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作者：初明峰、劉磊
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述：
房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向買受人出售案涉房屋時(shí)并未取得預(yù)售許可證，雖然后來房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也依約定向買受人交付了房屋，但因案涉房屋系超建房屋（即違章建筑），一直未能辦理過戶登記。此后，因房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另案負(fù)債導(dǎo)致案涉房屋被執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人對未辦理過戶登記沒有過錯(cuò)，并享有足以阻卻執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利。
1、胡昊與恒宇房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，并依約支付了全部購房款。
2、另查明，恒宇房產(chǎn)公司在向胡昊公司出售案涉房屋時(shí)并未取得預(yù)售許可證，恒宇房產(chǎn)公司依約定向胡昊交付的房屋因案涉房屋系超建房屋（即違章建筑），一直未能辦理過戶登記。
3、此后，恒宇房產(chǎn)公司因?qū)ν庳?fù)債被另案金錢債權(quán)人沈陽十三建依據(jù)生效判決申請法院對案涉房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。
4、胡昊向法院提起執(zhí)行異議，法院裁定予以支持。沈陽十三建對該裁定結(jié)果不服，向法院提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。
胡昊是否享有足以阻卻執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利？
在沈陽十三建對恒宇房產(chǎn)公司的工程款債權(quán)被人民法院判決確認(rèn)之前，胡昊已經(jīng)與恒宇房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》并支付了部分購房款，并在撫順中院作出（2014）撫中執(zhí)二字第00011號民事裁定之前，該合同已經(jīng)履行完畢。恒宇房產(chǎn)公司在原審中也表明超建房屋正在辦理相關(guān)手續(xù)，該公司與胡昊之間的房屋買賣合同關(guān)系真實(shí)。沈陽十三建以胡昊與恒宇房產(chǎn)公司所簽訂的《商品房買賣合同》無簽訂日期，胡昊所交購房款無發(fā)票，案涉房屋屬于違章建筑為由，主張胡昊與恒宇房產(chǎn)公司之間不存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系，理由不能成立。如上所述，胡昊已經(jīng)支付全部購房款，在東強(qiáng)公司出具準(zhǔn)住通知后，交納了供暖費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用，恒宇房產(chǎn)公司亦主張案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)正在辦理，本案沒有證據(jù)證明胡昊對案涉房屋未能辦理過戶登記存在過錯(cuò)。
一審判決基于上述事實(shí)，判決駁回沈陽十三建的訴訟請求，二審判決予以維持，并無不當(dāng)。
（2017）最高法民申2384號
第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
關(guān)于違法建筑的買受人支付了全部價(jià)款、實(shí)際占有的是否可以依據(jù)《查扣凍規(guī)定》第十七條（筆者認(rèn)為：《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十八條是在此基礎(chǔ)上的完善）阻卻執(zhí)行的問題在實(shí)務(wù)中一直存在爭議，部分觀點(diǎn)認(rèn)為買受人明知違法建筑而購買，當(dāng)然存在過錯(cuò)，其當(dāng)然不享有足以阻卻執(zhí)行的權(quán)益。但也有部分觀點(diǎn)認(rèn)為違法建筑在未被明確拆除之前存在完善相關(guān)行政手續(xù)后被確認(rèn)為合法建筑的可能性，其存在價(jià)值從有利于社會(huì)財(cái)富最大化的角度看，所發(fā)生的交易并非無保護(hù)價(jià)值。在執(zhí)行異議的爭議中是債權(quán)人執(zhí)行和買受人之間權(quán)益的博弈，兩者在同一平臺(tái)基礎(chǔ)上進(jìn)行的權(quán)益對比，申請執(zhí)行人如認(rèn)為違法建筑不得交易那么其申請執(zhí)行的請求當(dāng)然也不能得到支持。因此執(zhí)行申請人和買受人應(yīng)均是在違章建筑具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值并可進(jìn)行流通的基礎(chǔ)上討論權(quán)益的優(yōu)劣，所以此時(shí)不能認(rèn)定買受人購買違法建筑存在先天過錯(cuò)。本文援引案例支持后一種觀點(diǎn)，筆者贊同，特此推薦。筆者后續(xù)還會(huì)針對此類情形的其他權(quán)威判例作進(jìn)一步分析，供參考。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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