因宅基地上房屋買賣產(chǎn)生的法律關(guān)系始終存在一個法律適用上的矛盾區(qū)域：房屋未經(jīng)拆遷時無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而房屋一旦拆遷，原物權(quán)客體即不存在，也即無法提起針對該房產(chǎn)的所有權(quán)確認之訴，進而導(dǎo)致很多爭議權(quán)利人選擇針對合同效力提起訴訟。但是，按照《最高人民法院第九次民商事審判工作會議紀要》中的精神，就合同有效提起確認之訴的，人民法院不應(yīng)予以受理，其原因在于合同天然地被推定為有效，因合同產(chǎn)生的爭議應(yīng)就爭議權(quán)利客體提起訴訟或就合同效力瑕疵提起訴訟。本文所引判決雖然形成于“九民紀要”頒行前，但不應(yīng)以確認之訴對合同效力作出積極確認的訴訟法理論卻始終為主流觀點。筆者認為，本文援引判例蓬江區(qū)人民法院判定確認合同有效的這一突破是合理的。究其原因，在于我國《物權(quán)法》對物權(quán)變動采取“公示生效”主義的立場，但并未給予宅基地上房產(chǎn)流轉(zhuǎn)恰當(dāng)?shù)牡怯浄绞健Ｍ瑫r，由于拆遷補償款的發(fā)放義務(wù)人是地方政府拆遷辦，而最高院在給浙江省高級人民法院的答復(fù)中又明確此類糾紛不屬于人民法院民事訴訟受案范圍，故爭議權(quán)利人難以針對拆遷補償款的發(fā)放提起訴訟。如在此類案件中教條地堅持不受理關(guān)于合同效力的積極確認之訴，則將實質(zhì)性封堵爭議權(quán)利人的維權(quán)路徑。

本文援引判例涉爭實體法律關(guān)系主要為張立峰與黃發(fā)達之間關(guān)于案涉宅基地上房產(chǎn)買賣合同的效力問題，浙江高院曾在一文件中認為不宜對此類合同的效力作出評價，其所謂不予評價乃是由于難以把握限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策性因素。在當(dāng)前“舊村改造”和部分地區(qū)“合村并居”的大背景下，如認定宅基地上房產(chǎn)買賣合同因違反法律的強制性規(guī)定無效，則因不動產(chǎn)升級或合村并居等產(chǎn)生的利益房屋買受人將難以取得相應(yīng)的補償款，甚至可以在舊村改造與合村并居相關(guān)規(guī)定出臺后冠冕堂皇地否定此前簽訂的買賣合同，顯與誠實信用原則相背離。本文所引案例中，法院認為原被告雙方簽訂案涉宅基地上房產(chǎn)買賣合同時《土地管理法》關(guān)于禁止宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定尚未頒行，故土地管理法中的禁止性規(guī)定不應(yīng)成為無效事由。同時又基于誠實信用原則等對該合同效力予以認可。

筆者贊同本文所引案例立場的同時也認為該裁判觀點過于激進，為能充分考慮宅基地使用權(quán)所具有的特殊屬性：這是我國歷經(jīng)數(shù)次土地改革最終給予農(nóng)民的安身之本，脫離集體組織成員身份的評價確認宅基地上房產(chǎn)買賣合同的效力，可能存在一定的政策性風(fēng)險。可以考慮越過買賣合同效力的評價直接對拆遷利益的取得作出判定亦未嘗不可。一孔之見，僅供參考。