丁祖昱評樓市 
最及時的信用債違約訊息，最犀利的債務危機剖析
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
9月，房地產市場下行壓力加劇，“金九”行情并未如期而至。
CRIC數據顯示，28個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比再降7%，同比跌幅進一步擴至25%，較2019年同期下降17%。一線城市成交全線回落，二、三線城市成交持續(xù)走低，近8成二、三線城市成交同比轉降。
百強房企銷售承壓、業(yè)績表現不及上半年和去年同期，9月，TOP100房企單月銷售操盤金額環(huán)比首次下降，同比下降近四成。超九成百強房企單月業(yè)績同比降低，同比降幅大于30%的企業(yè)超六成，逾半數企業(yè)同環(huán)比雙降。
2021年還剩下最后三個月，行業(yè)進入全面沖刺階段，但四季度并不容樂觀，房企去化壓力有增無減，截至9月末，有近半數房企目標完成率不及70%。
然而，宏觀政策層面并未有放松跡象，“房住不炒”仍然是房地產調控的主基調，在這一主基調之下，一二手市場、金融供需兩端、土地市場等方方面面迎來全面監(jiān)管，并對行業(yè)帶來不可逆轉的變化。
最后三個月，房地產市場又會何去何從？無論如何，這一年一定會很不容易。值此之際，我們推出國慶特別策劃：加油2021。復盤前三季度行業(yè)變局，展望重要的四季度市場走向，為中國房地產行業(yè)的2021年，加油！
01
9月單月業(yè)績同環(huán)比雙降
由于“金九”行情并未如期而來，9月，TOP100房企實現單月銷售操盤金額7596億元，環(huán)比下降1.8%，同比下降36.2%。值得注意的是，9月業(yè)績規(guī)模環(huán)比首次出現下降，并從7月以來，已連續(xù)三個月同比下降，且同比跌幅進一步擴大。
隨著去年同期銷售恢復、業(yè)績同比基數回升，今年二季度以來百強房企單月業(yè)績增速呈明顯放緩趨勢。此外，下半年以來受市場整體降溫的影響，百強房企業(yè)績表現不及上半年和去年同期。
從累計業(yè)績表現來看，前三季度百強房企累計銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長22.8%和12.5%，累計業(yè)績增速也在加速放緩。
表：2021年1-9月百強房企業(yè)績表現及同比變動（億元）
數據來源：CRIC
圖：2021年1-9月百強房企單月操盤業(yè)績表現及同比變動（億元）
數據來源：CRIC
02
超9成房企單月業(yè)績同比下降
具體從企業(yè)表現來看，2021年9月百強房企中逾九成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中六成企業(yè)同比降幅大于30%。值得注意的是，包括TOP30房企在內，有近9成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。
9月房企單月業(yè)績表現不及上半年及歷史同期，逾半數百強房企同環(huán)比雙降。值得注意的是，在全口徑TOP50中有21家房企9月單月業(yè)績環(huán)比上升，其中陽光城9月單月銷售業(yè)績209.9億元，是唯一一家同環(huán)比雙增的企業(yè)。
圖：2021年9月各梯隊房企單月業(yè)績同比分布情況
數據來源：CRIC、企業(yè)公告
03
銷售規(guī)模格局進一步分化
百強房企在各梯隊銷售門檻繼續(xù)提升的同時，規(guī)模增速也呈現一定的分化。
行業(yè)龍頭房企繼續(xù)增長穩(wěn)健、保持規(guī)模優(yōu)勢，TOP10房企1-9月銷售操盤金額門檻達到2138億元，同比增幅最高達33%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升25.6%和19.8%，實現規(guī)模穩(wěn)定提升。
而TOP50房企銷售操盤金額門檻僅保持在426.9億元，門檻增幅低于其他梯隊房企。此外，截至9月末TOP100房企的銷售操盤金額門檻同比增長23.5%至173億元，而TOP200房企門檻則同比降低1.8%至44.1億元，銷售規(guī)模格局進一步分化、行業(yè)競爭加劇。
圖：2021年1-9月TOP200房企銷售操盤金額入榜門檻及變動（億元）
數據來源：CRIC
04
TOP4-10和TOP21-30房企集中度提升
1-9月，TOP100和TOP200房企銷售操盤金額集中度分別為65.3%和72.5%，較去年同期分別下降0.4、0.6個百分點。
具體各梯隊而言，TOP3龍頭房企規(guī)模增速放緩明顯，截至9月末TOP3房企銷售操盤金額集中度較去年同期顯著降低2.4個百分點至11.5%。
TOP4-10和TOP21-30梯隊房企的市場份額則穩(wěn)中有升，集中度分別提升1.1和0.7個百分點，競爭優(yōu)勢進一步深化。但隨著市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，50強以外房企的銷售金額集中度較去年同期略有降低，中小規(guī)模房企增長空間進一步受限。
表：2021年前三季度TOP200各梯隊房企銷售操盤金額集中度
數據來源：CRIC
注：操盤金額集中度=入榜房企操盤銷售金額/統計局公布的全國商品房銷售金額；其中，2021年前三季度全國商品房銷售金額是根據前8月累計同比增幅推算9月同比增幅所得。
05
近半數房企目標完成度不及70%
今年前三季度，企業(yè)整體的目標完成水平表現出一定的分化。
已披露年度業(yè)績目標百強房企中，截至9月末，近兩成企業(yè)的業(yè)績目標完成率在75%以上，企業(yè)目標完成率高于80%的房企數量也有7家，業(yè)績完成度較佳。具體來看，截至9月末大發(fā)、濱江、綠城、首開、金地、景瑞、正榮、融信等房企的業(yè)績表現較為突出，目標完成率在75%以上，預計全年大概率能超額完成業(yè)績目標。
然而，下半年以來，市場整體降溫、銷售業(yè)績增速放緩，受此影響，截至9月末有近半數房企目標完成率不及70%，四季度去化壓力較大。
圖：2021年提出目標的規(guī)模房企1-9月目標完成率分布
數據來源：CRIC
房地產行業(yè)監(jiān)管不斷收緊、行業(yè)增速進一步放緩，針對房企投、融兩端的調控力度不斷加強。隨著融資“三條紅線”、投銷比管控等政策相繼出臺，企業(yè)短期償債壓力加大、投資和擴張動能相應降低。尤其今年下半年以來市場整體降溫、企業(yè)貨量供應不足、項目去化表現不佳，使得銷售承壓。四季度，房企需要加快開發(fā)、保證貨量供應，深化銷售渠道、加強營銷和折扣力度，促進銷售去化、加速現金回流。
中長期來看，降杠桿將是行業(yè)政策的主要發(fā)力點。未來房企經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，在開發(fā)和銷售端也對企業(yè)的經營效率、供貨節(jié)奏及去化效率提出了更高的要求。
與此同時，近年隨著前期高價地項目進入結算，房企整體的盈利水平下行已是行業(yè)趨勢。未來企業(yè)也需加強產品打造、關注產品升級、提高產品適銷性，在日趨激烈的市場競爭中保持發(fā)展優(yōu)勢。
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