作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 1月18日早間，合景悠活以一紙公告宣布收購雪松智聯(lián)科技集團(tuán)80%股權(quán)，證實了此前“接手雪松控股物業(yè)盤”的傳聞。

本次交割后，雪松智聯(lián)將成為合景悠活的間接非全資附屬公司，其資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)業(yè)績也將并入綜合財務(wù)報表。

收購事項在半年前便有風(fēng)聲，當(dāng)時內(nèi)幕消息指，雪松物業(yè)板塊出售事宜已經(jīng)落地，但買方遲遲沒有浮出水面；直到11月中爆出將由合景悠活接盤，只是無法確認(rèn)是否會悉數(shù)接手雪松物業(yè)全部資產(chǎn)。

注重規(guī)模效應(yīng)的物管行業(yè)，引起市場關(guān)注的重點自然是其中涉及的管理面積。按照此前雪松智聯(lián)官微介紹，其全國范圍內(nèi)服務(wù)面積近9億平方米，相比之下合景悠活在管面積僅2210萬平方米，于是外界認(rèn)為這是一場“蛇吞象”的收購。

事實上，因未在物管上市企業(yè)之列，雪松智聯(lián)物管規(guī)模一直成謎。但根據(jù)今日發(fā)布的公告披露，雪松智聯(lián)為全國領(lǐng)先的“智慧城市”服務(wù)運營商，截至2020年12月31日止，雪松智聯(lián)在管面積合計超過8600萬平方米，在管項目合計超過1000個。

公告披露雪松智聯(lián)旗下多家附屬公司，但除去陳列所述的之外，還擁有11間其他全資附屬公司及8間其他非全資附屬公司，“相較目標(biāo)集團(tuán)的規(guī)模，該等公司屬不重大”。

交割后，預(yù)計合景悠活整體在管面積將突破1.2億平方米，在物管行業(yè)規(guī)模排名上有所躍升，不過相比市場預(yù)期的“9億平米”規(guī)?？s水不少。

據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，上市物企在管面積在3.5億平方米以上的包括雅生活、碧桂園服務(wù)、彩生活、恒大物業(yè)、保利物業(yè)等，而龍湖智慧服務(wù)、綠城服務(wù)、招商積余等在管面積在1.8億平方米左右。

伴隨著物管企業(yè)上市熱潮，行業(yè)內(nèi)“跑馬圈地”式擴(kuò)張異常激烈，數(shù)據(jù)統(tǒng)計2020年內(nèi)有效并購案例已超70宗。收并購成為擴(kuò)規(guī)模的最直接、高效的手段，而近億平米的收購規(guī)模已是較大宗的交易。

探究本次交易具體，公告披露相關(guān)的收購協(xié)議于1月17日訂立，合景悠活間接全資附屬公司以現(xiàn)金代價13.16億元收購雪松智聯(lián)80%股權(quán)，雪松集團(tuán)作為擔(dān)保人。

賣方則為廣州市祥泰商務(wù)管理有限公司，主要從事提供諮詢服務(wù)業(yè)務(wù)，于公告日期分別由陳怡及葉淑君最終及實益擁有60%及40%權(quán)益。

事實上根據(jù)股權(quán)穿透可以發(fā)現(xiàn)此前雪松物業(yè)盤便隱現(xiàn)合景身影，而上述兩個人物成為關(guān)鍵鑰匙。

2020年6月，雪松智聯(lián)便將80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予廣州市祥泰，后者有兩位自然人股東即為陳怡和葉淑君，兩人分別持股60%和40%。廣州祥泰成立于2018年7月，最初由陳怡和張文莉持股，2019年開始曾有一系列股權(quán)變更。

巧合的是，葉淑君曾出現(xiàn)在合景泰富的總裁辦任職名單上，陳怡亦曾為集團(tuán)運營管理部雇員。

分拆物業(yè)上市意欲規(guī)模擴(kuò)張的意圖也較為明顯。2020年10月30日，合景悠活成功上市募資30億港元。招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2020年4月30日，其分別在中國38個城市以及自治縣管理109個住宅物業(yè)，以及在9個城市跟自治縣管理30個商業(yè)物業(yè)，總在管建筑面積為2210萬平方米。

