杠桿地產(chǎn) 
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作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
之前Choice統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就顯示，按照申萬(wàn)行業(yè)房地產(chǎn)分類(lèi)，41家A股上市房企的三季報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告里，有22家預(yù)告歸母凈利潤(rùn)虧損。
若按照預(yù)告歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)上限（%）統(tǒng)計(jì)，則21家房企凈利潤(rùn)下滑。
2021年10月的最后1個(gè)工作日，神秘低調(diào)的浙江房企新湖中寶也發(fā)布了三季報(bào)。從這份三季報(bào)里，杠桿地產(chǎn)看到了更深的涼意，這或許就是目前多數(shù)中小房企的困境。
營(yíng)收腰斬、凈利率大降
2021年第三季度，新湖中寶的營(yíng)收為15.47億元，同比下滑52.98%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)下降更厲害，達(dá)到93.48%，為2660.7萬(wàn)元，扣非后的凈利潤(rùn)稍微好一些，上升了47.23%，為1.16億元。
桿友們應(yīng)該還記得，2020年房地產(chǎn)實(shí)際上日子也不好過(guò)，因?yàn)楹谔禊Z的影響，那時(shí)候多數(shù)行業(yè)都受到重創(chuàng)。但就是在這樣的低基數(shù)情況下，新湖中寶營(yíng)收等數(shù)據(jù)還下滑如此之大，背后的情況，可想而知。
對(duì)于數(shù)據(jù)變動(dòng)，新湖中寶三季報(bào)里也給出了說(shuō)明，原因主要是報(bào)告期交付樓盤(pán)較上年同期減少，房地產(chǎn)結(jié)算收入減少所致。
新湖中寶的2021年第三季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)里，并沒(méi)有單獨(dú)披露第三季度的營(yíng)運(yùn)情況，只說(shuō)了2021年前三個(gè)季度的銷(xiāo)售等數(shù)據(jù)。比如合同銷(xiāo)售面積83.18萬(wàn)平米，合同銷(xiāo)售收入215.38億元，同比分別增加20.86%、126.32%，后者的增長(zhǎng)還不錯(cuò)。
但新湖中寶的權(quán)益占比似乎不是很高，其中權(quán)益銷(xiāo)售面積40.80萬(wàn)平米、權(quán)益銷(xiāo)售金額 92.71億元。前者占比大概50%不到，后者占比則是40%出頭。
此外，前三季度，新湖中寶新增土地儲(chǔ)備18.90萬(wàn)平米，新增總建筑面積54.89萬(wàn)平米，其中權(quán)益新增土地儲(chǔ)備4.82萬(wàn)平米、權(quán)益新增總建筑面積14萬(wàn)平米。相比前面的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，新增土儲(chǔ)的權(quán)益占比更低了。
新開(kāi)工面積在下降。前三季度新湖中寶這一數(shù)據(jù)為44.85萬(wàn)平米，同比下降47.07%。
沒(méi)有意外，新湖中寶的毛利率、凈利率也在下降，分別為20.56%、22.39%，去年同期這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)是24%，36.16%，凈利率降幅還不少。
綜上，各項(xiàng)數(shù)據(jù)給杠桿地產(chǎn)的感覺(jué)就是，新湖中寶今年在迅速收縮，且三季度尤甚。
換個(gè)角度來(lái)看，對(duì)于中小房企而言，收縮不見(jiàn)得是壞事。不收縮的結(jié)果也不見(jiàn)得更好，今年暴雷的房企不少，其中還不乏大體量的。
在杠桿地產(chǎn)看來(lái)，房企陣營(yíng)里，新湖中寶算得上是個(gè)特別的存在。因?yàn)樵诘禺a(chǎn)圈它的地位確實(shí)不夠高，總盤(pán)子不大。但比公司的“成分復(fù)雜”、玩得嗨，恐怕又沒(méi)幾家房企可以比。
實(shí)際上，在中國(guó)民營(yíng)金融族系中，新湖系早就赫赫有名。如新湖中寶官網(wǎng)的自我介紹里說(shuō)的：投資于區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能、云計(jì)算、半導(dǎo)體、智能制造、生物醫(yī)藥等，是趣鏈科技、邦盛科技、萬(wàn)得信息、宏華數(shù)碼等公司重要股東；擁有銀行、證券、保險(xiǎn)、期貨等多家金融機(jī)構(gòu)的股權(quán)，是中信銀行、溫州銀行、湘財(cái)股份、新湖期貨、陽(yáng)光保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)的主要參股股東。
如果不是因?yàn)?019年“51信用卡”暴力催收事件，新湖系這個(gè)第二大股東浮出水面。可能行外人少有知道這家老牌上市公司背后，其在中國(guó)民營(yíng)金融族系中的地位。
相比公司的眾多標(biāo)簽，新湖系的創(chuàng)始人黃偉對(duì)于公眾來(lái)說(shuō)卻頗為神秘，甚至連他的創(chuàng)業(yè)故事目前都還是“傳說(shuō)”。
流傳最多的版本就是黃偉早年通過(guò)租賃專(zhuān)柜出售眼鏡完成原始資本積累，此后在中國(guó)資本市場(chǎng)早期風(fēng)浪歷練，后成為頗具知名度的職業(yè)投資人。
某百科說(shuō)他出生于1959年，籍貫浙江蒼南金鄉(xiāng)鎮(zhèn)，曾在浙江瑞安城關(guān)一中做過(guò)教師，后來(lái)就是辭職去賣(mài)眼鏡，再詳細(xì)的版本就沒(méi)有了。曾經(jīng)的黃偉是踩上了時(shí)代的杠桿的，加上自身出色的能力，成為弄潮兒。
你看，前幾年對(duì)民營(yíng)金融的強(qiáng)監(jiān)管，桿友們都有目共睹，經(jīng)歷了2017年開(kāi)始的打擊金融財(cái)閥，金融監(jiān)管收緊了。從此，新湖系也好，其他民營(yíng)金融系也罷，又開(kāi)始了去杠桿或夾起尾巴過(guò)日子。
這一波還沒(méi)徹底緩過(guò)來(lái)。上頭對(duì)房地產(chǎn)又開(kāi)始重拳出擊，沒(méi)有誰(shuí)的日子會(huì)特別好過(guò)。
資產(chǎn)負(fù)債方面，截至2021年9月30日，新湖中寶的總資產(chǎn)1335.76億元，比2020年末的1356.85億元少了不到20億元。其中貨幣資金為137.94億元，2020年末這一數(shù)字為169.21億元。
截至2021年前三季度，杠桿地產(chǎn)注意到，新湖中寶的總負(fù)債相比2020年末有所下降，從彼時(shí)的971.56億元降到929.66億元，下降了約41.9億元。
短債借款也進(jìn)一步下降至51.01億元，看來(lái)前兩年賣(mài)資產(chǎn)降杠桿見(jiàn)效了。不過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率比2020年中期時(shí)的69.26%又略升了一些，為69.60%。
現(xiàn)金流方面你，新湖中寶的前三季度有點(diǎn)分化。一方面，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流上升至高位，為66.38億元；
另一方面，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額迎來(lái)底部，為-103.5億元。總的來(lái)說(shuō)，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為117.5億元。
對(duì)了，新湖中寶在三季度報(bào)告中披露，截至2021年9月30日，其股東戶(hù)數(shù)為10.14萬(wàn)戶(hù)，較上期（2021年6月30日）減少5736戶(hù)，減幅為5.35%。
股東減少，新湖中寶并不是個(gè)例。現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了：房地產(chǎn)的涼意會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候？該抄底了嗎？
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 新湖中寶“潮水褪去”
