作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 2020年末登陸港交所的大唐地產(chǎn)，交出了上市后第一份年報。

3月16日下午披露的年報顯示，2020年，大唐地產(chǎn)確認銷售收入約為105.88億元，同比增長30.6%，錄得凈利潤9.5億元，同比增長51.4%；擁有人應(yīng)占凈利潤為7.15億元。

絕大部分的閩系房企，都難以避免快速發(fā)展所面臨的“高負債”難題。去年末，大唐地產(chǎn)順利過會，也被認為得益于負債指標的改善。

在2017年，大唐地產(chǎn)的凈負債率曾高達1087.9%，采取措施降負債后，其3年內(nèi)凈負債率從1087.9%下降至119.2%，下降幅度超過900個點。

得到上市后的資本金補給，大唐地產(chǎn)最新的負債指標有了更進一步的優(yōu)化和改善。年報顯示，2020年末，大唐地產(chǎn)凈負債率約為58.7%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率約為77.7%，現(xiàn)金短債比為1.3倍，已有兩項指標滿足央行“三道紅線”標準。

不過，對于一家中型房企來說，保持規(guī)模增長同樣重要。

一位參與了大唐地產(chǎn)業(yè)績會的投資者向觀點地產(chǎn)新媒體透露，考慮目前發(fā)展階段，大唐地產(chǎn)既要考慮安全，又要求一定的增長速度，因此不會強求過低的負債率，會維持兩項指標在線內(nèi)，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率控制在80%以內(nèi)的水平。

按照大唐地產(chǎn)的計劃，是通過四年時間實現(xiàn)千億銷售目標，邁入行業(yè)前五十強。

大唐地產(chǎn)的目標，是在“十四五”期間，達到千億的銷售金額。

但對目前規(guī)模仍在400億陣營的大唐地產(chǎn)來說，到達千億還有漫長一段路，是否有足夠土儲的支撐顯得尤為重要。

年報顯示，截止2020年末，大唐地產(chǎn)在海西、北部灣、京津冀、長江中游、長三角及成渝大經(jīng)濟區(qū)共擁有123個處于不同開發(fā)階段的地產(chǎn)項目， 土儲總建筑面積約2044萬平方米。

其中，已竣工供出售物業(yè)134萬平方米，持作投資的可租用面積17 萬平方米，開發(fā)中物業(yè)1893萬平方米。

于年報中，大唐地產(chǎn)清晰闡釋了其在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的規(guī)劃，即遵循“2+1+X”的區(qū)域戰(zhàn)略布局：2即深耕聚焦海西、 北部灣2個城市群；1是指重點拓展的長三角區(qū)域；X則是對成渝、長江中游等經(jīng)濟優(yōu)質(zhì)的都市圈進行慎重布局。

長三角區(qū)域是大唐地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)域之一。也是在2021年，為了充分發(fā)揮上海資金、人才集聚等優(yōu)勢，大唐地產(chǎn)在上海設(shè)立總部。

期內(nèi)，2020年，大唐地產(chǎn)通過公開招拍掛和合資合營等多種拿地方式，共新增44幅地塊，總建面約839萬平方米，新進14個城市。僅在長三角區(qū)域，其新增土儲就達到169萬平方米，占年度新增土儲比例的20%。

上述投資人表示，大唐地產(chǎn)的拿地方式，包括招拍掛、城市更新、收并購及產(chǎn)城聯(lián)合四種，會根據(jù)自身在區(qū)域當?shù)氐臈l件進行差別化拿地。

具體來看，在新拓展的長三角區(qū)域，大唐地產(chǎn)將以公開市場招牌掛為主，并積極跟當?shù)鼐邆鋬?yōu)勢的企業(yè)進行合作，盡快提升市場占有率；對其深耕的海西、北部灣區(qū)域，由于自身具備資源優(yōu)勢、運營優(yōu)勢和品牌黏性，則會多渠道采取城市更新、產(chǎn)城聯(lián)合，以及和當?shù)卣纬傻陌仓蒙唐贩康墨@地模式。

