作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

配套住宅產(chǎn)品早已落成推售，文旅項(xiàng)目僅完成了基礎(chǔ)施工，距離規(guī)劃相去甚遠(yuǎn)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 三宗曾經(jīng)承載著“東方迪士尼”夢想的土地，等來了最后報(bào)價(jià)。

2025年12月2日，京東司法拍賣平臺(tái)“槌聲”落下，為長沙恒大童世界三宗核心用地長達(dá)數(shù)年的停滯畫上了一個(gè)階段性句號(hào)。

根據(jù)交易公告，拍賣標(biāo)的為“長沙恒大童世界旅游開發(fā)有限公司名下三宗娛樂康體用地及地上在建工程、附著物”，三幅地塊總面積約17.2萬平方米，土地性質(zhì)為娛樂康體用地，土地使用期限至2056年12月6日屆滿。

在恒大最初的藍(lán)圖里，這里本應(yīng)是全球規(guī)模最大的童話神話主題樂園的核心區(qū)域，一個(gè)預(yù)計(jì)年接待游客量超1500萬人次、年消費(fèi)總額超200億元的文旅地標(biāo)。

但自停工后，這些土地因長期丟空而雜草叢生，地塊上處于毛坯狀態(tài)的入口主城堡、兒童劇場等幾處建筑物主體，在經(jīng)歷風(fēng)吹雨打后，呈現(xiàn)出一幅荒涼破敗的景象。

這與一路之隔，同由恒大開發(fā)的連片住宅小區(qū)形成強(qiáng)烈對比。

它們同樣催生自當(dāng)年一時(shí)盛行的“文旅+地產(chǎn)”模式，有著“住宅反哺文旅、文旅沉淀資產(chǎn)”的美好愿景，卻在恒大急功近利開發(fā)模式下有了不同的命運(yùn)。

如今，配套住宅產(chǎn)品早已落成推售，文旅項(xiàng)目僅完成了基礎(chǔ)施工，距離規(guī)劃相去甚遠(yuǎn)。

宏大的故事

長沙恒大童世界的故事，始于恒大集團(tuán)高歌猛進(jìn)的擴(kuò)張年代。

2017年8月，該公司宣布計(jì)劃開拓主題公園業(yè)務(wù)，擬在蘇州、鎮(zhèn)江、貴陽、長沙、青島、西安等城市啟動(dòng)多個(gè)童世界項(xiàng)目，并以恒大童世界為主打產(chǎn)品，打造以大型童話神話主題樂園為核心的大型文化旅游綜合體。

根據(jù)時(shí)任恒大旅游集團(tuán)董事長肖恩的介紹，恒大童世界是“全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)”大型主題樂園，面向2-15歲的少年兒童，以中國文化、中國歷史、中國故事為核心內(nèi)容，將打造出全球規(guī)模最大、檔次最高、世界第一的頂級(jí)童話神話主題樂園。

截至2017年末，恒大就通過旗下恒大旅游集團(tuán)，在海南?；◢u、江蘇啟東、長沙、貴陽、開封、鎮(zhèn)江、蘇州、滄州、煙臺(tái)、鄂州、武漢地落地11個(gè)文化旅游項(xiàng)目，總旅游用地儲(chǔ)備面積4307萬平方米，總在建面積1093萬平方米。

由此可見，此次涉及的長沙恒大童世界，是恒大最早起步的童世界項(xiàng)目之一。

事實(shí)上，長沙恒大童世界早于2016年便已開始推進(jìn)。同年10月26日，據(jù)湖南湘江集團(tuán)消息，“恒大長沙童世界項(xiàng)目”進(jìn)行拆遷集中簽約活動(dòng)，首日簽約率超過70%。同月，長沙恒大童世界旅游開發(fā)有限公司注冊成立。

項(xiàng)目進(jìn)展迅速，到1月13日便宣告舉行開工儀式，成為恒大旅游集團(tuán)首個(gè)正式進(jìn)入施工階段的恒大童世界，樂園原計(jì)劃于開工后2-5年內(nèi)開業(yè)。

施工之余，長沙恒大童世界在2017年內(nèi)亦繼續(xù)擴(kuò)充用地規(guī)模。根據(jù)恒大集團(tuán)年報(bào)，截至2017年末，該項(xiàng)目土儲(chǔ)面積已達(dá)118.32萬平方米，樓面地價(jià)1286元/平方米，土儲(chǔ)原值15.22億元。

當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目作為恒大在中南地區(qū)的核心布局被寄予厚望。

以童話樂園為核心，這個(gè)位于長沙岳麓區(qū)坪塘鎮(zhèn)大王山片區(qū)的文旅項(xiàng)目，規(guī)劃總占地超6000畝，涵蓋桐溪古鎮(zhèn)、溫泉小鎮(zhèn)、影視文創(chuàng)基地、歐式城堡酒店及大型珍稀植物公園、配套住宅產(chǎn)品等多元業(yè)態(tài)，最初計(jì)劃總投資高達(dá)500億元。其中，童世界將落實(shí)投資約120億元。

這種宏大故事在很長一段時(shí)間內(nèi)的確撬動(dòng)了市場。

項(xiàng)目三大住宅組團(tuán)中，面積最大的“長沙恒大文化旅游城”于2018年首次推盤，此后一直熱銷。公開資料顯示，2020年1-9月，該樓盤期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了33.76億元商品住宅銷售額，一度登頂長沙住宅項(xiàng)目銷冠。

