一番交談之后，發(fā)現(xiàn)多數(shù)人對于商業(yè)地產(chǎn)的認知多數(shù)是一種被誤導的狀態(tài)。
作者：盧鵬
來源：商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)（ID：SYDCFL）
幾乎每天我都會接到一些咨詢，不外乎是商業(yè)地產(chǎn)的各類問題。然而一番交談之后，發(fā)現(xiàn)多數(shù)人對于商業(yè)地產(chǎn)的認知多數(shù)是一種被誤導的狀態(tài)。不過這也難怪，很多人是住宅地產(chǎn)出身，本身還是停留在高周轉(zhuǎn)的思維路徑上，不痛苦幾年一般是改不掉的。
比如有朋友就問我，公司投拓上會時把項目說成天降福瑞，要是錯過了老板簡直是自取滅亡。這到底對不對？再有基金投行的朋友問我，有的項目能不能投資？算賬的時候看起來簡直一本萬利，好到不敢相信。對于以上問題我沒法直接回答，通常我會問一問租金回報如何？或者問問項目的租金是如何設(shè)立的，因為我覺得如果能夠理解租金設(shè)立（因），那么就可以推測出這個項目的前景到底如何（果）。否則你不如直接看他們的PPT就好啦。首先我們要理解，商業(yè)地產(chǎn)（購物中心類）是如何設(shè)定租金的。即按照約定的租金數(shù)額，由乙方按指定時間交付。2、提成租金（也稱為：扣率租金、扣點租金或抽成租金）也稱抽成扣率租金，即按照一定總銷售額的比例來計算商場的抽成租金，主要分為兩類：一是基礎(chǔ)扣點，這是在簽訂合約的時候就在合約中列明的，二是臨時活動（如臨促、中庭促銷等）的扣點。
3、固定租金+提成租金模式（也稱為：兩者取其高模式）
指商場為保障自身盈收，要求商戶在簽訂有保障性的固定租金數(shù)額下，如銷售額達到一定數(shù)值時，則按照約定的扣點租金數(shù)額來繳納租金。
4、此三類模式適用于多數(shù)綜合體形態(tài)，但適用的條件不同，比如零售類業(yè)態(tài)在運營方式上均存在這三種模式。主力店以提成租金模式居多，而生活服務(wù)、娛樂休閑類則以采用固定租金模式居多，餐飲服務(wù)類以前以固定租金模式為主，這兩年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。需要說明的是這些方法不是一成不變，會根據(jù)商場受到市場的追捧程度而進行調(diào)整。租金不是固定不變的，這個取決于項目所有權(quán)人對自身項目準確市場認知后才能做好租金定價，不能脫離事實基礎(chǔ)。所以一定要先考慮本地區(qū)及本商圈商業(yè)發(fā)展水平，商業(yè)地產(chǎn)比拼的是項目地段，更是對于一座城市中商圈價值的認定。商業(yè)地產(chǎn)的租金價值與滿足承租人需求能力和其相對于其他競爭房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢相關(guān)，既承租人需求的能力通常由該項目能夠賺取收入水平來反應(yīng)。這是一種物理特征和區(qū)位特征，所以項目的租金水平基本上與其物理特征和區(qū)位特征相關(guān)。所以商圈也分為很多種，比如增量商圈、穩(wěn)定商圈、塌陷商圈等形態(tài)。指商圈已形成，且客流、市場在不斷增加的商圈。比如北京的CBD區(qū)域，隨著寫字樓、商場等項目的不斷增加，以及人口的不斷集中，導致商圈還處于增長中，在此類的商圈中的商業(yè)需求仍不斷的被制造出來。舉例來說，在此情形的商圈中，由于人口導入后，餐飲需求會持續(xù)旺盛，所以租金仍然有增長性。指地塊區(qū)域已近飽和狀態(tài)，貿(mào)然再加入商業(yè)項目會造成商圈內(nèi)商業(yè)生態(tài)的波動情形。在此類商圈中的經(jīng)營壓力非常大，需要比拼項目的硬件因素（如空間、動線、環(huán)境等），也需要比拼軟件因素（如調(diào)性、品牌、運營等），這會直接使得租金難以快速增長，反而可能會加大運營成本。但此種商圈的好處是租金長期利益可見且比較穩(wěn)定，非常適合進行項目進行金融化測算。指由于某種原因?qū)е律倘ξs或衰退，在這種商圈中一定會存在惡性競爭、持續(xù)衰落的情況。一旦增加有新項目，便會使得整個商圈中類似項目中的商戶盈收下滑，此時別說漲租金了，能維持租戶不走就已是很優(yōu)秀的業(yè)績。