幅連續(xù)4個月為負(fù)。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
此外，前10月新城控股累計(jì)合同銷售金額約1929.11億元，比上年同期增長1.08%；累計(jì)銷售面積約1882.99萬平方米，比上年同期增長5.97%。
2021年，新城控股將銷售目標(biāo)鎖定為2600億元，截至10月底，該公司已完成全年銷售的74.2%。
若要完成全年目標(biāo)，接下來兩個月，該公司須實(shí)現(xiàn)670.89億元的銷售額，月均335.445億元。
現(xiàn)在，未來兩個月的銷售如何，還需要繼續(xù)觀察，畢竟，當(dāng)下市場對于新城控股的表現(xiàn)還算滿意。
11月的第一天，國信證券發(fā)布研報(bào)對新城控股過往的表現(xiàn)進(jìn)行評價(jià)，給予新城控股買入評級。評級理由主要包括：業(yè)績保持平穩(wěn)增長；開發(fā)物業(yè)銷售穩(wěn)定，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展順利；財(cái)務(wù)狀況良好；業(yè)績平穩(wěn)增長，雙輪驅(qū)動發(fā)展。
回顧全月，新城控股在融資端和拿地端均屬謹(jǐn)慎。
拿地方面，月內(nèi)，新城控股并無新增地塊。事實(shí)上，從前兩輪集中供地的情況來看，新城控股的參與度并不算高，僅是有選擇性地參加了部分地塊的競拍，尤其是第二輪集中供地，新城的身影更是少見。
表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，新城控股上半年共計(jì)新增土地儲備61幅，總建筑面積達(dá)1831.61萬平方米。下半年開始，該公司的拿地有所減少，前10月該公司共計(jì)拿地96宗，新增土地面積591.52萬平方米，新增土地計(jì)容建面1316.97萬平方米。
值得注意的是，新城控股的新增項(xiàng)目延續(xù)三四線綜合體的道路，以及住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動拿地模式。僅上半年，該公司商業(yè)綜合體項(xiàng)目新增土地儲備總建筑面積達(dá)到2478.92萬平方米。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理
除了地產(chǎn)主業(yè)以外，今年以來，新城的第二曲線——商業(yè)地產(chǎn)，同樣給市場傳遞出信心，
10月28日，新城控股公布三季報(bào)，1-9月，該公司累計(jì)獲取23座商場，包括16個重資產(chǎn)項(xiàng)目及7個輕資產(chǎn)項(xiàng)目，截至9月末，新城控股類似在手179個吾悅廣場，商業(yè)開業(yè)面積達(dá)950.67萬平方米，同比增長62.06%；實(shí)現(xiàn)租金收入36.67億元，同比增長72.02%；出租率達(dá)97.12%。
另據(jù)公開報(bào)道，10月29日，臨沂齊魯吾悅廣場正式營業(yè)；同日，湖州織里吾悅廣場開業(yè)……截至10月末，在全國開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體已達(dá)183座。
除新增商業(yè)項(xiàng)目外，新城控股還通過商業(yè)REITs的方式，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。此前，新城控股宣布，以9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)設(shè)立信托，實(shí)現(xiàn)新加坡主板上市。
發(fā)行完成后，新城控股預(yù)計(jì)仍將間接持有該信托基金51%-55%的信托份額，而設(shè)立信托基金并上市，無疑是公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全流程打通的一次探索嘗試。
當(dāng)行業(yè)進(jìn)入下半場，房地產(chǎn)的底層邏輯早已發(fā)生變化，當(dāng)下，越來越多房企開始將商業(yè)作為第二增長曲線，新城控股也不例外。
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原標(biāo)題： 銷售回調(diào)與單月零拿地 新城控股1930億業(yè)績管窺