2020年10月合景悠活召開IPO新聞發(fā)布會時，管理層稱目前的重點放在提升發(fā)展速度上，擬通過收并購合作等增大市占率；后續(xù)更表示其目標(biāo)是要“晉升或者靠近第一梯隊龐大的商業(yè)運營團(tuán)隊里面去”。

為實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，合景悠活也做足了前期準(zhǔn)備，自2019年開始便加大對第三方項目的擴(kuò)張力度，并且建立完善的項目篩選，對收并購標(biāo)的提出包括盈利水平、管理團(tuán)隊、區(qū)域覆蓋、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、文化認(rèn)同五個方面要求。

2020年12月，合景悠活便以2.144億收購廣州潤通物管80%股權(quán)，進(jìn)一步拓展至公共服務(wù)領(lǐng)域，并擬完善其服務(wù)技術(shù)系統(tǒng)。

而從本次交易標(biāo)的看，雪松控股的物業(yè)盤質(zhì)素十分契合合景悠活的收購意向。

除整體在管面積可實現(xiàn)跨越式增長以外，雪松智聯(lián)在華東、華南、中西部的廣泛布局可使合景悠活快速提升在粵港澳大灣區(qū)、長三角等區(qū)域的市場份額，并拓展區(qū)域版圖至環(huán)渤海、中西部地區(qū)等，完成全國化布局，其中在中西部地區(qū)將擁有在管面積超5000萬平。

業(yè)態(tài)方面，雪松智聯(lián)在早前持續(xù)幾年的收并購整合后，目前旗下?lián)碛杏?0家一級知名物業(yè)企業(yè)和中國最大規(guī)模物業(yè)聯(lián)盟銀鑰匙聯(lián)盟，在管項目覆蓋住宅、公共建筑、商業(yè)辦公等多種業(yè)態(tài)，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等細(xì)分領(lǐng)域擁有領(lǐng)先的市占率，這意味著合景悠活可借此快速涉入城市服務(wù)領(lǐng)域。

此外，2018年底雪松智聯(lián)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為智慧城市運營商，2019年6月其主營項目類別由“居民服務(wù)業(yè)”變?yōu)椤败浖托畔⒓夹g(shù)服務(wù)業(yè)”。合景悠活亦看中其科技賦能對資源整合的作用，這有望使其各項物管經(jīng)營服務(wù)收入實現(xiàn)快速增長。

對于本次交易，業(yè)內(nèi)人士分析指出，2016年也雪松也曾將物業(yè)上市納入重點計劃，只是上市遲遲未有坐實，直到2020年年中傳出出售事宜。本次雪松和和合景的合作算是雙贏，雪松物業(yè)可利用合景上市平臺的資本優(yōu)勢，同時合景悠活也可快速實現(xiàn)規(guī)模的躍升，而存量物業(yè)的整合講究規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，這將利于進(jìn)一步提升盈利性。

據(jù)了解，本次交易完成后，雪松智聯(lián)剩余17%權(quán)益由雪松集團(tuán)擁有，3%權(quán)益由齊興合伙擁有。根據(jù)收購協(xié)議，合景悠活須予以擔(dān)保雪松智聯(lián)各個有關(guān)期間的經(jīng)審核凈利潤與緊接各有關(guān)期間前財政年度者相比增幅不會低于5%。數(shù)據(jù)披露，于2020年1 1月3 0日，雪松智聯(lián)未經(jīng)審核資產(chǎn)總值及資產(chǎn)凈值分別為約15.88億元及9.49億元。

行業(yè)擴(kuò)規(guī)模方式各有手段，規(guī)模和盈利性成為了目前物管企業(yè)的主要競爭點。不過值得注意的是，收并購雖然擁有快速擴(kuò)大規(guī)模和豐富管理業(yè)態(tài)等優(yōu)勢，但需耗用大量資金，此外也容易產(chǎn)生因整合不當(dāng)導(dǎo)致管理問題等。

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原標(biāo)題： 解局|合景悠活13億收購雪松智聯(lián)落地背后的規(guī)模進(jìn)階曲