作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin）

與凱德集團的運作邏輯存在一定相似性，但同時具備自身特色。

觀點網 近日，香港置地正式宣布推出“新加坡核心私募房地產基金”（SCPREF），以64億美元（約合82億新元）初始資產管理規(guī)模，創(chuàng)下新加坡辦公物業(yè)私募投資平臺的規(guī)模紀錄，成為亞洲商業(yè)地產領域年度最受矚目的資本動作之一。

據(jù)香港置地披露，該基金初始資產組合由5項新加坡核心商務區(qū)優(yōu)質商業(yè)資產構成，合計提供260萬平方呎（約24萬平米）可出租面積。

具體來看，包括新加坡亞洲廣場大廈一座（Asia Square Tower1）100%股權、新加坡濱海灣金融中心第一及第二座（Marina Bay Financial Centre Tower1&Tower2）與濱海灣連接商場（Marina Bay Link Mall）1/3股權、萊佛士碼頭一號（One Raffles Quay）1/3股權以及萊佛士連道一號（One Raffles Link）100%股權。

值得關注的是，多家全球頂級資本押注該基金。

香港置地以普通合伙人和管理人身份持有多數(shù)股權，卡塔爾投資局（QIA）、荷蘭匯盈資產管理公司（荷蘭最大的養(yǎng)老金基金資產管理公司）作為創(chuàng)始投資人聯(lián)合入局，另有東南亞主權財富基金參與出資。

截至基金成立時，已承諾股本達41億新元（約32億美元），其中超18億新元來自第三方資本。

按照規(guī)劃，該基金未來將持續(xù)收購新加坡中央商業(yè)區(qū)及烏節(jié)路地段的高品質商業(yè)資產，目標將總資產價值（從82億新元）擴大至150億新元，并承接香港置地在新加坡開發(fā)的新增商業(yè)項目。

作為亞太金融中心，在全球經濟增速放緩、優(yōu)質資產稀缺背景下，國際資本對新加坡核心不動產展現(xiàn)出濃厚的興趣。

香港置地新加坡版圖

香港置地在新加坡的投資布局并非一日之功。

作為怡和集團成員企業(yè)，香港置地是怡和集團深耕東南亞市場的重要載體，新加坡資產以核心商務區(qū)甲級寫字樓為主，且多為區(qū)域地標性項目。

該公司在新加坡布局可追溯至更早的聯(lián)營開發(fā)項目——濱海灣金融中心。2005年由長江實業(yè)（和記黃埔）、香港置地和吉寶置業(yè)組成聯(lián)合體，以18億新元購得MBFC所在的3.55公頃土地。

作為新加坡濱海灣核心地標，濱海灣金融中心包含3棟甲級寫字樓、2棟高端住宅及地下商業(yè)連廊，是集金融、商務、休閑于一體的綜合體，本次注入基金的為一號、二號大樓及濱海灣連接商場的部分股權。

此外，香港置地曾持有MCL地產的股權，后由怡和集團于2025年9月以5.79億美元出售，通過非核心資產的優(yōu)化剝離，進一步聚焦核心商業(yè)地產賽道。

從運營數(shù)據(jù)來看，香港置地新加坡核心資產均具備“區(qū)位不可復制、租戶優(yōu)質穩(wěn)定”特征：亞洲廣場一號作為新加坡最高純寫字樓之一，樓高235米共46層，租戶包括卡塔爾投資局、摩根士丹利、殼牌等著名企業(yè)。

萊佛士碼頭一號、萊佛士連道一號均位于新加坡“金融心臟”區(qū)域，緊鄰萊佛士坊地鐵站，周邊聚集新加坡交易所、星展銀行等機構。

這些資產長期高出租率與租金增長，不僅為香港置地提供了持續(xù)的現(xiàn)金流支撐，也是本次基金化運作的基礎。

一系列布局背后，離不開怡和集團的操作。

作為擁有180余年歷史的老牌英資財團，怡和集團在東南亞市場極具影響力。

1992年，香港置地跟隨怡和集團將亞洲時區(qū)的股份買賣轉移至新加坡交易所進行第二上市，這一舉措為后續(xù)資本運作與資產整合奠定了基礎。

數(shù)據(jù)顯示，2024年港澳市場僅占怡和集團總營收26%，而東南亞市場占比已達60%，香港置地的新加坡基金無疑成為銜接這一區(qū)域戰(zhàn)略的資本樞紐，進一步鞏固了怡和在東南亞商業(yè)地產領域的話語權。

