睿和智庫(kù)制圖

事實(shí)上，從2020年30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商拿地金額與年度銷售額之比來(lái)看，絕大部分30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商實(shí)際拿地金額與銷售比大約在15%~30%，其中龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)占比較高，分別為39.57%、35.55%。

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不過(guò)，該部分拿地金額不包括收并購(gòu)部分，如果傳聞的消息屬實(shí)，收并購(gòu)部分納入拿地金額進(jìn)行監(jiān)管的話，實(shí)質(zhì)影響將會(huì)明顯擴(kuò)大。

根據(jù)睿和智庫(kù)調(diào)研，通過(guò)收并購(gòu)獲取土地資源已成為30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的一個(gè)主要拿地方式。部分30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商收并購(gòu)貨值占比較高，如融創(chuàng)中國(guó)2020年收并購(gòu)獲取土地比例達(dá)到30%。

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此前，在2021年初，全國(guó)22城市自然資源和規(guī)劃部門(mén)宣布2021年實(shí)行住宅用地“兩集中”政策（集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)）。數(shù)據(jù)顯示，上半年22城首輪集中供地總計(jì)成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，成交用地面積約5037公頃、規(guī)劃建筑面積1.11億平方米、土地價(jià)款總計(jì)1.07萬(wàn)億元，綜合溢價(jià)率達(dá)15.1%。

從2021年1~6月30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商拿地情況來(lái)看，“兩集中”政策影響了開(kāi)發(fā)商的拿地節(jié)奏。

一是財(cái)務(wù)狀況好的開(kāi)發(fā)商擁有更多資金和流動(dòng)性可用于購(gòu)入最理想的地塊，2021年1~6月的拿地金額已明顯超過(guò)去年同期，并超過(guò)了此次40%的紅線。如招商蛇口、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、龍光集團(tuán)、中梁控股等。

二是財(cái)務(wù)狀況差，特別是三條紅線不達(dá)標(biāo)的開(kāi)發(fā)商，2021年1~6月的拿地金額已明顯收縮。如，中國(guó)奧園在2021年初就提出為應(yīng)對(duì)“三條紅線”，未來(lái)會(huì)嚴(yán)控拿地支出，以增加現(xiàn)金流，降低負(fù)債，2021年擬定的購(gòu)地支出為不超過(guò)當(dāng)年合同銷售的25%，具體金額約300億元。而中國(guó)恒大、藍(lán)光發(fā)展等開(kāi)發(fā)商更是出現(xiàn)暴雷事件，已無(wú)力在集中供地市場(chǎng)中來(lái)分一杯羹。

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同時(shí)，“兩集中”政策帶來(lái)了土地溢價(jià)率的提升對(duì)于對(duì)利潤(rùn)率要求嚴(yán)格的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，擴(kuò)充土儲(chǔ)面臨新的障礙。如，世茂集團(tuán)盡管在年初提出“在后續(xù)集中供地上世茂還是有拿地的優(yōu)勢(shì)，集團(tuán)也預(yù)留了一些資金積極參與”，但前六個(gè)月其拿地金額僅為158.3億元，僅占2020年銷售額的5.27%。

由此來(lái)看，如果此次“買地金額不得超年度銷售額40%”監(jiān)管政策落地的話，對(duì)于收并購(gòu)規(guī)模占比大的企業(yè)影響較大。同時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)狀況好的開(kāi)發(fā)商，尤其是今年上半年已大規(guī)模拿地的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的規(guī)模擴(kuò)張限制。不過(guò)，政策也將有利于一些對(duì)利潤(rùn)率要求嚴(yán)格，不熱衷于規(guī)模擴(kuò)張的大中型開(kāi)發(fā)商。