作者：編輯部

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

從近期發(fā)布的《房地產(chǎn)貸款集中度管理要求》的具體要求來看，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按類型分檔，其房地產(chǎn)貸款占比上限各檔不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個(gè)人住房貸款占比上限各檔不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

表：房地產(chǎn)貸款集中度管理要求

注：1. 農(nóng)合機(jī)構(gòu)包括: 農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社。

2. 不包括第二檔中的城市商業(yè)銀行。

截止至2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求的，按超出的百分點(diǎn)給與不同的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期，分別為超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，過渡期2年，超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，過渡期4年，房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。

對(duì)此，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的答記者問時(shí)表示這一房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，主要的目的是提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)了解，目前大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，而對(duì)于超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模，確保調(diào)整節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)。個(gè)別調(diào)降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩(wěn)實(shí)施。

據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)的《2020年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額169.37萬億元，其中人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億元，房地產(chǎn)貸款占比約28.83%，低于“房地產(chǎn)貸款集中度管理要求”中“第一檔：中資大型銀行”40%占比上限，略高于“第二檔：中資中型銀行”27.5%占比上限。

從近5年房地產(chǎn)貸款占比情況走勢來看，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，相對(duì)充裕的銀行信貸資金，很大一部分最終流向了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的比重持續(xù)提升，并有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

截至2020年三季度，全國房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)48.8萬億元，較2015年凈增長132%，占各項(xiàng)貸款余額的比重多達(dá)28.8%，較2015年提升6.4個(gè)百分點(diǎn)。 

從走勢來看，受2020年房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策持續(xù)收緊影響，2020年前三季度房地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)較2019年有所回落，未來這一指標(biāo)或?qū)⒗^續(xù)下降。

圖：近5年房地產(chǎn)貸款占比情況（萬億元、%）

數(shù)據(jù)來源：人民銀行

從個(gè)人住房貸款占比來看，2020年三季度末，個(gè)人住房貸款余額33.59萬億元，個(gè)人住房貸款占比約19.83%，低于“房地產(chǎn)貸款集中度管理要求”中“第一檔：中資大型銀行”、“第二檔：中資中型銀行”32.5%及20%占比上限。

然而，從近5年總體趨勢上看，2016年以來，居民持續(xù)加杠桿購房，致使杠桿率高企，個(gè)人住房貸款占比也呈逐年走高態(tài)勢，截至2020年三季度，個(gè)人住房貸款余額多達(dá)33.7萬億元，較2015年凈增長157%。

圖：近5年個(gè)人住房貸款占比情況（萬億元、%）

數(shù)據(jù)來源：人民銀行

若結(jié)合居民杠桿率與債務(wù)收入比來看，截至2020年三季度，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)收入比升至55%，較2015年增加24.5個(gè)百分點(diǎn)。而在疫情陰霾下，居民收入預(yù)期大概率將有所下滑，償債能力進(jìn)一步減弱，由此看來現(xiàn)階段有序引導(dǎo)企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線仍是重中之重。

圖：近5年個(gè)人住房貸款余額杠桿率及債務(wù)收入比

杠桿率=個(gè)人住房貸款余額/GDP

債務(wù)收入比=人均個(gè)人住房貸款余額/城市居民人均可支配收入

數(shù)據(jù)來源：央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告、統(tǒng)計(jì)局

2020年，房地產(chǎn)政策層面前松后緊，中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，落實(shí)城市主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期長期調(diào)控目標(biāo)。上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，央行三度降準(zhǔn)釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調(diào)LPR利率中樞，5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。

但下半年央行設(shè)置“三道紅線”分檔設(shè)定房企有息負(fù)債的增速閾值，并壓降融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。時(shí)值年末最后一天中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，在某種程度上也是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)杠桿乃至去杠桿的強(qiáng)調(diào)和加強(qiáng)。 

聯(lián)系到郭樹清發(fā)文強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。我們認(rèn)為未來房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢所趨。

需要注意的是，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的答記者問時(shí)同時(shí)表示要“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。

“十四五”規(guī)劃也已定調(diào)：房地產(chǎn)事關(guān)民生消費(fèi)和投資發(fā)展，助力經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。

我在2021“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上說過“房地產(chǎn)是中國最大的金融業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)”。因此，我認(rèn)為政策基本面依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強(qiáng)化并落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。

同時(shí)，《房地產(chǎn)貸款集中度管理要求》的發(fā)布，也進(jìn)一步驗(yàn)證了我對(duì)行業(yè)步入無增長時(shí)代新邏輯的驗(yàn)證，過去若干年，房企高歌猛進(jìn)，資金帶來了巨大的動(dòng)力，時(shí)至今日，在“三條紅線”和“央行房貸新規(guī)”的要求下，資金被限制，由于沒有更多的資金進(jìn)入，整個(gè)行業(yè)再往上走的動(dòng)力被大大削弱，因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)的主體是房企，缺乏資金的支持，會(huì)使得企業(yè)動(dòng)能不足，從而使得行業(yè)動(dòng)能不足，就將步入無增長的時(shí)代，這也是2020年的最后一天，我所講到的最核心最關(guān)鍵的問題。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 陣地丨央行房貸新規(guī)：去杠桿、降負(fù)債是大勢所趨