對于所有的企業(yè)來說，今年都將面臨集中供地政策下的拿地調(diào)整。

3月初，“22個重點城市住宅用地將實現(xiàn)兩集中，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次”的消息開始流傳，涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島和長沙。

在大唐地產(chǎn)管理層看來，集中供地政策也是中型房企的“機會”。

“大型房企很難同時參與多塊土地的競爭，中型房企有更多選擇的余地，更有利于投資研判強的房企。”管理層表示，大唐地產(chǎn)會全面協(xié)調(diào)好資金和整體融資計劃，通過集團統(tǒng)籌進行跨區(qū)域的調(diào)撥資源，利用好各城市的錯峰拍地時間，統(tǒng)籌各城市公司資源。

上述投資者稱，業(yè)績會中，大唐地產(chǎn)管理層數(shù)次提及會堅持“合作”的策略。自然，作為一家有規(guī)模擴張訴求的房企，合作是一種能夠快速擴大規(guī)模的方式。

“我們堅持開放、合作，一般在合營項目中，對權(quán)益比的要求是不低于30%，會具體項目具體分析。目前公司整體權(quán)益比約為50%，未來在這個基礎(chǔ)上有所提升。”

據(jù)透露，大唐地產(chǎn)要求未來新獲取項目中保證至少40%的并表權(quán)，以維持公司正常的營業(yè)收入增長。

對一家民企來說，規(guī)模與負債往往難兩全。

過去發(fā)展的幾年，大唐地產(chǎn)也面臨“高負債”困境。

2017年，大唐地產(chǎn)的凈負債率甚至高達1087.9%，采取措施降負債后，其3年內(nèi)凈負債率從1087.9%下降至119.2%。

2020年下半年，央行根據(jù)“三道紅線”標準將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設(shè)置信貸增長規(guī)模，進一步對房企的負債規(guī)模作出限制，這也使得高杠桿的增長模式難以為繼。

規(guī)則為大家所熟知：依據(jù)杠桿水平高低設(shè)置三條紅線，扣除預(yù)收款后負債率大于70%、凈負債率超過100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

央行根據(jù)上述標準將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設(shè)置信貸增長規(guī)模，對應(yīng)有息負債增速0、5%、10%、15%。

觀點地產(chǎn)新媒體了解于年報獲悉，于2020年末，大唐地產(chǎn)上述三個指標均有所優(yōu)化提升，兩項指標已達到央行要求的標準。

具體來看，2020年末，大唐地產(chǎn)凈負債率約為58.7%，2019年末為119.2%；資產(chǎn)負債率為83.2%，2019年末為91.7%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率約為77.7%，2019年末為87%；現(xiàn)金短債比為1.3倍，2019年末為0.96倍。

三項指標中，大唐地產(chǎn)僅有剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率尚未達標。不過，在目前這個階段，大唐地產(chǎn)還要保持一定的規(guī)模發(fā)展速度，并不會強求過低的負債率。

據(jù)投資者透露，大唐地產(chǎn)今年的目標是繼續(xù)保持兩個指標在線內(nèi)：保持剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率80%左右，凈負債率不超過90%，現(xiàn)金短債比1.3倍左右的水平。

數(shù)據(jù)顯示，2020年末，大唐地產(chǎn)擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為56.6億元（2019年末為41億元），總借貸（包括計息銀行貸款及其他借款）約為103.1億元，2019年末約為77.7億元，增加25.4億元，同比增長32.69%。

“我們要求有息負債總量年增幅控制在10-15%，銷售回款覆蓋有息負債，最低現(xiàn)金水平保證未來三個月的全口徑支出。”

在大唐地產(chǎn)看來，這是權(quán)衡下的綜合考量。畢竟，在目前的發(fā)展階段，公司需要在考慮安全的同時達到一定增速。

“4年左右到千億，未來3-4年保持在25%-30%左右的增長。”

管理層表示，一方面，公司會保持兩條線內(nèi)即10-15%的有息負債增長；另一方面，則是通過加快運營的周轉(zhuǎn)速度等方式貢獻一部分增長率。

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原標題： 規(guī)模、負債如何兩全？大唐地產(chǎn)千億追逐下暫棄一條紅線