丁祖昱評樓市 
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作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行。相比于過去幾年中央經(jīng)濟工作會議的描述，今年篇幅有明顯增加，對比來看，今年“解決好大城市住房突出問題”、“住房問題關(guān)系民生福祉”、“租購租房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”、“土地供應(yīng)要向租賃租房建設(shè)傾斜”、“對租金水平進行合理調(diào)控”等成為最大變化。
從整體來看，2020年過得跌宕起伏，全球經(jīng)濟經(jīng)歷了自二戰(zhàn)以來最嚴峻的挑戰(zhàn)，截至三季度末，全球僅中國實現(xiàn)經(jīng)濟增速由負轉(zhuǎn)正。一季度，中國GDP同比下降6.8%，至二季度增長3.2%，三季度增長4.9%。
解決好大城市住房突出問題
面對嚴峻復(fù)雜的國際形勢、艱巨繁重的國內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定任務(wù)，特別是新冠肺炎疫情的嚴重沖擊，我國成為全球唯一實現(xiàn)經(jīng)濟正增長的主要經(jīng)濟體。
我們認為，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑，房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟、財政和就業(yè)有著至關(guān)重要的影響。
在剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上，確定明年要抓好八大重點任務(wù)，在這其中，第七點是解決好大城市住房突出問題。
從今年整體市場表現(xiàn)情況來看，各大城市分化嚴重，對于熱點城市而言，搶房源現(xiàn)象比較明顯，在這其中，深圳市場不分檔次、不分產(chǎn)品銷售全線飄紅，7月15日，在中央“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的長期調(diào)控目標下，深圳祭出八項樓市調(diào)控政策，對其高溫不下的市場下了一劑猛藥，隨后在一系列調(diào)控政策補丁調(diào)整下，深圳市場開始逐步可控。
此次中央經(jīng)濟工作會議把“解決好大城市住房突出問題”作為明年要抓好的八大重點任務(wù)之一，具體而言，熱點城市繼續(xù)堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，“四限”調(diào)控難言實質(zhì)性松綁，并將貫穿更長的時間周期。現(xiàn)階段房價仍是不能碰的紅線，一旦市場出現(xiàn)過熱的征兆，短期內(nèi)城市房價過快上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。
2015-2020年中央經(jīng)濟工作會議有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容
資料來源：公開資料整理
住房問題關(guān)系民生福祉
此次會議定調(diào)：住房問題關(guān)系民生福祉。一方面，弱化了房地產(chǎn)的投資屬性，金融去房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)也要去金融化。現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，預(yù)計未來房地產(chǎn)行業(yè)將轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿乃至去杠桿，有序引導(dǎo)企業(yè)負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。
另一方面，強化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性購房需求，更好地實現(xiàn)全體居民住有所居、安居樂業(yè)的目標。
從整體來看，房地產(chǎn)政策層面還是要“穩(wěn)”字當頭，繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長期調(diào)控目標。
對于熱點城市而言調(diào)控政策大棒高舉，而對于壓力二、三線城市而言，有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。土地供應(yīng)有供有限，并可適度調(diào)降土地出讓價格，尤其要增加平價地以及低價地供應(yīng)，給予開發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。
未來市場或?qū)⒅С謩傂栀彿浚跞⑺木€城市可能會在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。
租賃市場監(jiān)管制度化常態(tài)化
中央經(jīng)濟工作會議對住房租賃市場著墨頗多，既要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，又要規(guī)范市場化租賃住房發(fā)展，更好地解決好大城市住房突出問題。
其一，以大力發(fā)展住房租賃市場為抓手，解決好大城市住房突出問題，加強保障性租賃住房建設(shè)力度，市場化租賃住房更要規(guī)范化發(fā)展。進一步明確“租售同權(quán)”，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，其中優(yōu)質(zhì)教育資源同權(quán)化，既是下一階段改革的難點，也是關(guān)系到改革成敗與否的關(guān)鍵點。
其二，可以期許的是，土地制度市場化改革將提質(zhì)增效，加速推進新增建設(shè)用地指標和補充耕地指標的跨省調(diào)劑，那些土地資源緊俏的核心一、二線城市，可以獲得更多建設(shè)用地指標。另外，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，既要用活增量土地資源，更要挖潛存量土地資源，緩解大中城市長期供地壓力。
其三，要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調(diào)控。長期來看，租賃市場監(jiān)管要制度化、常態(tài)化，資金監(jiān)管仍是重點領(lǐng)域，既要加強對租金、押金使用情況的監(jiān)管，又要出手重拳嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。
我們認為，明年宏觀政策或?qū)⒈３诌B續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對經(jīng)濟恢復(fù)的必要支持力度。
在房地產(chǎn)方面將進一步因城施策落實“三穩(wěn)”長期調(diào)控目標，對熱點城市加碼，對壓力城市紓困。加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。
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