（2021年4月25日）過去的一年中，各行各業(yè)均受到新冠疫情不同程度影響，但得益于防控工作的快速推進(jìn)和常態(tài)化，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)得以快速重啟。

數(shù)據(jù)上看，二季度GDP增長3.2%，已經(jīng)由負(fù)轉(zhuǎn)正；三季度增長4.9%，四季度增長6.5%，呈現(xiàn)階梯式上升；全年GDP達(dá)到101.6萬億元，同比增長2.3%，成為全球唯一實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長的主要經(jīng)濟(jì)體。

值得關(guān)注的是，基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策出臺(tái)成為年內(nèi)的一件大事，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲(chǔ)物流被涵蓋在政策范圍內(nèi)，一旦正式落地，將增加市場資本供應(yīng)，物流地產(chǎn)的流動(dòng)性也會(huì)得到有效提高。

從發(fā)行REITs的資產(chǎn)條件上看，要求項(xiàng)目具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運(yùn)營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力和較好的增長潛力，規(guī)定上有效排除了部分經(jīng)營不善的園區(qū)資產(chǎn)。

從現(xiàn)有信息來看，東湖高新、招商蛇口、上海臨港等園區(qū)企業(yè)都已經(jīng)早早進(jìn)行了相關(guān)的申報(bào)工作，對(duì)于公募REITs表現(xiàn)出了相當(dāng)大的積極性。

觀察當(dāng)前物流市場，物流園區(qū)的盈利模式明確，現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，比較符合發(fā)行公募REITs的條件。

對(duì)于一些自持物流園區(qū)的電商企業(yè)來說，擴(kuò)大規(guī)模的需求是明確且迫切的，但自建倉儲(chǔ)對(duì)財(cái)務(wù)的影響也是現(xiàn)實(shí)存在的。公募REITs的推行正好能緩解重資產(chǎn)對(duì)財(cái)務(wù)造成的壓力。

國內(nèi)的物流地產(chǎn)商如萬緯物流、蘇寧物流、寶灣物流等都曾發(fā)行類REITs產(chǎn)品，如寶灣就是比較新的一個(gè)例子。寶灣在2020年年末成功發(fā)行的華泰佳越-寶灣物流一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，總發(fā)行規(guī)模18.5億元，底層資產(chǎn)為上海明江寶灣物流園和廣州寶灣物流園，兩個(gè)物流園區(qū)地理位置和資產(chǎn)質(zhì)量都相當(dāng)優(yōu)秀，運(yùn)營能力也較為突出，很好體現(xiàn)了REITs“強(qiáng)資產(chǎn)”的屬性。

這些類REITs的實(shí)踐是非常行之有效的嘗試，能為國內(nèi)市場積累更多交易設(shè)計(jì)與商業(yè)運(yùn)營層面的經(jīng)驗(yàn)，但也要意識(shí)到這類型產(chǎn)品距離成熟市場仍有一定差距。因此不管是傳統(tǒng)物流地產(chǎn)發(fā)展商，還是自持倉儲(chǔ)的電商企業(yè)，都不僅僅滿足于類REITs和ABS等產(chǎn)品的發(fā)行。

在資產(chǎn)交易政策方面，REITs是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)但保持運(yùn)營權(quán)的較好金融工具，能夠滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流園的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的需要，同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)資金回收。

不過，實(shí)踐中面臨著資產(chǎn)交易的政策瓶頸，不同部門之間的指導(dǎo)意見尚未明確，審批效率亦有待提高。另外，公募REITs作為國內(nèi)全新的一種融資工具，配套稅收政策仍有待建立。

在新環(huán)境之下，產(chǎn)業(yè)和物流的運(yùn)營商該如何應(yīng)用公募REITs去盤活手上資產(chǎn)？輕重資產(chǎn)應(yīng)該如何取舍，產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流如何穩(wěn)定？收并購火熱，物流地產(chǎn)的投資機(jī)遇在哪，我們能從外資發(fā)展商身上學(xué)到什么？新消費(fèi)潮起，倉儲(chǔ)物流如何適應(yīng)新形勢？