TOP10城市貢獻(xiàn)度達(dá)77.3%
1-7月目標(biāo)完全率63%

2021上半年，正榮實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額822.99億元，同比增長(zhǎng)46.98%，超出TOP30同期的銷(xiāo)售額增速32.59%，全年目標(biāo)完成率54.05%，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)36.19%至497.74萬(wàn)平。根據(jù)披露的權(quán)益拿地銷(xiāo)售比，可計(jì)算出正榮期內(nèi)權(quán)益銷(xiāo)售444.85億元，銷(xiāo)售權(quán)益比54.05%，未來(lái)權(quán)益比應(yīng)控制在適當(dāng)范圍內(nèi)以保障后續(xù)母公司結(jié)轉(zhuǎn)的盈利空間。

從銷(xiāo)售額的結(jié)構(gòu)來(lái)看，正榮以長(zhǎng)三角和海西為戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域，期內(nèi)兩大區(qū)域銷(xiāo)售貢獻(xiàn)度分別56.7%和24.7%。2018年首入佛山以來(lái)，伴隨對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的深耕，期內(nèi)于佛山的銷(xiāo)售額突破22億元，珠三角銷(xiāo)售貢獻(xiàn)度升至2.7%，中西部和環(huán)渤海的銷(xiāo)售占比均有小幅度下滑。

城市能級(jí)上，以一、二線城市貢獻(xiàn)為主，二線銷(xiāo)售額占比86.7%；單城市貢獻(xiàn)上，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)前十城市銷(xiāo)售額占比達(dá)77.3%，其中前三城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)達(dá)46.2%，深耕優(yōu)勢(shì)凸顯。核心城市群經(jīng)濟(jì)與人口基本面良好，深耕高能級(jí)城市群為正榮提供有效需求支撐的同時(shí)，也需警惕熱點(diǎn)城市政策調(diào)控帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的可能。比如，期內(nèi)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)前十城市基本都面臨按揭利率上調(diào)、放貸周期拉長(zhǎng)的現(xiàn)象，對(duì)回款端可能產(chǎn)生一定的影響。

值得注意的是，庫(kù)存結(jié)構(gòu)方面，上半年正榮對(duì)長(zhǎng)庫(kù)齡的項(xiàng)目資源進(jìn)行加大去化，但期末已竣工未銷(xiāo)售土儲(chǔ)265萬(wàn)平，仍較年初增長(zhǎng)28.64%，占土儲(chǔ)的比重從年初的7%提升至9%。未來(lái)正榮在加大推貨力度的同時(shí)，要進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目的去化率，尤其是長(zhǎng)庫(kù)齡項(xiàng)目的去化程度。2021年正榮銷(xiāo)售目標(biāo)1500億元，1-7月目標(biāo)完全率62.89%，疊加9月的推貨旺季以及營(yíng)銷(xiāo)公司化的變革，全年目標(biāo)完成可期。

首輪集中供地?cái)孬@頗多

權(quán)益拿地銷(xiāo)售比0.33

2021上半年正榮投資相對(duì)穩(wěn)健，購(gòu)地節(jié)奏較前期略有加快。期內(nèi)于廈門(mén)、南京、無(wú)錫、西安等14個(gè)城市獲取24個(gè)項(xiàng)目，并首入杭州和廣州，新增土儲(chǔ)建面355.64萬(wàn)平。土地成交價(jià)325.78億元，權(quán)益土地款同比增長(zhǎng)19.4%至146.79億元，按金額計(jì)，權(quán)益拿地銷(xiāo)售比0.33，全口徑拿地銷(xiāo)售比升至0.4，高于TOP30同期均值0.34，但整體投資力度仍處40%的政策紅線內(nèi)。

正榮上半年積極參與廈門(mén)、天津、南京、杭州和廣州等地集中供地的競(jìng)拍，受一、二線新增土儲(chǔ)面積占比同比增長(zhǎng)19.2pct的影響，期內(nèi)平均拿地成本同比增長(zhǎng)55.7%至9160元/平，土儲(chǔ)成本占銷(xiāo)售均價(jià)略升至32.67%。為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)、分?jǐn)偼度胭Y金，期內(nèi)新增土儲(chǔ)權(quán)益比和并表比有所下滑，拿地建面權(quán)益比46%，并表建面比43%。管理層表示，未來(lái)正榮對(duì)合作開(kāi)發(fā)保持積極開(kāi)放的態(tài)度。

