我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）
在10來年從事更新改造的工作實(shí)踐中，接觸了不少大大小小的開發(fā)商，知名或默默無名的平臺(tái)公司，參與了不少更新項(xiàng)目的操盤與咨詢服務(wù)。親眼見到不少乘風(fēng)而起的開發(fā)商，也見到不少血本無歸的開發(fā)商。結(jié)合工作實(shí)踐，談?wù)勯_發(fā)商在更新改造中易犯的十大錯(cuò)。如有缺漏或不妥之處，敬請(qǐng)多包涵。
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不肯授權(quán)，一刀切
不同于招拍掛開發(fā)，各地流程、設(shè)計(jì)、施工等等都相對(duì)透明，基本可以由總部掌控。更新改造政策都不同，操盤模式不同，各個(gè)更新改造項(xiàng)目都不同，甚至具體更新改造項(xiàng)目不同階段所需賦予的權(quán)能也不同。因此，有必要結(jié)合不同項(xiàng)目的具體情況及相應(yīng)進(jìn)度，具體問題具體分析授予更新項(xiàng)目總及一線工作人員一定的權(quán)能。
某些開發(fā)商為了體現(xiàn)總部的掌控力或?yàn)榱怂^的管理制度統(tǒng)一化，不肯輕易授權(quán)或者未能視情況授權(quán)賦能，試圖一碗水端平一刀切各個(gè)更新項(xiàng)目。往往導(dǎo)致項(xiàng)目總及一線工作人員難以開展工作，甚至錯(cuò)失良機(jī)。典型就是拆遷談判過程中，缺乏及時(shí)應(yīng)對(duì)，致使拆遷談判延誤甚至損失更大。
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不接地氣，無法落地
更新改造不需要高大上，更強(qiáng)調(diào)一線操盤能力和務(wù)實(shí)解決問題的能力及技巧。更新改造必須接地氣，不光要熟悉當(dāng)?shù)氐恼撸莆债?dāng)?shù)卣痛寮w等資源，還要了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情，盡可能的做到入鄉(xiāng)隨俗，有利開展相應(yīng)的工作。
某些開發(fā)商號(hào)稱排名多少強(qiáng)，不肯深入一線村集體，不愿與村民面對(duì)面溝通，缺乏耐心難以做好前期摸底調(diào)查了解工作。與相關(guān)的被拆遷人格格不入，動(dòng)輒以政府名義施壓，不愿意遵守當(dāng)?shù)氐母聺撘?guī)則，引起小業(yè)主和相關(guān)村民反感，導(dǎo)致項(xiàng)目長期停滯。
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違法亂紀(jì)，膽大妄為
更新改造涉及巨大的經(jīng)濟(jì)利益，難免有些開發(fā)商為了謀求利益，鉆政策制度的漏洞。典型的有與某些村集體領(lǐng)導(dǎo)暗箱操作，與基層政府官商勾結(jié)，還有一些甚至涉及黑惡勢(shì)力，阻礙更新，借此勒索等等。
隨著中央反腐力度的加大，大灣區(qū)更新改造政策的日趨完善，這些違法亂紀(jì)的行為相對(duì)更少或者說更隱蔽了。但是不可否認(rèn)上有政策，下有對(duì)策，還是有一些開發(fā)商膽大妄為觸碰紅線。
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寸步不讓，急功近利
更新改造本質(zhì)和內(nèi)涵就是多方利益不斷博弈，達(dá)成共識(shí)，形成統(tǒng)一戰(zhàn)線，共同做大蛋糕后分配蛋糕的過程。因此，項(xiàng)目是否可以推得動(dòng)，完全取決于利益平衡。
某些開發(fā)商過于斤斤計(jì)較，急功近利，覺得自己本應(yīng)得的利益，何必拱手讓人。事務(wù)是不斷發(fā)展變化的，更新改造也一樣，在不同的階段只要沒有達(dá)成共識(shí)，簽訂協(xié)議，都有可能發(fā)生變化，更何況有些項(xiàng)目即便簽訂協(xié)議，協(xié)議也是是有期限，也不代表未來完全按協(xié)議約定，畢竟更新改造時(shí)間耗時(shí)漫長。過于計(jì)較或急功近利都有可能損害其他方的利益，其他方不滿意，完全有可能拖垮整個(gè)項(xiàng)目。
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形式主義，效率低下
務(wù)虛不務(wù)實(shí)，招來人才各個(gè)都是高大上學(xué)歷，不注重歷練實(shí)操，張口閉口各種理論，簡單問題復(fù)雜化；天天開會(huì)，長會(huì)議半天，短會(huì)議一兩個(gè)小時(shí)，尤其喜歡周末開會(huì)；早上8點(diǎn)開會(huì)，晚上9點(diǎn)三會(huì)，開會(huì)不講究解決實(shí)際問題，注重?cái)[架子，吹牛扯淡，茫無目的為了開會(huì)而開會(huì)，不敢決策，無人拍板，結(jié)果過于空地目的過于夸張，無法執(zhí)行或者難以執(zhí)行。
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各自為戰(zhàn)，私利優(yōu)先
績效考核過于注重個(gè)人、注重部門山頭利益，忽視團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目和整個(gè)公司的長遠(yuǎn)利益。更新項(xiàng)目，典型的周期漫長，流程復(fù)雜，公司內(nèi)部各部門，個(gè)人分割嚴(yán)重，各自為站，缺乏配合，都在為各自績效考核而戰(zhàn)，表面上績效考核都不錯(cuò)，但是實(shí)際是為項(xiàng)目的后續(xù)埋下電池炸彈。典型的例子，投資拓展為了更好拿獎(jiǎng)金，忽視了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)；前任項(xiàng)目總為了推進(jìn)快速與村集體簽訂協(xié)議，亂承諾，無法兌現(xiàn)。不顧后來運(yùn)行推進(jìn)是否可行，后任項(xiàng)目總背黑鍋，填不完的坑。
總之，很多開發(fā)商介入更新改造失敗血本無歸或停滯不前騎虎難下，十二大容易犯下的錯(cuò)都不足以涵蓋。希望大家都能在其中反思下自己項(xiàng)目為何拿不下？為何拿下推不動(dòng)？推動(dòng)為何這么慢？
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原標(biāo)題： 開發(fā)商在更新改造中易犯的十二大錯(cuò)（下）
