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最及時的信用債違約訊息，最犀利的債務危機剖析
作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
億達中國董事局主席姜修文提到：“我們萬萬不能走的彎路就是不能總吃老本，要與時俱進，當初先進的并不適用于現(xiàn)在。”
2021年，億達中國進入了調適階段，這一階段，億達中國的首要任務是加速回流現(xiàn)金……
不過，億達的努力似乎還未體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。11月16日，億達中國公布前10月運營數(shù)據(jù)，10月單月，該公司錄得合約銷售2.7億元，環(huán)比下降3.8%，同比下降31.1%，合約銷售面積3.01萬平方米。
事實上，自2019年流動性危機爆發(fā)以來，億達中國嘗試過多種自救舉措，雖然暫時還未體現(xiàn)在銷售數(shù)據(jù)上，但作為局中人，億達中國副總裁周芝蘭認為，“億達中國財務方面的壓力得到一定緩解”。
億達中國的主營業(yè)務為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，早在1997年，該公司就開始涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和建設，打造了大連軟件園、大連天地等多個項目，隨后，其步伐自大連走向天津、武漢、蘇州、長沙等地區(qū)。
但產(chǎn)業(yè)園項目大多前期資金消耗大、回款周期長，因此，房地產(chǎn)銷售成為其業(yè)績的主要來源，長期以來，物業(yè)銷售收入占據(jù)了億達中國營業(yè)收入的絕大部分，而億達中國也逐漸形成了“房地產(chǎn)銷售反哺產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的發(fā)展模式。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱，2016年前后，該公司的營業(yè)收入有八成來自物業(yè)銷售，雖然2019年以來，該公司物業(yè)銷售收入占比有所減少，但依舊在60%的比例之上。
數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年，億達中國分別錄得合約銷售金額83.05億、73.63億元、85.37億元和72.37億元及56.01億元，同比增長12.9%、-11.34%、15.9%、-15.23%、-22.61%。
進入2021年，在新冠疫情余波、行業(yè)調控不斷的情況下，億達中國的銷售業(yè)績呈現(xiàn)下調的態(tài)勢。
最新數(shù)據(jù)顯示，前10月，該公司錄得合約銷售金額約為人民幣37.92億元，權益合約銷售金額約為人民幣34.91億元。同期，億達中國實現(xiàn)銷售面積為30.88萬平方米，權益銷售面積為26.58萬平方米。
其中，6月單月，該公司錄得7.85億元的最高銷售，但依舊較去年同期減少近三成。
有分析人士表示，億達中國通常在6月及12月集中發(fā)力，部分時間出現(xiàn)銷售下探主要源于推貨節(jié)奏的問題，當然，今年以來，房企銷售普遍存在下行的現(xiàn)象。
事實上，近幾年，億達中國在公開市場拿地的身影逐漸減少，從財報數(shù)據(jù)來看，其主要通過產(chǎn)業(yè)園拿地，2016年，該公司的總土儲為920.07萬平方米，其中，商務園區(qū)的土地儲備占比79%，而住宅土地儲備僅有192.85萬平方米。
至2021年中期，該公司的總土地儲備有所減少，為834.24萬平方米，而商務園區(qū)土地儲備達到667.72萬平方米，住宅土地儲備166.53萬平方米。
此外，按照2020年全年52.81萬平方米的的銷售面積、173.24萬平方米的可售土儲推算，億達中國的土儲去化周期3.28年，。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年，排行前100房企整體的去化周期為3.39年。
據(jù)了解，截至2021年6月末，億達中國擁有大連軟件園、大連科技城、億達信息軟件園、大連天地、武漢軟件新城等五個產(chǎn)業(yè)園項目，合計173.9萬平方米。其中，武漢軟件新城的出租率為37%，億達信息軟件園為67%，最高為大連軟件園89%。
實際上，過去幾年，億達中國的產(chǎn)業(yè)園整體出租率在75%以上，近兩年受到疫情沖擊、創(chuàng)業(yè)環(huán)境影響，出租率有所回落。與此同時，不算太高的出租率，導致億達中國園區(qū)租金收入、管理收入偏低。
2019年，億達中國的租金收入達到5.55億元，為近六年新高，同期商務園運營管理服務收入0.63億元。2021年中期，億達中國的租金收入為2.4億元，園區(qū)管服務收入為0.25億元。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理
另一方面，由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、資金回流速度慢等特點，億達中國在流動性方面也存在一些難題。2014年，億達中國的凈負債比率達到150%，2015年小幅降至137.3%；2016年為119.3%。
2019年開始，在資金緊張的背景下，億達中國開啟了自救之路。譬如今年3月4日公告顯示，億達中國將旗下物業(yè)企業(yè)億達服務所有權益轉讓給龍湖，對價12.73億元。
而后5月26日，億達中國與凱德集團簽訂股權轉讓協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，億達中國以5.01億元價格轉讓大連軟件園騰飛發(fā)展有限公司50%股份。
經(jīng)過一系列的自救措施，如今的億達中國獲得了復蘇的機會，但物業(yè)銷售反哺產(chǎn)業(yè)園區(qū)的模式能否持續(xù)，自持土地與可售土地之間的配比如何把握，都是億達中國后續(xù)需要考慮的問題。
吸取經(jīng)驗教訓，尋找出路，是如今房地產(chǎn)企業(yè)的大命題，在2021年中經(jīng)營工作大會上，億達中國董事局主席姜修文提到：“我們萬萬不能走的彎路就是不能總吃老本，要與時俱進，當初先進的并不適用于現(xiàn)在。”
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