作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

2011年國(guó)慶節(jié)，莆田歐氏家族二代們乘坐A380去了趟迪拜。

7天的旅程很是奢華，每天住的酒店風(fēng)格不同，比如皇宮酒店、亞特蘭蒂斯酒店、帆船酒店，還有衛(wèi)生間里全部是愛(ài)馬仕用品的酒店。

彼時(shí)，融信董事局主席歐宗洪的兒子歐國(guó)飛剛?cè)ト舜笞x書(shū)，豪華的迪拜家族游也是他人生第一次見(jiàn)大場(chǎng)面，他指著偶遇的法拉利Enzo說(shuō)，兩顆眼珠都不夠用了。

8年后，見(jiàn)過(guò)大場(chǎng)面的歐國(guó)飛被推向臺(tái)前，接替李宏耕成為融信第二事業(yè)部總裁。

據(jù)融信內(nèi)部人透露，與父親外形酷似的歐國(guó)飛，性格內(nèi)斂、做人低調(diào)，未來(lái)將肩負(fù)起家族傳承的擔(dān)子。

不過(guò)，歐國(guó)飛想要撐起的這副擔(dān)子，并不輕松。

01

7月26日，融信中國(guó)旗下2023年到期債券每1美元下跌1.6美分至95.1美分，創(chuàng)2020年4月以來(lái)最低水平；2023年到期7.35%債券創(chuàng)出逾3個(gè)月來(lái)最大跌幅。

這次的融信中國(guó)美元債大跌，領(lǐng)跌了中國(guó)企業(yè)美元債市場(chǎng)。

將時(shí)間拉長(zhǎng)看，融信中國(guó)美元債早已經(jīng)給投資者重重一擊。

2月，融信中國(guó)2023年6月到期票息8.1%的債券、2024年8月到期票息6.75%的債券、2025年1月到期票息7.1%的債券普跌。

4月，其2024年到期債券每1美元跌5.3美分至87.5美分，創(chuàng)下2020年7月以來(lái)最大單日跌幅。

美元債持續(xù)波動(dòng)、大跌之外，融信的盈利能力備受質(zhì)疑。

4月12日，標(biāo)普將融信中國(guó)控股有限公司的展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”。

標(biāo)普認(rèn)為，融信中國(guó)有大量未交付的低利潤(rùn)項(xiàng)目，其盈利能力將在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)持續(xù)走弱。

此外，融信中國(guó)的土地補(bǔ)充需求使其難以在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)減少絕對(duì)債務(wù)，或至少將債務(wù)總額保持在目前水平。

隨后，惠譽(yù)將融信中國(guó)長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)展望調(diào)至“負(fù)面”，并確認(rèn)其“BB-”評(píng)級(jí)。

惠譽(yù)的擔(dān)憂(yōu)同樣源于融信的盈利問(wèn)題。

不過(guò)，擔(dān)憂(yōu)的是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，而未必融信。

02

在評(píng)級(jí)被下調(diào)后不久，融信就現(xiàn)身杭州的首次集中土拍，并一口氣拍下了7宗地塊。

市場(chǎng)上一致認(rèn)為那個(gè)兇猛的融信回來(lái)了。

融信不以為然，他們非常有儀式感的每拍一宗地塊就奉上一封情書(shū)。

據(jù)說(shuō)，融信一共準(zhǔn)備了7封情書(shū)，在一心一意、梅開(kāi)二度、三生有幸、志在四方四封情書(shū)之后，朋友圈就沒(méi)再見(jiàn)到融信的情書(shū)系列了。

狂秀戰(zhàn)果的融信杭州公司，被集團(tuán)罵慘了。

融信杭州公司斥資142.3億拿下的7宗地塊，代價(jià)不低，溢價(jià)率全部封頂，自持面積最高達(dá)到了17%。

更重要的是，這次杭州土拍，是融信幾乎賭上了集團(tuán)所有資金來(lái)?yè)尩亍?/p>

但現(xiàn)在，面對(duì)這些地塊，融信只能把牙咬碎了往肚子里咽。特別是融信獨(dú)立拿下的三宗地塊，更成了燙手山芋。

為了減輕資金壓力，融信尋求了一個(gè)又一個(gè)“友商”。遺憾的是，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商相信融信不惜代價(jià)競(jìng)得的項(xiàng)目能賺錢(qián)，哪怕是微利。

03

雪上加霜的是，7月，杭州叫停商墅。

商墅，簡(jiǎn)而言之就是商鋪改建成的有40年產(chǎn)權(quán)的別墅。是在限墅令加碼，以及住宅限價(jià)后，開(kāi)發(fā)商利用商業(yè)產(chǎn)品不限價(jià)的優(yōu)勢(shì)，把他們打磨成高溢價(jià)產(chǎn)品，從而提高整盤(pán)的貨值和利潤(rùn)。

這類(lèi)商墅產(chǎn)品因?yàn)閾碛行^(qū)最好的景觀和位置，往往能賣(mài)出比商鋪更高的價(jià)格。

許多房企在對(duì)杭州首輪出讓的土地進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及盈利測(cè)算時(shí)，商墅幾乎就是盈利的關(guān)鍵所在。

受此影響，融信錢(qián)江文化單元地塊、寧圍地塊等規(guī)劃方案相繼回爐重造，融信想借此來(lái)提升利潤(rùn)的如意算盤(pán)只能成了一場(chǎng)空。

在2020年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，融信信誓旦旦的表示今年開(kāi)始利潤(rùn)率觸底反彈了。

或許，融信的管理層當(dāng)時(shí)真的相信，自己正在爬出上一輪“地王”埋下的深坑，只是沒(méi)想到，又跳進(jìn)了另一個(gè)更大的深坑里。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 懸崖之上的融信