去年12月28號(hào)銀行“兩道紅線”實(shí)施后，開發(fā)貸越來(lái)越向大房開集中，中小開發(fā)商根本進(jìn)不了銀行白名單，如果沒有和銀行建立特殊關(guān)系很難拿到開發(fā)貸。

但是，不管怎么說(shuō)，開發(fā)貸作為成本較低、額度較大、使用期限較長(zhǎng)的“三好貸款”，是房開最愛的融資渠道，乃兵家必爭(zhēng)之地。

注：開發(fā)貸除銀行外還有信托，這里只講銀行。

①必須滿足“432”標(biāo)準(zhǔn)。

4——4證齊全。即辦理貸款前必須取得“國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證”。要知道，一般來(lái)說(shuō)，未交齊土地款是無(wú)法取得土地證的。

3——30%自有資金。項(xiàng)目總投資額的30%必須是開發(fā)商自己投入。其實(shí)國(guó)家層面規(guī)定，普通住宅20%以上、其它房地產(chǎn)項(xiàng)目25%以上即可，各銀行有自己的比例要求。

2——二級(jí)開發(fā)資質(zhì)：融資主體或其控股股東至少擁有二級(jí)及以上的開發(fā)資質(zhì)。

②向大型房企傾斜。

銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行名單制管理——即白名單。大部分銀行會(huì)選擇前50強(qiáng)，前100強(qiáng)。這也是為什么開發(fā)商們?cè)谧非笠?guī)模的道路上越走越遠(yuǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)就是唯規(guī)模論！母公司規(guī)模大、信用高，利息就低，額度就大。規(guī)模是毒藥，吃了戒不掉。

①還款期限：銷售類住宅項(xiàng)目開發(fā)貸期限不超過(guò)3年；寫字樓、酒店等非持有類商用項(xiàng)目一般不超過(guò)3~5年。

②貸款額度：土地及在建工程抵押額度，基本就是土地7折或者總投6折，取兩者較低值。

③貸款利率：在基本利率基礎(chǔ)上上浮，通常上浮15%—30%。

其實(shí)，開發(fā)貸的辦理流程，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就三步：

①第一步和銀行勾兌。拿地前要先和銀行就以下事項(xiàng)一一敲定清楚：

1、項(xiàng)目確定能做；

2、利率；

3、貸款期限，還款節(jié)奏、銷售回款能否挪用；

4、貸款條件，是否需要增性措施。

避免投資測(cè)算時(shí)的融資不能實(shí)現(xiàn)或者不能按照既定成本實(shí)現(xiàn)，直接影響項(xiàng)目的ROE、IRR指標(biāo)：

②第二步貸款資質(zhì)審核、抵押辦理。其中，資質(zhì)審核主要就是“432”，抵押就是辦理國(guó)土證抵押。

③第三步貸后管理。 貸款到賬后，銀行會(huì)定期收集貸后管理信息，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估，貸后管理如不注意，可能導(dǎo)致已經(jīng)投放的貸款提前償還，前功盡棄，所以重視程度務(wù)必提升。