去年3月2日，銀保監(jiān)會(huì)郭樹(shù)清提到一句話，房地產(chǎn)是金融體系最大的灰犀牛。
作者：炸天團(tuán)
來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID:dichandabaozha)
去年3月2日，銀保監(jiān)會(huì)郭樹(shù)清提到一句話，房地產(chǎn)是金融體系最大的灰犀牛。
自此，幾百條密集調(diào)控頻出，規(guī)模房企頻頻出險(xiǎn)，市場(chǎng)信心跌到谷底。一年后的3月2日，還是郭主席，但表態(tài)出現(xiàn)了180度逆轉(zhuǎn)，他說(shuō)，“房地產(chǎn)的泡沫化得到根本扭轉(zhuǎn)，樓市不像以前那么活躍了，但是住房還是需要的。”這句話一出，實(shí)則是在給各地方政府背書(shū)，金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到控制，地產(chǎn)該恢復(fù)活躍了。于是乎，短短幾天內(nèi)已經(jīng)有幾十個(gè)城市大腳踩油門(mén)，開(kāi)啟了救市模式。包括佛山、南寧、鄭州、青島、重慶、南通、寧波...仔細(xì)看看，它們不是強(qiáng)經(jīng)濟(jì)二線城市就是省會(huì)城市。不僅覆蓋范圍廣，而且各種松綁手段毫無(wú)保留全都用上，包括降首付、降利率、限售放開(kāi)等等。之前預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)觸底反彈，沒(méi)想到反轉(zhuǎn)來(lái)的如此猛烈。冷靜下來(lái)想想，這波救市潮真的能提振市場(chǎng)信心嗎？或者說(shuō)，能帶動(dòng)一波房?jī)r(jià)大漲嗎？
2022年以來(lái)，中國(guó)各地發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近80次，而這其中，救市政策就占了一半。重慶、贛州、佛山等地，相繼在第一套房首付上放開(kāi)了口子，允許一部分樓盤(pán)首付降到20%。廣東惠州更是被爆出，有樓盤(pán)最低可以7%首付入手。毫無(wú)疑問(wèn)，降首付是吸引剛需上車(chē)的大殺器，尤其是對(duì)于首次置業(yè)的年輕人。想想2012年和2015年樓市啟動(dòng)，降首付就起到了關(guān)鍵作用。降首付其實(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是迫不得已，犧牲短期的銷(xiāo)售額，增加剛需的買(mǎi)房需求，加速去庫(kù)存。獲得現(xiàn)金流至關(guān)重要，不管多與少。所有放松動(dòng)作中，降首付是力度最大的政策，但沒(méi)想到，鄭州還可以更狠。這個(gè)二線城市真是下狠手了，一連發(fā)布18條松綁措施，先是取消認(rèn)房又認(rèn)貸，同時(shí)放開(kāi)第三套限購(gòu)，并重啟貨幣化棚改。這樣的力度，在近5年的一二線城市調(diào)控中實(shí)屬罕見(jiàn)。還有福州、南寧等二線城市，均是對(duì)第二套房降低首付，青島即墨區(qū)新房由原來(lái)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿五年，變更為網(wǎng)簽后5年便可交易，二手房拿證滿2年便可以交易。這些都是為了刺激改善置換需求，對(duì)于這些房?jī)r(jià)橫盤(pán)已久的二線城市，必須要出大招清庫(kù)存了。同時(shí)，也有蘇州、天津、廈門(mén)等城市房貸利率降至5個(gè)點(diǎn)以下，蘇州甚至降到全國(guó)最低的4.7%。 降首付、降利率、松綁限售限購(gòu)...這場(chǎng)救市狂歡背后釋放一個(gè)信號(hào)：
二三線城市樓市到了非救不可的地步了。
為什么這輪救市的玩家里，大多數(shù)都是二三線城市呢？首先，不像北上廣深這種一線城市，有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈兜底，這些二三線城市的財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)依賴度都很高。比如，佛山賣(mài)地收入占一般公共預(yù)算收入的比例達(dá)到了驚人的140%，僅次于杭州的145%。還有上面提到的南寧、福州、南通，其依賴度都超過(guò)80%，排名全國(guó)前20。如果不重振房地產(chǎn)信心，土地就會(huì)流拍，從而影響到稅收，影響到城市建設(shè)，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)城市對(duì)資本、人才的吸引力降低。馬上要開(kāi)啟全國(guó)第一輪土拍了，為了不土地流拍，地方政府松綁勢(shì)在必行。其次，很多二線城市有著巨大的房屋存量壓力，房?jī)r(jià)橫盤(pán)多年，市場(chǎng)需要一個(gè)小陽(yáng)春來(lái)刺激出貨。很多二線城市樓市本來(lái)就不景氣，碰到去年調(diào)控之年，更是雪上加霜，即使開(kāi)發(fā)商用降價(jià)來(lái)促銷(xiāo)，成交規(guī)模一路走低。一家Top3房企在2021年鄭州市場(chǎng)年報(bào)中這樣總結(jié)：下半年市場(chǎng)熱度驟降，主城尚能抗壓，郊區(qū)全面潰敗。尤其是第四季度整個(gè)大鄭州的住宅成交套數(shù)同比降幅約6成。像鄭州這種典型的強(qiáng)省會(huì)城市，就是通過(guò)城市化不斷做大做強(qiáng)，同時(shí)城市化也帶來(lái)了巨大存量房屋。據(jù)貝殼研究院鄭州分院提供的報(bào)告認(rèn)為，大鄭州的廣義庫(kù)存成交周期需8.3年才能去化完畢！南寧、福州等強(qiáng)省會(huì)城市也是同樣如此，這次救市等同于救城市的未來(lái)。
回到開(kāi)頭的問(wèn)題，這波救市潮真的能提振市場(chǎng)信心嗎？今年以來(lái)，很多頭部房企股票都是一路飄紅，比如保利、招商蛇口漲了9%左右，華潤(rùn)置地漲了16%，旭輝甚至漲了19%之多。這些都說(shuō)明，即使2022年上半年，房企的各種商票、美元債即將兌現(xiàn)，資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地樓市的基本面還是看好的。那這波行情能帶動(dòng)一波房?jī)r(jià)大漲嗎？這次大多數(shù)城市松綁，都是和政府定調(diào)一致的：支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。包括降首付、降利率、買(mǎi)房補(bǔ)貼等等措施，都是利好剛需買(mǎi)房，或者把限購(gòu)限售放開(kāi)，加速二手房流動(dòng)，支持改善的置換需求。抱著炒房想法的人，還是被各種政策擋在門(mén)口。在穩(wěn)住房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，讓銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖、土地市場(chǎng)回穩(wěn)，讓企業(yè)銷(xiāo)售恢復(fù)正常，進(jìn)而讓行業(yè)恢復(fù)正常秩序。這應(yīng)該就是政府給今年樓市定的基調(diào)。所以，抱著房?jī)r(jià)大漲、抄底樓市心態(tài)的人就別幻想了，跟隨這個(gè)行業(yè)一起穩(wěn)步向前才是務(wù)實(shí)之舉。
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