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20億ABS融資與中交地產(chǎn)規(guī)模策

觀點

2022-04-16 17:12 1602 0 0

該筆債券最早于2022年3月4日受理，債券類別為ABS，擬發(fā)行金額20億元，發(fā)行人為中交地產(chǎn)股份有限公司，承銷商/管理人為五礦證券有限公司。

作者：觀點新媒體

對中交地產(chǎn)而言，近期行業(yè)政策有所回暖，利用窗口期快速成長是企業(yè)需要采取的策略。

4月14日，中交地產(chǎn)開盤迅速拉升，再獲一個漲停板，從當(dāng)日收盤數(shù)據(jù)看，該公司報價22.2元，漲幅10.01%，換手率11.15%，成交量77.52萬手。

這是中交地產(chǎn)近段時間錄得的第12次漲停。

事實上，3月以來，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，地產(chǎn)股亦出現(xiàn)了回暖的跡象。不過，類似中交地產(chǎn)這種快速提升的實屬不多。

而這次股價提升，也讓市場的目光再度聚焦到這家低調(diào)的央企身上。

日前，中交美好生活1-5期資產(chǎn)支持專項計劃的狀態(tài)更新為“已反饋”，該筆專項計劃的發(fā)行金額為20億元。

與此同時，今年以來，中交地產(chǎn)已經(jīng)通過公司債、中期票據(jù)、信托貸款等多種方式進行融資，涉及資金額度超過280億元。

ABS融資

受海外融資擱淺影響，近兩年，房企海外債迅速減少，相比之下，信用債、ABS成為房企彌補資金缺口的重要方式。

有數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額2309.0億元，其中，信用債占比50.4%，同比提升21.5個百分點；ABS占比29.4%，同比提升7.7個百分點；而海外債占比僅為5.4%，同比下降15個百分點；信托占比14.9%，同比下降14.2個百分點。

最新消息顯示，4月13日，據(jù)深圳證券交易所披露，中交美好生活1-5期資產(chǎn)支持專項計劃項目狀態(tài)更新為“已反饋”。

資料顯示，該筆債券最早于2022年3月4日受理，債券類別為ABS，擬發(fā)行金額20億元，發(fā)行人為中交地產(chǎn)股份有限公司，承銷商/管理人為五礦證券有限公司。

不過，由于專項計劃處于交易所受理階段，并未真正發(fā)行，具體的底層資產(chǎn)及發(fā)行利率還未披露。

據(jù)了解，資產(chǎn)證券化是指以特定基礎(chǔ)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化方式進行信用增級，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券的業(yè)務(wù)活動。

當(dāng)下，供應(yīng)鏈金融ABS、購房尾款A(yù)BS、類REITs和CMBS是房企較常發(fā)行的資產(chǎn)證券類產(chǎn)品。

“現(xiàn)階段，地產(chǎn)行業(yè)更加強調(diào)現(xiàn)金為王，ABS可以通過盤活存量資產(chǎn)或未來收益，來給企業(yè)提供現(xiàn)金流支持”，分析人士向觀點新媒體表示。

他續(xù)稱，ABS有一定的發(fā)行門檻，既要有公司信用也要有資產(chǎn)信用，中交地產(chǎn)作為央企，有較高的主體信用評級。

年內(nèi)，中交地產(chǎn)已經(jīng)擬定發(fā)行三筆ABS。

其中，2月11日，中交地產(chǎn)宣布，擬在不超過人民幣30億元的總規(guī)模內(nèi)開展供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持票據(jù)，各期資產(chǎn)支持票據(jù)存續(xù)期預(yù)計不超過1年，發(fā)行載體管理機構(gòu)為交銀國際信托有限公司。

無獨有偶，3月24日，中交地產(chǎn)公告稱，公司計劃開展供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，涉及資金35億元。

上述供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的原始權(quán)益人/資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)為深圳聯(lián)合保理有限公司，受托人為光大永明資產(chǎn)管理股份有限公司，初始債務(wù)人為中交地產(chǎn)股份有限公司及并表項目公司。

公告提及，上述資產(chǎn)支持計劃采取申請儲架額度分期發(fā)行方式，發(fā)行總額不超過35億元，每期規(guī)模以各期資產(chǎn)支持計劃實際成立時的公告為準(zhǔn)，發(fā)行期限不超過一年，預(yù)計融資成本不超過我司年度融資計劃利率額度。

中交地產(chǎn)表示，通過開展非標(biāo)供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，可以延長公司應(yīng)付賬款的付款期限，有效緩解公司短期現(xiàn)金流壓力，優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)。

事實上，近年來，供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)展如火如荼。觀點新媒體了解，2021年中交地產(chǎn)已以AA+信用首次成功注冊儲架20億元，通過購房尾款A(yù)BS業(yè)務(wù)提前變現(xiàn)應(yīng)收購房尾款，呈現(xiàn)明顯拓展融資渠道的方式。

觀點指數(shù)此前發(fā)布的報告提到，今年一季度，CMBS以及購房尾款A(yù)BS的發(fā)行規(guī)模均同比有所降低，個人住房抵押貸款CLO的發(fā)行規(guī)模也隨著住房抵押貸款新增余額的降低而降低。

因這類非標(biāo)融資受限，傳統(tǒng)融資渠道也不盡暢通，房企青睞的應(yīng)收賬款融資規(guī)模可觀，使得供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化發(fā)行市場保持一定的熱度。

不過，目前，供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化在我國處于初步發(fā)展階段，依舊存在諸多難點。

回到中交地產(chǎn)本身，直至發(fā)稿，本次計劃發(fā)行的兩筆供應(yīng)鏈金融ABS，還有待后續(xù)觀察。

中交規(guī)模策

不止是ABS，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，今年以來，中交地產(chǎn)已經(jīng)通過公司債、中期票據(jù)、信托貸款等多種方式進行融資，涉及資金額度超過280億元。

其中，2月11日，該公司調(diào)用武漢、北京、廈門三家項目公司富余資金，合計17.7億元，期限從一年到三年不等，調(diào)用資金的年利率最高6%，最低4.18%。

這樣的內(nèi)部資金支持動作還出現(xiàn)在3月30日，彼時，中交集團董事會審議通過，中交地產(chǎn)可在期限內(nèi)向地產(chǎn)集團的借款額度新增至100億元，利率不超過10%。而本次借款金額為45.8億元，期限均為兩年，其中5.8億元借款年利率8%，40億元借款年利率7.5%。

此外，年內(nèi)，該公司陸續(xù)發(fā)行公司債券兩筆、中期票據(jù)一筆、信托貸款一筆，同時于3月24日計劃分期進行債務(wù)融資，總金額不超過50億元。

數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點指數(shù)整理

除了關(guān)聯(lián)方借款、多渠道融資，中交地產(chǎn)還通過擔(dān)保方式獲取融資以保證資金彈性。年內(nèi)，該公司為旗下項目公司提供近21億元擔(dān)保融資。

此外，截至2021年12月31日，中交地產(chǎn)為控股子公司及控股子公司之間提供擔(dān)保余額137.37億元，占2020年末歸屬母公司凈資產(chǎn)的448.73%。對不在合并報表范圍內(nèi)的參股公司擔(dān)保余額為29.92億元，占2020年末歸屬母公司凈資產(chǎn)的97.72%。