丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
下行壓力巨大的房地產(chǎn)市場，正迎來“好于預(yù)期”的變化。
3月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年1-2月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，商品房銷售面積和銷售金額分別同比下降9.6%、19.3%，土地購置面積同比下降42%，并創(chuàng)歷史最大跌幅，而受到房屋施工面積微增2%帶動下，整體開發(fā)投資額同比增長4%。
2022年1-2月的銷售表現(xiàn)可謂是近年最差開年，銷售與投資增速均已降至近7年次低，此外，綜合2月百強房企銷售規(guī)模同比降幅達到47%及市場成交數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)仍處于下行趨勢，行業(yè)“回暖”時刻尚未真正到來。
01 前2月銷售規(guī)模同比增速近7年次低 2022年開局并不樂觀
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-2月，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。
盡管政策暖風頻吹，整體信貸寬松、部分城市調(diào)控松綁等利好，但短期內(nèi)并未達到刺激需求的效果，消費端疲軟態(tài)勢仍未得到大的改善。
從銷售增速來看，2022年1-2月商品房銷售面積和金額同比增速為2016年以來7年次低，僅高于2020年1-2月。
通過測算，1-2月商品房銷售均價為9845元/平方米，環(huán)比較2021年12月上升3%，同比則下降11%。結(jié)合1-2月商品房銷售面積和金額同比增速較2021年12月分別收窄6.1個百分點和擴大1.5個百分點。
當前，低迷市場環(huán)境下呈現(xiàn)的兩個特征值得關(guān)注。
首先，房住不炒主基調(diào)下，疊加持續(xù)近6個月的行業(yè)下行期，促使全國城市房價已壓降至短期低點。1-2月商品房銷售均價同比降達11%。從CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，1-2月二線城市沈陽、鄭州商品住宅成交均價分別同比降16%和10%；三四線城市東莞、溫州則同比均降8%。
此外，商品房銷售均價環(huán)比反升3%，意味著多數(shù)城市不再“以價換量”，甚至收回了特價房源。持續(xù)降價和零星的房企暴雷下購房者觀望心態(tài)濃厚，“只看不買”下房企在新房銷售上已采取“躺平”策略。
圖：全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
02“保交付”支撐施工同比增2%
1-2月房屋施工、開工和竣工中僅施工仍保持同比正增長，其余兩項均同比下降。尤其是竣工面積累計同比增速由2021年末升11%變至降10%，告別“竣工牛”。
具體數(shù)據(jù)來看，1—2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積784459萬平方米，同比增長1.8%；房屋新開工面積14967萬平方米，下降12.2%；房屋竣工面積12200萬平方米，下降9.8%。
施工增長主要得益于保交付措施落地后復工復產(chǎn)、企業(yè)加強在建項目投入重塑市場信心，尤其是強化監(jiān)管之后的充裕的預(yù)售資金賬戶保障了在部分房企遭遇債務(wù)危機的當下多數(shù)已售待售項目得以正常施工。
但受到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響，房屋新開工和竣工增速自然無力維持正增。一方面，民營房企資金緊缺下項目新開工進度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任務(wù)。另一方面建筑業(yè)在難以收到足額工程款項的預(yù)估下，房屋竣工進度也曾一再延遲，聚焦城市仍有部分項目出現(xiàn)短暫“停工”現(xiàn)象，2022年春節(jié)后恢復施工但施工力度也已大不如前。
圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
土地市場已經(jīng)進入到了冰點。房地產(chǎn)資金面收到嚴控下，疊加1-2月并非22城集中供地節(jié)點，民營開發(fā)企業(yè)多已無力購置土地且購地動力不足。數(shù)據(jù)顯示，1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積838萬平方米，同比下降42.3%；土地成交價款369億元，下降26.7%。
圖：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價款增速
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
03開發(fā)投資規(guī)模同比正增3.7%
2022年1-2月開發(fā)投資額維持了正增長，成為前2月行業(yè)亮點數(shù)據(jù)。1—2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元，同比增長3.7%。對比往年同期來看，為2016年起7年次低，僅高于2020年。
圖：2017年-2022年全國1-2月開發(fā)投資額同比增速（單位：%）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
回顧前值和投資結(jié)構(gòu)，開發(fā)投資額保持正增長有兩點原因：
一方面，房屋施工面積起到了弱支撐作用。1-2月房屋施工面積同比增1.8%，在房屋新開工和土地購置雙雙負增長下給予開發(fā)投資額正增一部分支撐。
另一方面，2021年同期數(shù)據(jù)相對較低，2021年1-2月開發(fā)投資額為13986億元，雖創(chuàng)新高且同比高增，但從結(jié)構(gòu)上來看，彼時房屋新開工和土地購置均已低于2019年同期。可見2021年1-2月雖有數(shù)據(jù)繁榮，但實際投資已進入下行軌道。
圖：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
2022年開年，新房銷售規(guī)模同比負增長，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著下行趨勢。
投資增速正增長意味著在各方面努力下，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，市場運行狀況出現(xiàn)積極信號，但從土地購置等其他指標來看，行業(yè)尚未迎來真正的回暖時刻。
短期內(nèi)市場仍將處于調(diào)控信貸松綁和居民購房信心的博弈之中。同時基于2021年上半年較高基數(shù)，新房銷售表現(xiàn)仍將維持負增長。土地市場冰點狀態(tài)將延續(xù)，房企資金面未改善前市場熱度難有實質(zhì)轉(zhuǎn)變，高流拍、國企央企托底將成為土地市場常態(tài)，重點城市將進一步完善優(yōu)化土地出讓規(guī)則。
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