從新增土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，期內(nèi)投資主要聚焦長(zhǎng)三角、海西和珠三角，92%的土地成交金額均投入以上三大區(qū)域，其中長(zhǎng)三角占比38.6%、海西28.07%、珠三角25.23%。城市能級(jí)上，投資聚焦一二線，高能級(jí)拿地金額占比超85%，尤其是加大廣州、廈門(mén)、南京和杭州等地的布局力度，抗風(fēng)險(xiǎn)能力有效提升。

截至2021上半年底，正榮土地儲(chǔ)備2930萬(wàn)平，權(quán)益建面比56%，總貨值約5100億元，保障未來(lái)2-3年的需求，去化周期適中。從各區(qū)域來(lái)看，62.1%的土地儲(chǔ)備集中于長(zhǎng)三角和海西，兩大核心區(qū)域去化周期2-3年，與集團(tuán)平均水平相匹配；而中西部、環(huán)渤海和珠三角土儲(chǔ)去化周期處4年以上，未來(lái)要加快以上區(qū)域項(xiàng)目的推盤(pán)和去化。

2021上半年正榮實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入160.11億元，同比增長(zhǎng)10.1%，其中開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入157.64億元，同比增長(zhǎng)10.24%，主要由于中西部結(jié)轉(zhuǎn)大幅增長(zhǎng)所致。隨著近年銷(xiāo)售規(guī)模的穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)收賬款較期初明顯增長(zhǎng)31.28%至799.05億元，對(duì)2020全年開(kāi)發(fā)收入的覆蓋倍數(shù)提升至2.24，為后續(xù)營(yíng)業(yè)收入的結(jié)轉(zhuǎn)提供有效保障。

盈利方面，期內(nèi)毛利潤(rùn)30.51億元，同比增長(zhǎng)3.28%，綜合毛利率19.06%，同比減少1.26pct，緣于一、二線城市的高溢價(jià)地塊陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)所致。受出售附屬公司的收益、匯兌收益和遞延稅項(xiàng)的影響，期內(nèi)凈利潤(rùn)15億元，同比增長(zhǎng)17.98%，凈利率同比增加0.6pct至9.4%，核心凈利率9.6%，核心盈利能力仍具備改善空間。

三道紅線歸為黃檔
計(jì)劃年底轉(zhuǎn)

至2021上半年底，正榮有息負(fù)債713.38億元，較期初增加6.02%；若算上永續(xù)債14.17億，有息負(fù)債規(guī)模達(dá)727.55億元，較期初增加5.9%，有息債務(wù)規(guī)模維持適度增長(zhǎng)；持有現(xiàn)金較期初同比增長(zhǎng)3.44%至444.5億元。期末“三條紅線”指標(biāo)處于黃檔范疇，現(xiàn)金短債比2.19，凈負(fù)債率57.16%，均處政策紅線內(nèi)，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率較期初減少4.2pct至72.4%，高于70%的紅線。管理層披露，爭(zhēng)取2021年底進(jìn)入綠檔范疇。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，從期限上來(lái)看，上半年成功發(fā)行兩筆期限為5年和5.5年債券，為正榮發(fā)行年限最長(zhǎng)債券，通過(guò)以長(zhǎng)換短的置換方式，期末長(zhǎng)短債務(wù)比優(yōu)化至2.5，其中5年以上有息債務(wù)占比較期初提升2.9pct至4.5%，1年內(nèi)到期的短債占比改善至28.5%，短期流動(dòng)性壓力不大。從渠道上來(lái)看，正榮減少對(duì)高息、期限短非標(biāo)的依賴(lài)，非標(biāo)依賴(lài)度從2020年的5.93%下降至期末的4.79%，低息銀行貸款占比較期初提升2.6pct至58.77%。

期內(nèi)，正榮新發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)成本較期初下降60bps至6.7%，境外人民幣點(diǎn)心債成本從期初的7.4%下滑至7.125%，境內(nèi)公司債票息下行至6.3%，并通過(guò)借新償舊的方式成功贖回13億美元的境外債（票息5.6%-9.8%）。債務(wù)置換實(shí)現(xiàn)綜合融資成本的改善，2021上半年融資加權(quán)利率6.35%，較年初減少0.15pct，資金成本優(yōu)勢(shì)凸顯。

表外債務(wù)方面，2021上半年應(yīng)占合聯(lián)營(yíng)擔(dān)保從年初26.05億元增加至期末的31.16億元，表外應(yīng)占權(quán)益現(xiàn)金24億元，表外凈負(fù)債約7億元，表外負(fù)債規(guī)模相對(duì)可控。