另兩個(gè)組團(tuán)恒大半山悅府、恒大濱江左岸，雖有部分樓棟建設(shè)進(jìn)度出現(xiàn)滯后，但絕大多數(shù)樓棟已完成交付。

但其余規(guī)劃大多都只停留在紙面上，隨著2021年恒大流動(dòng)性危機(jī)暴露，整個(gè)文旅項(xiàng)目剩余部分包括恒大童世界在內(nèi)均戛然而止。

其中，規(guī)劃總建筑面積約8萬平方米，包括2條蘇式風(fēng)情商業(yè)街、2條徽派風(fēng)情商業(yè)街和1條川西風(fēng)情酒吧街的“桐溪古鎮(zhèn)商業(yè)街”情況稍好。項(xiàng)目東區(qū)東區(qū)已于2020年投入運(yùn)營，盡管經(jīng)營情況不算好，西區(qū)則處于停工狀態(tài)。

恒大童世界就如上所述，建設(shè)處于停滯狀態(tài)。 

處置童世界

長沙恒大童世界項(xiàng)目陷入危機(jī)后，湘江新區(qū)為此成立了專門的恒大專班辦公室，優(yōu)先保證了項(xiàng)目配套住宅的“保交付”工作，隨后則將目光放在文旅部分的盤活。

據(jù)了解，當(dāng)?shù)卣鞔_表示，恒大童世界將納入湘江新區(qū)片區(qū)整體配套規(guī)劃方案中，桐溪古鎮(zhèn)則會(huì)被納入長沙恒大文化旅游城項(xiàng)目整體滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)方案中，逐步啟動(dòng)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)。

2025年7月消息，湘江新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)就曾實(shí)地調(diào)研恒大童世界項(xiàng)目，提出要“高標(biāo)準(zhǔn)盤活存量資產(chǎn)”。

到2025年10月27日，長沙市岳麓區(qū)人民法院在京東資產(chǎn)交易平臺(tái)掛牌拍賣上述恒大童世界相關(guān)資產(chǎn)，起拍價(jià)約3.54億，較5.05億元的評估價(jià)折價(jià)約30%。但出于各種原因，標(biāo)的無奈流拍。

12月1日，標(biāo)的進(jìn)入二拍，起拍價(jià)2.8億元，這次終于實(shí)現(xiàn)成交。

湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司，一家在拍賣前三天剛剛成立、注冊資本僅100萬元的公司——以2.83億元價(jià)格接盤了這批資產(chǎn)。這個(gè)數(shù)字相較于5.05億元評估價(jià)折價(jià)近44%，較首次拍賣的起拍價(jià)3.5億元也低了19%。

穿透持股，湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司最終由湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團(tuán)有限公司持股100%。

資料顯示，湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團(tuán)（簡稱湘江集團(tuán)）于2016年6月掛牌成立，是湖南湘江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、片區(qū)開發(fā)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建、生態(tài)環(huán)境開發(fā)和治理、兩型社會(huì)建設(shè)的重要載體。

其中，湘江集團(tuán)片區(qū)開發(fā)板塊的主要業(yè)務(wù)就為針對性推進(jìn)梅溪湖國際新城、大王山旅游度假區(qū)、湘江科學(xué)城等片區(qū)開發(fā)和重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)將近10年，恒大童世界項(xiàng)目最終還是回到所在地國資湘江集團(tuán)手中。

根據(jù)拍賣信息，買受人通過拍賣取得標(biāo)的物后，須按原規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)。意味著，恒大童世界將不更改用途，繼續(xù)得以推進(jìn)。

此次拍賣背后，隨著2021年恒大集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)，遍布全國的童世界項(xiàng)目紛紛陷入困境，各地采取了不同的應(yīng)對策略?；蛘叩却幹梅桨钢?，或者通過引入各地國資平臺(tái)或金融機(jī)構(gòu)接管，嘗試復(fù)工盤活。

例如2022年初，廣州南沙恒大童世界被整體轉(zhuǎn)讓，國企五礦集團(tuán)旗下五礦國際信托有限公司接手。

廣州南沙恒大童世界原規(guī)劃投資49億，將建設(shè)以童話神話為主題的由35座風(fēng)格特異的商業(yè)建筑群構(gòu)成的文創(chuàng)園區(qū)，以及酒店及酒店式公寓、商業(yè)街、美食街等業(yè)態(tài)構(gòu)成的大型文化旅游綜合體。項(xiàng)目在2020年拿地，不久后出現(xiàn)危情；

包含恒大童世界的萊陽丁字灣世紀(jì)文化城，亦于2022年被煙臺(tái)國資平臺(tái)山東丁字灣南海新城投資開發(fā)有限公司接手，住宅部分得以推進(jìn)。

2024年6月，國資平臺(tái)陜西建工以底價(jià)18.43億元競得位于陜西西咸新區(qū)秦漢新城塬北片區(qū)的4宗地塊，總占地面積約1265.5畝，其中便包含原西安恒大文旅城項(xiàng)目的童世界樂園所在地。

據(jù)悉，原西安恒大文旅城總體量約8000畝，其中恒大童世界規(guī)劃占地約1298畝，總投資1000億元，于2018年開工建設(shè)，共設(shè)計(jì)規(guī)劃了6大主題樂園，33個(gè)大型游樂項(xiàng)目。

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原標(biāo)題： 恒大童世界長沙折戟樣本 爛尾多年后國資入場收拾殘局