2、租金的定價因素及方式商圈內(nèi)租金并不是一種線性關(guān)系（說明：浙江大學聶沖博士在其博士論文《購物中心商鋪租金微觀決定因素與租戶組合實證研究》第4．3．3模型的估計方法和識別中認為“線性關(guān)系很強”，我個人有異議），不存在你有項目就能掙錢的情形，那是住宅地產(chǎn)，不是商業(yè)地產(chǎn)。而是由于人口、交通、周期律以及人為運營所造成的復合因素形成租金螺旋形增長。首先任何商業(yè)地產(chǎn)項目的承租人會考慮目標項目整體區(qū)域內(nèi)的商業(yè)租金價格水平，一般考慮的半徑會在周邊兩公里以內(nèi)。然后承租人會根據(jù)自身需求以及項目契合性來參考類比項目價格，以明確自身的租金承受能力（不差錢的品牌主力店屬于另外一種情形，畢竟業(yè)主會給裝補）。只有在確認自身是否盈利之后，才能夠考慮最后簽訂租約，所以一定要充分考慮承租人行業(yè)的真實盈利情況，才能夠準確的對自身項目租金價格進行合理設(shè)定。d項目變動成本、固定成本、各種稅費、資產(chǎn)折舊和其它不可預見的費用等。b應(yīng)考慮3個月免租期（通常為3個月）沖抵。對自身項目周邊的同類競品商業(yè)概況去類推估值以供參考。通常會對競品目標租金水平對比分析，以及不同行業(yè)承受租金水平及承租面積對比分析等，結(jié)合自身項目商戶組合布局租金條件的制訂、各樓層商戶組合布局及業(yè)種分配比例、各樓層商戶目標客戶、確定租賃條件的制訂，最終確定各樓層的租金方案。這種方式最是簡單粗暴，但是也是最經(jīng)濟劃算的。一般采用運用此種方法的前提是要了解各個業(yè)態(tài)的承租水平，或者依據(jù)業(yè)態(tài)的毛利水平，估計該類業(yè)態(tài)的承租水平。這種方式對于經(jīng)營者要求較高，且要求有著明確人的市場價值判斷，好處是比較準確。注：餐飲類中快餐承租水平較高，一般為營業(yè)額的8%-12%、大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營業(yè)額的7%-8%。影院娛樂類：依據(jù)影院的營業(yè)額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的15%；KTV的承租水平一般較低，租金占營業(yè)額比例約在3%-5%左右。超市：為營業(yè)額的2%-3%左右，因超市毛利較低。服裝零售類：零售業(yè)態(tài)屬高毛利業(yè)態(tài)，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營業(yè)額的12%-17%。當然也可以更進一步去推導各種業(yè)態(tài)類型的成本，進一步的去核實。
（一）先測算經(jīng)過估算后的租金，推算出年度總收入年度總收入=年租金收入（項目總投資×%，一般為8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、財務(wù)、物管、資產(chǎn)折舊等）+變動成本（如：營運、招商、市場推廣費8%）+各種稅費 (如所得稅、房產(chǎn)稅、租賃稅等)+資產(chǎn)折舊（如：工程改造分攤費）+年度掉鋪率20%-30%，公式為：年租金收入×（1+20%）、+3個月免租期，公式為：（年租金收入/12）×3、+前期開辦分攤費等+其它費用等然后設(shè)定樓層租金系數(shù)，測算樓層租金占百分比：最后與市場調(diào)研租金水平進行對比，并判斷自身項目租金是否合理。商業(yè)地產(chǎn)中的可變量因素由于實在太多，所以一種方法并不能代表全部。租金雖然重要，但更重要的是項目運營因素。一個好的商業(yè)地產(chǎn)項目能夠保持租金的合理增長，在前期是取決于項目位置、規(guī)劃和人口，但后期一定是被項目運營能力所左右。而這卻是目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)中最不被看重的決定性因素，因為沒有好的運營，漲租時可能會被商戶用腳投票。
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原標題：
商業(yè)地產(chǎn)租金設(shè)定要點2.0
商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù) 