此外，怡和集團多元化業(yè)務生態(tài)也為香港置地的新加坡資產提供了協(xié)同優(yōu)勢，旗下文華東方酒店、牛奶國際等業(yè)務與香港置地的商業(yè)寫字樓、商場形成互補。

“商業(yè)地產+基金”模式

據(jù)香港置地2024年戰(zhàn)略披露及本次基金落地動作，“商業(yè)地產+地產基金”的雙輪驅動戰(zhàn)略已清晰浮現(xiàn)，標志著公司正向“開發(fā)持有+資產管理”并重的新模式轉型。

值得關注的是，這與凱德集團的運作邏輯存在一定相似性，但同時具備自身特色。

凱德模式以“私募基金+REITs”的輕資產閉環(huán)為核心，通過引入第三方資本實現(xiàn)資產快速周轉與管理費收益增長。

香港置地的轉型路徑與之類似：2024年，明確宣布告別住宅開發(fā)業(yè)務，計提3.14億美元內地住宅資產減值，剩余58億資產進入清倉倒計時，未來將全面聚焦超高端商業(yè)地產，計劃通過基金、REITs等工具將2035年資產管理規(guī)模從400億美元提升至1000億美元，本次新加坡基金也是這一戰(zhàn)略的實質性落地。

值得關注的是，香港置地的基金模式采用“永久開放式架構”，初始階段仍持有多數(shù)股權，既保障了對核心資產的運營控制權，又通過引入第三方資本實現(xiàn)了資金回籠，體現(xiàn)了“重資產打底、輕資產擴張”的特征。

香港置地選擇這一模式，背后或有多重因素的共同驅動。

首先是資本回收目標的驅動，公司明確提出未來10年計劃回收100億美元，2027年前完成40至60億美元回收目標，所獲資金將用于重投超高端商業(yè)資產。

本次基金的成立及濱海灣金融中心第三座的出售，已使其自2024年以來資金回收總額增至34億美元，達到2027年目標逾八成。而通過基金化運作，香港置地得以在保留資產管理權的同時，實現(xiàn)部分股權變現(xiàn)，快速回籠沉淀資本。

其次是業(yè)務結構優(yōu)化的戰(zhàn)略需求，2024年，香港置地香港、新加坡高端寫字樓及商場租金已成為核心“現(xiàn)金奶牛”，基金模式的落地不僅能優(yōu)化資產負債表、降低凈債務水平，還能開拓管理費、業(yè)績報酬等新收入來源，減少對資產增值與租金增長的單一依賴，形成更可持續(xù)的盈利結構。

在資本循環(huán)效率方面，通過基金平臺盤活核心資產，這些資金將用于香港置地廣場升級、上海西岸中環(huán)、重慶中環(huán)萬象城等新增核心項目投資，支撐未來增長。

2025-2027年，香港置地將有多個旗艦商業(yè)項目開業(yè)，回收資金可以形成有利保障。

在抗風險與品牌影響力方面，主權財富基金等機構投資者的加入，不僅分擔了資產運營風險，還提升了香港置地的資管品牌全球聲望，為后續(xù)發(fā)起更多基金產品、拓展第三方資管業(yè)務奠定基礎。

但潛在挑戰(zhàn)同樣不容忽視——作為香港置地首只私募房地產基金，需同時承擔基金管理與物業(yè)運營雙重職責，對跨部門協(xié)同、投資者關系維護、合規(guī)風控等能力提出更高要求，而公司此前缺乏大規(guī)模基金管理經驗。

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原標題： 香港置地“資管首秀”：64億美元私募基金落地新加坡